Guido : [post n° 499883]
Ape con scheda catastale con cantina?!
Ciao, devo vendere una casa del 2013 non sono stati fatti lavori, c'è da rifare l'APE scaduto dopo 10 anni e c'è anche il fatto che sull'unica scheda catastale c'è ancora la cantina . Ora l'agente immobiliare, che secondo me sbaglia , dice di rifare l'APE e le schede catastali con separazione di cantina e appartamento non farlo non necessario perchè non sono stati fatti lavori. Ora se faccio l'APE sarà "intestata"ad un subalterno che se poi il notaio mi chiede di separare le cantina e appartamento dovrà cambiare i subalterni, come la vedete? giusta procedura: Catasto per separare le due unità con creazione di nuovi subalterni e poi Ape per appartamento. Grazie.
E' necessario però fare delle domande (banali ma doverose):
- La cantina ha fisicamente un accesso indipendente ?
- La cantina è riscaldata/climatizzata ?
- C'è la necessità di separarle per renderle due entità autonome per motivi specifici ?
- Nell'attuale planimetria catastale c'è coerenza tra quanto rappresentato e lo stato reale delle cose ?
- Prima di modificare la questione catastale è stato fatto una verifica di stato legittimo entro tolleranze (una due diligence) su tutto ciò che riguarda la parte urbanistica ?
- La cantina ha fisicamente un accesso indipendente ?
- La cantina è riscaldata/climatizzata ?
- C'è la necessità di separarle per renderle due entità autonome per motivi specifici ?
- Nell'attuale planimetria catastale c'è coerenza tra quanto rappresentato e lo stato reale delle cose ?
- Prima di modificare la questione catastale è stato fatto una verifica di stato legittimo entro tolleranze (una due diligence) su tutto ciò che riguarda la parte urbanistica ?
- La cantina ha fisicamente un accesso dal corridoio condominiale posto al p.1 interrato
- La cantina è riscaldata/climatizzata = SI o NON SO, importa?
- C'è la necessità di separarle per renderle due entità autonome per motivi specifici = PER COMPRAVENDITA
- Nell'attuale planimetria catastale c'è coerenza tra quanto rappresentato e lo stato reale delle cose ? SI
- La cantina è riscaldata/climatizzata = SI o NON SO, importa?
- C'è la necessità di separarle per renderle due entità autonome per motivi specifici = PER COMPRAVENDITA
- Nell'attuale planimetria catastale c'è coerenza tra quanto rappresentato e lo stato reale delle cose ? SI
Volendo assumere che a livello urbanistico sia tutto conforme e legittimo tra stato reale e stato assentito la situazione che le si prospetta è questa:
- Se vuole dividere appartamento e cantina in due subalterni distinti e autonomi ma facendola risultare sempre pertinenza dell'appartamento sarà obbligato a fare due APE in quanto il locale cantina è riscaldato (e a mio avviso è l'opzione migliore).
- Può anche rendere non riscaldata la cantina e dividere appartamento e cantina sempre in due subalterni distinti e procedere a quel punto per l'ape del solo appartamento.
Ad ogni modo se non si sente tranquillo, si rivolga ad un tecnico di sua fiducia che la guiderà attraverso l'opzione migliore. Eviterei indicazioni dell'agente immobiliare in quanto non avente titolo per dare tali suggerimenti.
Ribadisco comunque di effettuare prima una due diligence sullo stato legittimo entro tolleranze dell'immobile per evitare guai dopo.
- Se vuole dividere appartamento e cantina in due subalterni distinti e autonomi ma facendola risultare sempre pertinenza dell'appartamento sarà obbligato a fare due APE in quanto il locale cantina è riscaldato (e a mio avviso è l'opzione migliore).
- Può anche rendere non riscaldata la cantina e dividere appartamento e cantina sempre in due subalterni distinti e procedere a quel punto per l'ape del solo appartamento.
Ad ogni modo se non si sente tranquillo, si rivolga ad un tecnico di sua fiducia che la guiderà attraverso l'opzione migliore. Eviterei indicazioni dell'agente immobiliare in quanto non avente titolo per dare tali suggerimenti.
Ribadisco comunque di effettuare prima una due diligence sullo stato legittimo entro tolleranze dell'immobile per evitare guai dopo.
lorenzo concordo; suggerisco che venga incisa come standard sulle lapidi delle tombe degli architetti ;-)
Se dovesse presentare una variazione catastale perché effettivamente sono stati fatti lavori (autorizzati) , adesso bisogna separare l'appartamento dal magazzino se vi si accede da area Comune. È una circolare dell'Ade sul censimento autonomo di cantine e soffitte. Però se non ci è necessità...non vedo il senso di farlo
lo scorporo della cantina nelle planimetrie castali è un "atto dovuto", quando queste hanno accesso autonomo e non sono direttamente comunicanti, previsto dall'ADE (Ved. Circolare n. 2/E del 1 feb. 2016): tuttavia questo obbligo scatta solo nel momento in cui sussiste una variazione.
In ogni caso la circostanza non ha alcuna attinenza con la redazione dell'APE che segue le sue regole a prescindere dalla rappresentazione catastale!
Mi farei piuttosto due domande a monte di tutto, circa il fatto che la cantina sia riscaldata....
In ogni caso la circostanza non ha alcuna attinenza con la redazione dell'APE che segue le sue regole a prescindere dalla rappresentazione catastale!
Mi farei piuttosto due domande a monte di tutto, circa il fatto che la cantina sia riscaldata....
La cantina non è riscaldata , è stato un errore indicarlo. Per il resto: se vendo l'appartamento che ora è sulla stessa scheda catastale con cantina e devo rifare l'APE perchè scaduta , devo rifare prima il catasto perchè sopprimo 1 subalterno e ne creo 2, e dopo faccio l'APE, così l'APE è intestata al subalterno giusto e non a uno che è stato soppresso. Questo era il mio dubbio!....visto che l'agente imm.di m. che dice di lavorare da 30 anni sostiene che non è da fare lo scorporo della cantina al catasto perchè non sono mai state fatte pratiche edilizie (il che è vero perchè l'immobile ha 13 anni e sempre stesso proprietario) ma è una stronxxata!
