Buongiorno a tutti, sono alla ricerca di una casa e ho adocchiato un appartamento di tipologia trivano che mi piace solo che durate il sopralluogo ho fatto l'amara scoperta di una difformità.
E' presente un balcone chiuso con delle vetrate in alluminio (le classiche che si vedono ovunque) a cui affacciano la cucina e il bagno di servizio, regolarmente sanato (l'agenzia me l'ha mostrata al pc).
La supercie del balcone sarà circa 5 mq, 1 m * 5 m di lato circa.
Il problema è che hanno prolungato la superficie del bagno fin dentro la veranda, demolendo la parete e la porta finestra d'accesso al balcone...questa superficie acquisita è pari circa 1,5 mq, tenendo conto della larghezza del balcone di 1 m e la larghezza del bagno di circa 1,5 m. Tutto questo per avere il lavatoio e la lavatrice (che prima stavano nel balcone) all'interno del bagno. Una delle finestre del balcone è diventata quindi la finestra verso l'esterno del bagno.
Il problema si pone per me, in quanto oltre non avere la casa in regola, mi trovo anche il problema dell'abuso che deve essere digerito dal perito della banca per la mia richiesta mutuo.
Supponendo che trovassi una banca che mi rilascia il mutuo anche con un simile abuso (ho sentito che qualche banca li concede scontanto dalla perizia del valore della casa una penale), la mia domanda è se una volta acquistata la casa posso regolarizzare il tutto e lasciarlo cosi, o sarei costretto a buttare giu muri e ripristinare tutto come da concessione edilizia, con superificie del bagno più piccola, veranda più grande, rimontaggi di infissi non più presenti ecc. Anche la cucina ha "perso" la sua portafinestra d'accesso al balcone, ma in quel caso avevo già pensato di rinstallarla nel caso.
Nel caso dovessi ripristinare tutto come da origine, potrei al posto della portafinestra di accesso alla veranda chiusa (e regolarmente sanata), montare una finestra in modo da posare un piatto doccia li sotto per recuperare spazio al centro del bagno? Chiaramente ho ipotizzato di fare una piccola ristrutturazione sopratutto dei bagni, quindi gli infissi li inserirei all'interno dei lavori e dei costi.
Grazie a tutti, buona serata
L'intervento configura un ampliamento (NC) che necessità del Permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 DPR 380/2001. Se la sanatoria ottenuta è relativa ad un condono edilizio, l'intervento è comunque precluso. E' peraltro probabile che la difformità originaria fosse costituita dal balcone, non dalla veranda (solitamente al 99% insanabile con le norme ordinarie).
Se la "ristrutturazione" riguarda solo i bagni, potrà agevolare solo quelli.
L'abuso non deve essere digerito dal perito, bensì deve essere lei consapevole di un rischio che può rivelarsi insormontabile e che potrebbe minare il patrimonio acquisito (incuto acquisto, impossibilità di realizzare interventi e comunque di usufruire delle agevolazioni previste, incommerciabilità futura ecc.)
Si affidi ad un tecnico di parte esperto in materia, non stà acquistando una lavatrice usata facilmente rimpiazzabile, ma un bene durevole che consuma i propri risparmi.
Se la "ristrutturazione" riguarda solo i bagni, potrà agevolare solo quelli.
L'abuso non deve essere digerito dal perito, bensì deve essere lei consapevole di un rischio che può rivelarsi insormontabile e che potrebbe minare il patrimonio acquisito (incuto acquisto, impossibilità di realizzare interventi e comunque di usufruire delle agevolazioni previste, incommerciabilità futura ecc.)
Si affidi ad un tecnico di parte esperto in materia, non stà acquistando una lavatrice usata facilmente rimpiazzabile, ma un bene durevole che consuma i propri risparmi.
Buonasera, la ringrazio per la risposta. Il balcone è stato condonato decenni fa, ho visto la relazione della sanatoria. Fa riferimento, se non erro, al non cambio di destinazione d'uso originaria del balcone originale.
Chiaramente prima di fare la proposta d'acquisto vorrei chiarirmi tutti i dubbi e avere un minimo di certezze di riuscire a sanare questa modifica oppure fare lavori e ripristinare come da concessione edilizia originaria.
Però secondo lei acquistando la casa, potrei poi gestire io la pratica di permesso di costruire per tentare di sanare l'abuso? Ci sarà sicuramente anche una sanzione da pagare immagino...
Valutavo anche di chiedere uno sconto di una ventina di migliaia di euro per sistemare questo cas ma poi ho paura che non bastino.
Finirà che abbandonerò l'idea di acquistare questa casa, i venditori sono eredi di una signora anziana deceduta che vogliono vendere e non faranno mai tutti questi lavori edili per sistemare la casa e poi venderla regolare. Aspetteranno che arrivi un compratore che paghi in contanti, la prenda così com'è e chiusa la questione.
Grazie ancora per l'aiuto
Chiaramente prima di fare la proposta d'acquisto vorrei chiarirmi tutti i dubbi e avere un minimo di certezze di riuscire a sanare questa modifica oppure fare lavori e ripristinare come da concessione edilizia originaria.
Però secondo lei acquistando la casa, potrei poi gestire io la pratica di permesso di costruire per tentare di sanare l'abuso? Ci sarà sicuramente anche una sanzione da pagare immagino...
Valutavo anche di chiedere uno sconto di una ventina di migliaia di euro per sistemare questo cas ma poi ho paura che non bastino.
Finirà che abbandonerò l'idea di acquistare questa casa, i venditori sono eredi di una signora anziana deceduta che vogliono vendere e non faranno mai tutti questi lavori edili per sistemare la casa e poi venderla regolare. Aspetteranno che arrivi un compratore che paghi in contanti, la prenda così com'è e chiusa la questione.
Grazie ancora per l'aiuto
La sanatoria sana le irregolarità, non gli abusi, ed in ogni caso non è detto che vi siano le condizioni applicative: per questo motivo occorre una due diligence. Se l'intervento non è regolarizzabile occorre rimuoverlo a cura e spese del venditore (che ne è responsabile e dunque obbligato) in quanto, se sostanziale, determina anche la stessa incommerciabilità del bene e, in ogni caso, se il ripristino non fosse possibile per pregiudizio alle altre parti legittime, rischia solo di ereditare un immobile a sua volta invendibile, non modificabile e con possibili sanzioni.
