PA : [post n° 501084]
Spostamento scala 2 metri
Buongiorno, è presente un edificio di 2 piani (PT e p1). Il PT ha accesso indipendente su strada e al P1 si accede tramite vano scala privato su strada e porta al piano superiore. Al p1 è presente un unico appartamento. Da accesso agli atti, l'edificio che è stato costruito nel '59 presentava una scala spostata più avanti di 2 m e con un pianerottolo. Allo stato odierno invece la scala è spostata di 2 m e non presenta pianerottolo. Dal '59 ad oggi non è mai stata fatta nessun'altra pratica. Si evince che la scala è stata costruita proprio cosi ma a suo tempo non è mai stata fatta nessuna variante. Il comune poi ha fatto sopralluogo e rilasciato l'abitabilità. Allo stato di fatto non posso modificare la scala 1. perchè andrei a ledere la proprietà sottostante e 2. perchè la scala ad oggi non è conforme (priva di pianerottolo). Vi è mai capitata una situazione del genere? avete sputi su come approcciarmi?
Ciao! Hai una difformità strutturale, che sono tra le più ostiche da sanare, più che altro per il Genio Civile, non tanto per il Comune.
Da quanto capisco, lo stato di fatto è più piccolo rispetto a quanto autorizzato, corretto?
Nel Comune dove lavoro mi è capitato un caso simile: sono riuscito a sanarlo recuperando documentazione (planimetrie catastali, foto aeree storiche) che dimostrava la preesistenza dell’abuso già negli anni ’50/’60, quindi antecedente al collaudo statico. Di fatto, il collaudo era stato rilasciato considerando già quella configurazione strutturale.
Una volta dimostrata la preesistenza dell’abuso, puoi procedere con una SCIA in sanatoria, allegando tutta la documentazione raccolta e specificando in relazione tecnica che, essendo l’abuso antecedente al collaudo, quest’ultimo è stato rilasciato tenendo conto delle difformità strutturali.
Da quanto capisco, lo stato di fatto è più piccolo rispetto a quanto autorizzato, corretto?
Nel Comune dove lavoro mi è capitato un caso simile: sono riuscito a sanarlo recuperando documentazione (planimetrie catastali, foto aeree storiche) che dimostrava la preesistenza dell’abuso già negli anni ’50/’60, quindi antecedente al collaudo statico. Di fatto, il collaudo era stato rilasciato considerando già quella configurazione strutturale.
Una volta dimostrata la preesistenza dell’abuso, puoi procedere con una SCIA in sanatoria, allegando tutta la documentazione raccolta e specificando in relazione tecnica che, essendo l’abuso antecedente al collaudo, quest’ultimo è stato rilasciato tenendo conto delle difformità strutturali.
Insisto, come in un altro post, di approfondire la tematica delle tolleranze, soprattutto dopo l'intorduzione del salva casa ed il suo recepimento nelle norme regionali.
In particolar modo le cosiddette "tolleranze esecutive". Quest'ultime, se ben supportate da prove inconfutabili e da un'agibilità rilasciata a seguito di sopralluogo, ci consentono di evitare sanatorie complesse (per contro subentra l'onere di regolarizzazione sotto il profilo statico e/o sismico, in base alla datazione della difformità).
Il fatto che si possano regolarizzare "gli errori progettuali corretti in cantiere" e "gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere", a condizione del rispetto delle normative dell'epoca di realizzazione, apre scenari molto interesaanti che un tecnico serio non può trascurare (soprattutto se trascurandoli si finisce per obbligare la committenza a presentare una richiesta una sanatoria e alla corresponsione di sanzioni non dovute).
Nel caso di specie, con i pochi elementi di cui dispongo, su due piedi, direi che non serve alcuna sanatoria. Trascurabile anche il discorso pianerottolo, visto che nel '59 non esistevano norme che lo imponessero. Tattalpiù sarebbe necessario dimostrare che rispetta la normativa sulle costruzioni dell'epoca (un regio decreto che non prevedeva calcoli strutturali per tali elementi). Quel fabbricato, sempre se non mi sfugge qualcosa, è legittimo così com'è e non richiede la presentazione di nessuna santoria. Potrebbe essere necessaria una dichiarazione delle tolleranze in occasione del primo titolo edilizio utile oppure in caso di compravendita (per l'attestazione di conformità i notai iniziano a pretenderla).
In particolar modo le cosiddette "tolleranze esecutive". Quest'ultime, se ben supportate da prove inconfutabili e da un'agibilità rilasciata a seguito di sopralluogo, ci consentono di evitare sanatorie complesse (per contro subentra l'onere di regolarizzazione sotto il profilo statico e/o sismico, in base alla datazione della difformità).
Il fatto che si possano regolarizzare "gli errori progettuali corretti in cantiere" e "gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere", a condizione del rispetto delle normative dell'epoca di realizzazione, apre scenari molto interesaanti che un tecnico serio non può trascurare (soprattutto se trascurandoli si finisce per obbligare la committenza a presentare una richiesta una sanatoria e alla corresponsione di sanzioni non dovute).
Nel caso di specie, con i pochi elementi di cui dispongo, su due piedi, direi che non serve alcuna sanatoria. Trascurabile anche il discorso pianerottolo, visto che nel '59 non esistevano norme che lo imponessero. Tattalpiù sarebbe necessario dimostrare che rispetta la normativa sulle costruzioni dell'epoca (un regio decreto che non prevedeva calcoli strutturali per tali elementi). Quel fabbricato, sempre se non mi sfugge qualcosa, è legittimo così com'è e non richiede la presentazione di nessuna santoria. Potrebbe essere necessaria una dichiarazione delle tolleranze in occasione del primo titolo edilizio utile oppure in caso di compravendita (per l'attestazione di conformità i notai iniziano a pretenderla).
Curiosità: il tema delle “tolleranze costruttive” dopo il Salva Casa in che modo è stato recepito nei Comuni dove lavorate?
Nel mio, l’impostazione operativa è questa:
per difformità che rientrano nelle tolleranze, viene comunque richiesta una SCIA in sanatoria con pagamento di sanzione e costo di costruzione sulla superficie eccedente;
per difformità che superano le tolleranze, si procede con accertamento di conformità, con sanzione e triplo del costo di costruzione.
Nella mia risposta precedente non intendevo trascurare il tema delle tolleranze introdotte dal Salva Casa (rif. D.P.R. 380/2001 aggiornato), ma riportare un approccio pratico adottato nei Comuni in cui opero.
È chiaro che, sul piano normativo, le tolleranze non configurano abuso; tuttavia, nella pratica, molti enti richiedono comunque un titolo per “cristallizzare” lo stato legittimo, seppur con procedimenti più snelli e meno onerosi rispetto alla sanatoria ordinaria.
Proprio per questo mi interessa capire come vi state muovendo altrove, perché sto riscontrando applicazioni non sempre uniformi.
Nel mio, l’impostazione operativa è questa:
per difformità che rientrano nelle tolleranze, viene comunque richiesta una SCIA in sanatoria con pagamento di sanzione e costo di costruzione sulla superficie eccedente;
per difformità che superano le tolleranze, si procede con accertamento di conformità, con sanzione e triplo del costo di costruzione.
Nella mia risposta precedente non intendevo trascurare il tema delle tolleranze introdotte dal Salva Casa (rif. D.P.R. 380/2001 aggiornato), ma riportare un approccio pratico adottato nei Comuni in cui opero.
È chiaro che, sul piano normativo, le tolleranze non configurano abuso; tuttavia, nella pratica, molti enti richiedono comunque un titolo per “cristallizzare” lo stato legittimo, seppur con procedimenti più snelli e meno onerosi rispetto alla sanatoria ordinaria.
Proprio per questo mi interessa capire come vi state muovendo altrove, perché sto riscontrando applicazioni non sempre uniformi.
L'ente che pretende titolo in sanatoria per difformità che non costituiscono abuso sta semplicemente avanzando una pretesa illegittima.
La legge parla chiaro, nessun ente può esigere un aggravio del procedimento nè, tatomeno, la corresponsione di una sanzione non dovuta.
Non esiste un titolo per cristallizare lo stato legittimo. Un immobile è già legittimo se le difformità rientrano tra le tolleranze. Esiste solo l'obbligo di allineare gli elaborati in occasione del primo titolo edilizio/sanatoria/intervento utili oppure, in caso di compravendità, di adempire agli obblighi di regolarizzazione strutturale secondo quanto recepito dalla regione (ragione per cui, in molti comuni è prevista la possiblità di regolrizzazione strutturale ai fini di compravendita disgunta da qualsivoglia pratica per opere edili o di sanatoria)..
Sia chiaro che nemmeno un professionista può suggerire e/o accettare che la committenza assecondi pretese illecite di un ufficio comunale.
La legge parla chiaro, nessun ente può esigere un aggravio del procedimento nè, tatomeno, la corresponsione di una sanzione non dovuta.
Non esiste un titolo per cristallizare lo stato legittimo. Un immobile è già legittimo se le difformità rientrano tra le tolleranze. Esiste solo l'obbligo di allineare gli elaborati in occasione del primo titolo edilizio/sanatoria/intervento utili oppure, in caso di compravendità, di adempire agli obblighi di regolarizzazione strutturale secondo quanto recepito dalla regione (ragione per cui, in molti comuni è prevista la possiblità di regolrizzazione strutturale ai fini di compravendita disgunta da qualsivoglia pratica per opere edili o di sanatoria)..
Sia chiaro che nemmeno un professionista può suggerire e/o accettare che la committenza assecondi pretese illecite di un ufficio comunale.
Ti rispondo su due piani distinti.
Il primo è tecnico: condivido il fatto che il tema delle tolleranze esecutive, introdotte e rafforzate dal Salva Casa e recepite nel D.P.R. 380/2001, sia oggi centrale e vada certamente approfondito.
Tuttavia, la loro applicazione non è sempre così automatica come si tende a semplificare, nel caso specifico, da quanto riportato, una difformità dell’ordine di 2 m lineari difficilmente può essere ricondotta automaticamente al perimetro delle tolleranze, salvo verifiche puntuali sul caso concreto.
Il secondo punto riguarda il piano del confronto: nel mio intervento non intendevo trascurare né banalizzare le tolleranze, ma riportare una prassi operativa REALE riscontrata nei Comuni in cui lavoro.
Detto questo, trovo poco corretto lasciare intendere che un approccio prudenziale o basato su esperienze applicative possa equivalere a scarsa serietà professionale: si tratta semplicemente di impostazioni diverse nell’interpretazione operativa della norma, entrambe legittime nel confronto tra tecnici.
Il primo è tecnico: condivido il fatto che il tema delle tolleranze esecutive, introdotte e rafforzate dal Salva Casa e recepite nel D.P.R. 380/2001, sia oggi centrale e vada certamente approfondito.
Tuttavia, la loro applicazione non è sempre così automatica come si tende a semplificare, nel caso specifico, da quanto riportato, una difformità dell’ordine di 2 m lineari difficilmente può essere ricondotta automaticamente al perimetro delle tolleranze, salvo verifiche puntuali sul caso concreto.
Il secondo punto riguarda il piano del confronto: nel mio intervento non intendevo trascurare né banalizzare le tolleranze, ma riportare una prassi operativa REALE riscontrata nei Comuni in cui lavoro.
Detto questo, trovo poco corretto lasciare intendere che un approccio prudenziale o basato su esperienze applicative possa equivalere a scarsa serietà professionale: si tratta semplicemente di impostazioni diverse nell’interpretazione operativa della norma, entrambe legittime nel confronto tra tecnici.
Il tema delle tolleranze introdotte e rafforzate dal Salva Casa nel D.P.R. 380/2001 è sicuramente chiaro sul piano normativo: laddove un elemento rientri nei limiti previsti, non costituisce abuso edilizio. Su questo non c’è dubbio.
Tuttavia, credo sia importante distinguere tra principio normativo e gestione procedimentale concreta. Nella prassi degli uffici tecnici comunali, che ovviamente applicano anche indirizzi organizzativi e responsabilità istruttorie, può accadere che venga richiesto un atto ricognitivo o una pratica formalizzata per la corretta definizione dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto in vista di successivi atti (aggiornamenti catastali, trasferimenti, interventi edilizi).
Definire queste richieste come “pretese illecite” a mio avviso è una forzatura: si tratta piuttosto di differenti modalità applicative e interpretative di una norma che, proprio dopo le recenti modifiche, sta ancora trovando un assetto uniforme sul territorio.
Analogamente, anche il ruolo del tecnico non è quello di contrapporsi in termini ideologici agli uffici, ma di individuare il percorso più corretto e sostenibile per il caso concreto, nel rispetto della normativa e della prassi locale.
Tuttavia, credo sia importante distinguere tra principio normativo e gestione procedimentale concreta. Nella prassi degli uffici tecnici comunali, che ovviamente applicano anche indirizzi organizzativi e responsabilità istruttorie, può accadere che venga richiesto un atto ricognitivo o una pratica formalizzata per la corretta definizione dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto in vista di successivi atti (aggiornamenti catastali, trasferimenti, interventi edilizi).
Definire queste richieste come “pretese illecite” a mio avviso è una forzatura: si tratta piuttosto di differenti modalità applicative e interpretative di una norma che, proprio dopo le recenti modifiche, sta ancora trovando un assetto uniforme sul territorio.
Analogamente, anche il ruolo del tecnico non è quello di contrapporsi in termini ideologici agli uffici, ma di individuare il percorso più corretto e sostenibile per il caso concreto, nel rispetto della normativa e della prassi locale.
Spiacente, ma non riesco ad essere d'accordo. Assecondare richieste illegittime (questo sono le precedure "inventate" e non previste da normativa specifica) per il quieto vivere, oltre che inconcepibile costituisce illecito deontologico per il tecnico e configura, in teoria, doiversi reati contro la PA, a maggior ragione se pretendono la corresponsione di sanzioni non dovute. Ok, è stato depenalizzato il reato di abuso d'ufficio (che comunque prevede sanzioni disciplinari o amministrative), ma la pretesa di un'oblazione ne configura altri ben più gravi.
