Buongiorno a tutti, avrei bisogno di un consiglio da qualche collega in materia di difformità e abusi negli appartamenti. Edilizia privata non ne ho mai fatto in vita mia e da anni mi occupo di tutt'altro nella vita lavorativa.
Sono alla ricerca di un appartamento da acquistare per andarci a vivere, ne ho trovato uno che mi piace molto ma durante il sopralluogo mi sono accorto di difformitò (ben 2) rispetto al progetto come da concessione edilizia (1973 ) e come da planimetria catastale.
1° difformità: è stato creato un grande open space nel soggiorno-zona pranzo, demolendo una parete di divisione con un'ambiente di ingresso all'abitazione. Era presente anche un piccolo ripostiglio (circa 2 mq) nel corridoio della zona notte che è stato demolito per far spazio ad un armadio a muro;
2° difformità (che mi preoccupa di più): è presente un balcone (ora chiuso mediante degli infissi in alluminio, i classici degli anni '80) per cui è stata richiesta e ottenuta una sanataria senza cambio di destinazione d'uso. Quindi solo la chiusura.
Il problema nasce perchè in questo balcone, da cui si accede dal wc di servizio e dalla cucina, una parte della superficie (circa 1,5 mq, 1,00*1,50 m) è stata inglobata nel bagno di servizio, mediante quindi realizzazione di una parete di divisione all'interno del balcone.
In poche parole la lavatrice e la vaschetta per il bucato, invece di essere dentro la veranda, me li ritrovo dentro il bagno.
Considerato che acquistando la casa (gli eredi che la stanno vendendo mi farebbero uno sconto per prendermela cosi com'è e non dover gestire loro lo sbatti per sistemarla), vorrei assolutamente ripristinare il bagno arretrandolo a come da concessione e ricreando la superficie del balcone come era in orgine da concessione, che pratica dovrei fare al comune per ripristinare volontariamente come da concessione demolendo l'abuso? Ci sarebbero sia demolizioni (vedi parete di separazione tra bagno e balcone,) che ricostruzioni (nuova parete arretrata, infissi).
Per regolarizzare invece la situazione del soggiorno farei io o la farei fare da un collega, una scia in sanatoria, pagando la sanzione di circa 500 euro giusto? Chiaramente poi andrà tutto accatastato.
Io vorrei sanare e regolarizzare tutto (1° e 2° difformità) e subito dopo (o in parallelo) fare una CILA per rifare questo bagno (eliminazione scalino attuale, rifacimento impianto idraulico, cambio sanitari ecc) quindi prenderei due piccioni con una fava. E' possibile?
L'idea sarebbe anche quella di inserire nella CILA la modifica da porta finestra (di accesso al balcone dal bagno di servizio come da progetto di concessione) a finestra in modo da poterci mettere li la doccia e recuperare spazio considerato che il bagno è piccolo. Tanto al balcone ci accederei dalla cucina.
La casa mi piace molto, potrei avere uno sconto dal prezzo di acquisto per prenderla cosi e regolarizzare poi io il tutto, ma ho paura che mi incasini la vita per lo sbatti di dover regolarizzare tutti sti casini, non fatti da me per di più (ma che nel caso in cui dovessi acquistarla, ricadrebbero tutti su di me). Io vorrei fare le cose per bene, pagare il dovuto ma non avere problemi con l'amministrazione, giustizia o altro.
Sono combattuto. Se qualcuno che si è occupato di queste tipologie di pratiche mi sa dare un consiglio, gliene sarei grato.
Capire un po le tipologie di pratiche, step e l'ammontare di sanzioni a cui andrei in contro per regolarizzare tutto
Buona serata
Mauy : [post n° 501060]
Richiesta consigli per tipologia pratiche per demolizione volontaria di abuso
Un bene immobile non conforme sotto il profilo urbanistico e catastale, non è un bene commerciabile. L'onere della regolarizzazione spetta alla parte venditrice e la procedura deve necessariamente essere portata a termine prima della stipula del rogito (pena nullità dell'atto e potenziale rivalsa tua, nei confronti del venditore, in tribunale). Tuttalpiù ti puoi limitare a concordare, nell'ottica di un futuro acquisto, se ripristinare lo stato legittimo o sanare il sanabile (in funzione delle tue esigenze future).
Sanzione di 500 euro non mi risulta. Almeno 1000. Comunque sarebbe il caso che se la sbrigasse il venditore...in un mondo ideale. Poi sappiamo che così non è spesso e volentieri. Nel mio comune il ripristino ad una situazione legittima non richiede pratiche. Lo fai e fine! Altrimenti sarebbe auto denuncia tipo cila per sanatoria giusto per intenderci.
In un mondo ideale certo che dovrebbe farlo il venditore, ma gli eredi in questi casi preferiscono sempre scontare un bel po' dal prezzo di vendita e non occuparsi di simili rogne.
A me andrebbe anche bene pagare meno la casa (quindi anche il mutuo) e gestirla io la parte di regolarizzazione infilandoci magari anche una piccola ristrutturazione.
Aggiungo inoltre che a rigore di logica, uno che demolisce un abuso fatto da altri, dovrebbe essere "premiato" piuttosto che osteggiato. Questo in un paese giusto, che non rappresenta il nostro aimé.
Vorrei solo avere la certezza che una volta acquistata possa regolare (anche pagando) per dormire sogni tranquilli e non avere preclusa la possibilità di future surroghe e futuro accesso ai bonus.
Anche secondo me la demolizione volontaria potrebbe rientrare in una semplice comunicazione lavori al comune, ma ho letto che non esiste una legge che disciplini questo caso, e i comuni fanno un po' come credono...e sta cosa mi ha un po' spaventato.
A me andrebbe anche bene pagare meno la casa (quindi anche il mutuo) e gestirla io la parte di regolarizzazione infilandoci magari anche una piccola ristrutturazione.
Aggiungo inoltre che a rigore di logica, uno che demolisce un abuso fatto da altri, dovrebbe essere "premiato" piuttosto che osteggiato. Questo in un paese giusto, che non rappresenta il nostro aimé.
Vorrei solo avere la certezza che una volta acquistata possa regolare (anche pagando) per dormire sogni tranquilli e non avere preclusa la possibilità di future surroghe e futuro accesso ai bonus.
Anche secondo me la demolizione volontaria potrebbe rientrare in una semplice comunicazione lavori al comune, ma ho letto che non esiste una legge che disciplini questo caso, e i comuni fanno un po' come credono...e sta cosa mi ha un po' spaventato.
No no Mauy, la " demolizione volontaria" dell'abuso cioè il ripristino ad una situazione conforme la fai proprio senza comunicare alcunché a nessuno. Così funziona da me (il comune lo ha proprio scritto nel suo "abaco degli interventi") ed è anche logico. Secondo cosa, attenzione che se c'è di mezzo un mutuo per acquisto, il perito della banca rileva la difformità e sono problemi. Per cui valuta bene come organizzare la cosa se è mutuo per acquisto e l'abuso è evidente... sarebbe bene che sparisse prima del sopralluogo. Questa cosa di sistemare dopo acquisito è riuscita a diversi committenti miei o dello studio per cui collaboro ma solo perché non c'erano banche di mezzo
Grazie per la risposta. Ho avuto dei colloqui con una banca che contempla l'emissione di mutui con presenza di abusi, scontando dalla valutazione dell'immobile il costo che si spenderebbe per ripristinare lo stato legittimo come da concessione. Ne ho parlato con loro, spiegando il tutto e non ci dovrebbero essere problemi. È plausibile che mi stralcino una decina di migliaia di euro dalla valutazione ottimale. Poi comunque chiaramente l proposta verrà legata al buon esito della perizia e dell erogazione del mutuo.
Non so in che mondo viva la banca ed i suoi periti (in realtà lo so), ma la compravendita di un immobile "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" o se vogliamo "visto e piaciuto", non è cosa legalemente fattibile e concessa nella compravendita tra privati (m'è capitato di vedere la formula in caso di aste giudiziarie, ma anche in questo caso, mi puzza di cortorcircuito).
I proprietari possono essere disposti a scontare ciò che credono, ma il bene viziato da abusi non è commerciabile e nel rogito dovrebbero necessariamente assumersi la responsabilità di dichiararlo conforme, ergo di dichiarare il falso (stesso dicasi se il notaio pretende una conformità urbanistico-catastale, in tal caso dovrebbe dichiarare il falso anche il tecnico incaricato delle verifiche).
Per avere conferma, basta chiedere ad un notaio (onesto e sano di mente), di certo non alle banche, che notoriamente non capiscono un c@zzo di urbanistica, ed edilizia e bramano di spennare il pollo di turno con interessi da usura.
Un consiglio: non cadere nell'errore di dare retta a chi ti dice ciò che vuoi sentirti dire; non dico di badare ciecamente a chi ti suggerisce il contrario, ma almeno raddrizza le antenne, i secondi non hanno nessun interesse a dirti che non puoi fare certe cose.
I proprietari possono essere disposti a scontare ciò che credono, ma il bene viziato da abusi non è commerciabile e nel rogito dovrebbero necessariamente assumersi la responsabilità di dichiararlo conforme, ergo di dichiarare il falso (stesso dicasi se il notaio pretende una conformità urbanistico-catastale, in tal caso dovrebbe dichiarare il falso anche il tecnico incaricato delle verifiche).
Per avere conferma, basta chiedere ad un notaio (onesto e sano di mente), di certo non alle banche, che notoriamente non capiscono un c@zzo di urbanistica, ed edilizia e bramano di spennare il pollo di turno con interessi da usura.
Un consiglio: non cadere nell'errore di dare retta a chi ti dice ciò che vuoi sentirti dire; non dico di badare ciecamente a chi ti suggerisce il contrario, ma almeno raddrizza le antenne, i secondi non hanno nessun interesse a dirti che non puoi fare certe cose.
assolutamente non rogiti in assenza di abusi sanati: metta nel preliminare che il rogito avverrà solo ed esclusivamente a esito positivo delle sanatorie, o alle messe in pristino, da eseguire a spese della parte venditirce.
le faccio presente che gli abusi sono rersponsabilità del proprietario anche se non li ha fatti lui, e che rogitandio sarà lei a rispondere non solo civilmenbte ma anche penalmente.
le faccio presente che gli abusi sono rersponsabilità del proprietario anche se non li ha fatti lui, e che rogitandio sarà lei a rispondere non solo civilmenbte ma anche penalmente.
I proprietari non sembra intenzionati a fare nulla... è una casa di famiglia di cui si vogliono liberare in fretta...mi farebbero un bello sconto per sbolognarsela..io avrei una casa che mi piace tanto ad un buon prezzo (considerati i prezzi che ci sono ora) e il GG dopo del rogito, do tutto in mano ad un collega che mi fa fa la pratica in sanatoria per regolarizzare con una scia in sanatoria ll muro demolito in soggiorno (mi sta bene che non ci sia più) e poi la comunicazione per buttare giù quella parte del bagno e ripristinarla come da concessione edilizia...avrei una casa regolare e stop.
Se non faccio così, la casa non la acquisto e cè la perdo aimé...trovo solo ruderi a caro prezzo qui...
Grazie a tutti per i consigli
Se non faccio così, la casa non la acquisto e cè la perdo aimé...trovo solo ruderi a caro prezzo qui...
Grazie a tutti per i consigli
Le cose dette qui in bacheca sono alla fin fine tutte corrette: sanare prima della vendita o fare ripristino ma sempre prima della vendita, ecc.. Mauy, capisco bene la tua situazione..... Di case rogitate con questi accordi del "sistemo dopo" è pieno anche se non dovrebbe essere così, ovviamente bisogna stare molto attenti che le irregolarità devono essere del tipo che si possono correggere e non cose insanabili come sta capitando ad un mio cliente che ha comprato una decina di anni fa e adesso si trova una bella gatta da pelare perchè ha preso sottogamba la cosa. Il notaio che rogita comunque se formalmente i documenti sono in ordine c'è sempre stato perchè tanto le dichiarazioni sono in capo al venditore e il notaio mica si reca in sopralluogo a vedere la casa. Diciamo che la prudenza è d'obbligo per non trovarti con problemi di sanabilità (mi pare che con il tuo collega hai valutato già) e problemi con la banca.
Buongiorno Kia, ma io l'abuso lo voglio demolire infatti. Sano la difformità della parete abbattuta nel soggiorno per creare un ambiente unico, con una pratica in sanatoria, ma l'abuso nella veranda già verificato e dichiarato insanabile, tramite demolizione lo elimino e ripristino la situazione regolare da concessione edilizia.
Io non sto comprando una casa con un abuso insanabile per lasciarlo così o tentare di sanarlo con chissà quale pratica o fantasia,...no! Compro una casa con un abuso insanabile che prevedo di eliminarlo per ripristinare lo stato lecito il GG dopo il rogito. A mie spese, tramite un bello sconto che mi farebbe il venditore per liberarsi di questa casa della famiglia che non serve più.
Io l'abuso lo voglio proprio togliere, così non ho problemi in futuro quando potrò avere la possibilità di surrogare il mutuo, di accedere a bonus edilizi ecc.
Al notaio il venditore dichiarerà che è presente una difformità, come si evincerà chiaramente anche dalla perizia del perito mandato dalla banca per darmi il mutuo, che io acquirente accetto questa presenza di difformità e che prevedo di eliminare per regolarizzare in tempi brevissimi ecc. Ho letto che quando si dichiara tutto e si accettano le condizioni, il notaio rogita... chiaramente parliamo di piccole difformità interne ad un appartamento come in questo caso, si parlasse di un volume completamente abusivo in una spiaggia, sarebbe cosa ben diversa e il notaio li penso non ti farebbe l'atto. Ma, mi sbaglierò, nel mio caso specifico, da quel punto di vista non ci dovrebbero essere problemi.
Grazie a tutti per i consigli, riconosco che è una materia molto specifica questa degli abusi e delle compravendite per cui non mi sono mai trovato a gestire nel mio lavoro.
Io non sto comprando una casa con un abuso insanabile per lasciarlo così o tentare di sanarlo con chissà quale pratica o fantasia,...no! Compro una casa con un abuso insanabile che prevedo di eliminarlo per ripristinare lo stato lecito il GG dopo il rogito. A mie spese, tramite un bello sconto che mi farebbe il venditore per liberarsi di questa casa della famiglia che non serve più.
Io l'abuso lo voglio proprio togliere, così non ho problemi in futuro quando potrò avere la possibilità di surrogare il mutuo, di accedere a bonus edilizi ecc.
Al notaio il venditore dichiarerà che è presente una difformità, come si evincerà chiaramente anche dalla perizia del perito mandato dalla banca per darmi il mutuo, che io acquirente accetto questa presenza di difformità e che prevedo di eliminare per regolarizzare in tempi brevissimi ecc. Ho letto che quando si dichiara tutto e si accettano le condizioni, il notaio rogita... chiaramente parliamo di piccole difformità interne ad un appartamento come in questo caso, si parlasse di un volume completamente abusivo in una spiaggia, sarebbe cosa ben diversa e il notaio li penso non ti farebbe l'atto. Ma, mi sbaglierò, nel mio caso specifico, da quel punto di vista non ci dovrebbero essere problemi.
Grazie a tutti per i consigli, riconosco che è una materia molto specifica questa degli abusi e delle compravendite per cui non mi sono mai trovato a gestire nel mio lavoro.
