Suddivisione appartamenti

Buonasera,
avrei bisogno di un vostro parere. Una cliente vuole acquistare un edificio composto da:
- 2 box auto al Piano secondo sottostrada,
- 1 appartamento al Piano primo sottostrada
- 1 negozio al Piano terra
- 1 appartamento al Piano Primo
- 1 appartamento al Piano Secondo.
Il negozio e i box hanno già dei sub separati, così come l’appartamento al Secondo piano, tuttavia attualmente l’appartamento al Piano primo seminterrato e quello al Primo piano hanno lo stesso sub (come se in passato fossero legati).
L'appartamento al Primo piano + 1 box verranno acquistati dal figlio della cliente, mentre tutti gli altri saranno acquistati dalla cliente. Mi hanno chiamato per fare una variazione catastale in vista di questo "acquisto separato".
Secondo me prima di fare una variazione catastale per separare questi due appartamenti, è necessario fare un frazionamento in Comune. Secondo voi è così?
PS La cosa che mi insospettisce è che nell’appartamento del piano primo seminterrato le funzioni sono cucina, ripostiglio, wc ma manca la camera da letto nonostante le dimensioni del ripostiglio siano come quelle di una camera da letto.
Grazie mille a tutti