Max : [post n° 498956]
non aprite quella porta
Cari architetti vorrei porvi una domanda. I miei genitori vorrebbero vendere il loro appartamento (per trasferirsi) e dalla planimetria dell'appartamento (del 1955) del catasto risulta l'esistenza di una porta interna (di collegamento dalla cucina al soggiorno) che nella realta' non e' mai esistita. (perche' affacciano entrambi sul disimpegno). Il possibile acquirente dell'appartamento (che gioca a mercante in fiera e punta al ribasso) mi dice che devo fare una sanatoria e che potrebbe occuparsene lui al costo di euro 4000. ma perche' devo occuparmi per una modifica di cui non ne conoscevo nemmeno l'esistenza? (tra l'altro l'acquirente vorrebbe abbattere quella parete e quindi non e' un'unica pratica che dovrebbe svolgere lui?) e la vera domanda e': quanto realmente costa? Grazie anticipatamente e buon lavoro a tutti.
Per evitare contenziosi è opportuno che la parte venditrice verifichi lo stato legittimo dell'immobile e in caso di vizi, si occupi di sistemarli prima del compromesso. Diciamo che è la migliore mossa che può fare per evitare cause un domani.
Meglio ancora se nel compromesso allegasse un relazione tecnica di stato legittimo (una vera due-diligence), asseverata da un tecnico di sua fiducia, cosi da poter stare tranquillo dopo la vendita. Chiaramente è lei in qualità di venditore a farsi carico di queste spese ( e glielo consiglio se non vuole vedere svalutato il suo immobile).
Meglio ancora se nel compromesso allegasse un relazione tecnica di stato legittimo (una vera due-diligence), asseverata da un tecnico di sua fiducia, cosi da poter stare tranquillo dopo la vendita. Chiaramente è lei in qualità di venditore a farsi carico di queste spese ( e glielo consiglio se non vuole vedere svalutato il suo immobile).
Ciao! la planimetria catastale non conta nulla ai fini della regolarità urbanistica, dovete controllare i titoli edilizi depositati in comune e confrontarli con lo stato di fatto.
Se anche i titoli edilizi sono difformi dallo stato di fatto, per un intervento del genere (porta aperta su un'altra parete) occorre presentare una cila tardiva, è una comunicazione abbastanza snella ma prevede comunque il pagamento di un'oblazione. € 4000 sono eccessivi? dipende...
Se anche i titoli edilizi sono difformi dallo stato di fatto, per un intervento del genere (porta aperta su un'altra parete) occorre presentare una cila tardiva, è una comunicazione abbastanza snella ma prevede comunque il pagamento di un'oblazione. € 4000 sono eccessivi? dipende...
Grazie Lorenzo_px e Semola82 per la vostra risposta. Pero’ i miei genitori hanno acquistatol’immobile direttamente dall’ALER, Azienda Lombarda Edilizia Residenziale, e la porta gia’ non esisteva. Inoltretutti gli appartamenti di quella palazzina non hanno la porta. Non voglio sembrare approssimativo ma perche’’ devo pagare per una due-diligence che emerge solo ora dalla una vecchia mappa catastale in scala 1:100 dove si vedono i muri portanti e il muro della porta in questione e’ indicato con una “semplice” riga senza alcun spessore? Ancora grazie masperavo di leggere che era una semplice proforma.
Caro @Max,
se stavi cercando consigli tipo “la venda così e se la sistema l’acquirente, tanto è solo una formalità”, credo che forse sei finito nel portale sbagliato.
I consigli che ti hanno dato sono comunque giustissimi! Anzi, ne aggiungerei un altro: incarica un tecnico che si occupi sia di regolarizzare lo stato legittimo (così eviti di pagare anche l’asilo nido dei bisnipoti dell’acquirente) sia di rimuovere il muro che l’acquirente vuole demolire almeno così ammortizzi un po’ il costo (invece di fare due pratiche).
Poi, visto che tu non sei un tecnico, non sto a spiegarti tutto l’iter… ma ti dico solo che il “è sempre stato così” oggi non vale più. Cinquant’anni fa le cose si facevano in modo diverso, oggi la normativa è più severa e stringente, e tutti i nodi vengono al pettine (io sono in un condominio di 8 piani e in tutti i piani una finestra l'avevano trasformato in portafinestra, è sempre stato così ma non era comunque legittimo).
Ti auguro il meglio
se stavi cercando consigli tipo “la venda così e se la sistema l’acquirente, tanto è solo una formalità”, credo che forse sei finito nel portale sbagliato.
I consigli che ti hanno dato sono comunque giustissimi! Anzi, ne aggiungerei un altro: incarica un tecnico che si occupi sia di regolarizzare lo stato legittimo (così eviti di pagare anche l’asilo nido dei bisnipoti dell’acquirente) sia di rimuovere il muro che l’acquirente vuole demolire almeno così ammortizzi un po’ il costo (invece di fare due pratiche).
Poi, visto che tu non sei un tecnico, non sto a spiegarti tutto l’iter… ma ti dico solo che il “è sempre stato così” oggi non vale più. Cinquant’anni fa le cose si facevano in modo diverso, oggi la normativa è più severa e stringente, e tutti i nodi vengono al pettine (io sono in un condominio di 8 piani e in tutti i piani una finestra l'avevano trasformato in portafinestra, è sempre stato così ma non era comunque legittimo).
Ti auguro il meglio
Bisogna andare indietro nel tempo e fare come da art.9 bis del testo unico edilizia. Era da fare anche prima ma....adesso il legislatore lo ha proprio scritto in modo inequivocabile quindi anche i colleghi più "fantasiosi", diciamo così per essere generosi, dovranno fare molta attenzione a quello che dichiarano. Rispondendo a Max: la lettura dei luoghi e degli atti edilizi pregressi è bene che la faccia un tecnico. Poi in base alla diagnosi si prescrive la cura. Su un forum non è possibile avere risposte certe.
"perchè devo pagare"' perchè è il proprietario dell'unità immobiliare quindi il responsabile della difformità, indipendentemente se l'abbia o meno realizzata.
il fatto che fosse presente prima dell'acquisto non significa nulla, anzi...avete dichiarato un falso in atto...se legge bene il rogito dichiarate che la planimetria allegata all'atto, quella catastale, è conforme allo stato di fatto, cosa non vera da quanto sta dicendo.
La pratica in se è semplice, purtroppo ci sono dei costi da affrontare che sono richiesti dal Comune di appartenenza.
Il consiglio che vi do è quello di confrontare la planimetria del titolo edilizio (NON CATASTALE) allo stato di fatto, dovete cercare una concessione edilizia, un permesso di costruire, una DIA ecc... e solo dopo questo confronto capirete la strada da intraprendere.
il fatto che fosse presente prima dell'acquisto non significa nulla, anzi...avete dichiarato un falso in atto...se legge bene il rogito dichiarate che la planimetria allegata all'atto, quella catastale, è conforme allo stato di fatto, cosa non vera da quanto sta dicendo.
La pratica in se è semplice, purtroppo ci sono dei costi da affrontare che sono richiesti dal Comune di appartenenza.
Il consiglio che vi do è quello di confrontare la planimetria del titolo edilizio (NON CATASTALE) allo stato di fatto, dovete cercare una concessione edilizia, un permesso di costruire, una DIA ecc... e solo dopo questo confronto capirete la strada da intraprendere.
Buongiorno Max, considerando che e' un appartamento di edilizia popolare (ALER) e quella da lei descritta e' solo una parete divisoria, penso che la soluzione piu' pratica sia pagare "200 euro un muratore" e ricreare l'apertura della porta. Cosi' e' conforme al catasto! Inutile aggiornare una pratica per un cavillo burocratico, per una parete che poi verrebbe abbattuta. Anche perche' imagino l'acquirente voglia poi abbattere una o piu' pareti perche' sia un immobile da ristrutturare completamente e fare solo una nuova DIA dopo l'acquisto.
Buona transazione.
Buona transazione.
