consiglio-cambio destinazione d'uso

messaggio inserito martedì 23 maggio 2006 da luki

[post n° 83848]

consiglio-cambio destinazione d'uso

Scusate,avrei bisogno di un consiglio. Io sono designer, quindi non esperta del settore.
Un mio amico si trova in difficoltà. Ha comprato a Milano un "appartamento" classificato come C3 (quindi non residenza) in un palazzo nuovo. Tutto è a posto per l'abitabilità (come parametri). Ha deciso di chiedere il cambio di destinazione d'uso (senza opere interne). La pratica è stata fatta da un geometra, e consegnata al comune da più di 4 mesi. Per il comune, dice il geometra è tutto ok. Ieri l'immobiliaria (proprietaria dell'edificio) ha chiamato il mio amico dicendo che ha saputo dal comune (per vie traverse) quello che ha fatto. Dice che non avrebbe dovuto chiedere il cambio di destinazione d'uso. Ora potrebbe incorrere in problemi penali, perchè per il PRG la zona è industriale e quel C3 non può essere trasformato in residenza ma rimanere C3. Se il comune viene a fare dei controlli e trova che lui e gli altri inquilini abitano in un C3 ci sono dei problemi. Ma è possibile? Il fatto è che lui ha chiesto il cambio di destinazione, e il comune ha archiviato positivamente la pratica. Al massimo non sarebbe dovuto essere il comune a intervenire (anche, nel caso, a negare il cambio di destinazioe d'uso)? Perchè si è intromessa l'immobiliaria?Grazie mille per tutti i vostri più che graditi pareri!
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Prima cosa il cambio di destinazione d'uso lo sichiede anche a catasto il quale decide in quale categoria deve essere accatastato mediante una pratica docfa al comune interessa poco...al comune interessa sapere come è accatastato solo per farti pagare l'ici...dimenticavo dai un occhio al prg...
forse è per questo che l'immobiliare si è interesata alla cosa
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grazie mille per il tuo intervento! L'accatastamento è stato fatto. Nel PRG la zona è industriale, però il geometra assicura che è tutto a posto (sia per il comune sia per il catasto).
..solo un'info: cosa intende quando scrivi "dimenticavo dai un occhio al prg... forse è per questo che l'immobiliare si è interesata alla cosa" ?
grazie e buona giornata!
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l'immobiliare abbia ragione!
succede spesso così per le vecchie industrie che diventano loft!
per molte di queste il prg attuale ESCLUDE la residenza come possibile destinazione d'uso quindi chi vende, vende come C3 cioè laboratorio! se vai sul sito del comune di milano, coi dati catastali del tuo amico e la via, puoi avere e stamparti un pseudo certificato urbanstico e lì c'è scritto se l'area è B1 o B2 o altro e ci sono scitte le attività compatibili!
quindi se su quell'area la residenza non è compatibile non puoi fare il cambio ma soprattutto se il comune per ora non se n'è accorto vabbbè..però se poi la cosa viene a galla allora sono dolori per tutti!
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credo che l'immobiliare si sia messa di mezzo perchè quello che ha fatto non è prorpio in linea con le norme..ha costruito (nel senso riconvertito una fabbrica o altro!) e venduto appartamenti che invece dovrebbero essere laboratori!
probabilmente chi ha fatto la pratica del cambio di destinazione era a conoscenza del progetto di quell'immobiliare e li ha avvertiti...insomma i soliti sotterfugi italiani!
ora non so diirti che succederà..meglio che il tuo amico parli con quelli dell'immobiliare!
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...non me ne sono mai occupato ma sò che funziona così:
...l'immobiliare (in questo caso) o comunque l'imprenditore, vende un laboratorio accatastato C3, il quale ha tutte le caratteristiche per essere residenziale ma non può in quanto il PRG non prevede tale destinazione in tale zona.
...l'acquirente (solitamente cosciente di tutto ciò) ci va ad abitare e chiede in comune la residenza. quando il comune esce a fare i controlli per la residenza vede che l'acquirente non può risiedere in quella u.i. e stipula un verbale col quale si dichiara l'avvenuto cambio di residenza e la sanzione da pagare ...€500/1000.
...col verbale, la residenza ottenuta e la sanzione pagata si procede al cambio di categoria catastale e il gioco è fatto.
...nel tuo caso l'acquirente ha sbagliato a chiedere il cambio di destinazione d'uso, il geometra ha fatto una gravissima bufala nel chiedere il cambio di destinazione d'uso (non essendo compatibile la residenza con la zona) ma soprattutto ha sbagliato l'immobiliare a non avvisare l'acquirente di come funzionava il giochetto ...
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siete stati chiarissimi e gentilissimi!... purtroppo sì, il mio amico ha agito forse con troppa ingenuità e fiducia...
Vi ringrazio tantissimo, ora gli giro tutti i vostri interventi...bisogna stare sempre attenti, perchè c'è sempre qualcuno pronto a fregarti..che brutto!
Grazie ancora a tutti voi!
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Della tua spiegazione non ha capito una cosa.
Il vigile viene constata il cambio di destinazione abusivo fa verbale e ti dovrebbe intimare il ripristino dei luoghi te poi farai una richiesta di concessione a sanatoria? Come fai a fare il cambio (non al catastao) anche perchè dovrai pagare gli oneri di uranizzazione al comune.
Grazie
P.s. a me è capitato che su un C3 hanno dato pure la residenza senza accorgersi che non era abitazione.
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...forse prima ho omesso di specificare bene che riporto quanto sò e non quanto di cui sono sicuro (sentito dire, chiacchere tra colleghi ed operatori) ...
...il vigile viene, fa il verbale con sanzione e ti rilascia la residenza (ovviamente non all'istante, ti dirà passi al comando a ritirare il tutto) dato che comunque tu ormai abiti effettivamente in quella u.i. ...
...non ti intima di fare nessun ripristimo dei luoghi nè di fare nessuna concessione in sanatoria dato che i luoghi sono già agibili (il laboratorio è uguale ad un loft: un grande salone con un bagno e con antibagno, sicuramente avranno anche i r.a.i. corretti) ...
...il cambio di destinazione lo fai solo in catasto e non in comune e non paghi nessun onere (a parte la parcella del geometra che ti fa la pratica catastale) ...
...ovvio che tutto ciò accade solo per i C3, non è che si può andare a chiedere la residenza in un C6 ...
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personalmente ho fatto una cambio di destinazione d'uso con sanatoria giurisprudenziale ovvero ho chiesto la concessione (era centro storico) senza opere poichè tutto era gia fatto ad abitazione, a parte attendere 2 anni ho dovuto pagare gli oneri di urbanizzazione (doppi perchè era una specie di condono). In un altro caso ho fatto con dia pagando sempre gli oneri di urbanizzazione ovvero la differenza fra commerciale e residenziale.Mi pare strano che il comune non ti chiede niente, forse la lombardia ha una legge regionale diversa dalla toscana.
Saluti
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... scusate se mi intrometto. Chiedere la residenza in un A/10 è possibile, invece?
Sento pareri discordi,anche dal comune stesso (Milano).
grazie!
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anche fosse, è consigliabile cambiare un a10 ad es in a2?
Visto che un immobile accatastato a10 ha un valore di vendita sensibilmente superiore?
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A dire il vero anche qui da noi l'iter del cambio di destinazione d'uso è quello della dia ( con relativi oneri, ecc.) Gli introiti delle imposte ICI (imposte comunali sugli immobili) vanno ai Comuni (è per questo che c'è stata un'insurrezione generale quando minacciavano di togliere l'ICI prima casa).

Ciao

Angy
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... chiedo scusa, anch'io ho bisogno di un Vs. aiuto, perchè un'agenzia mi ha trovato un appartamento in vendita in una zona centrale della mia città, dicendomi che si tratta di un appartamento categoria A/10, vorrei sapere se è possibile cambiare la destinazione d'uso, in caso poitivo quali sono gli oneri da pagare e quali sono le maggiorazioni da pagare per l' acquisto.
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Anch'io ho un problema analogo di cambio di destinazione d'uso. In pratica mio zio vuole cedermi in un cortile situato in zona A una vecchia tettoia chiusa, quindi C7, risalente agli anni sessanta che veniva utilizzata come pollaio, anche se ha dei muri di spessore esagerato (60cm).
Io, pero', vorrei comprarla dopo prima averla accatastata come A3, anche in virtu' del fatto che sul comune tale tettoia e' stata considerata residenziale (per sbaglio.......)nel piano particolareggiato.
Da notare che il PRG non prevede in zona A pollai, ma solo residenza.
Qualcuno vede qualche inghippo' in cio' ?
Inoltre il notaio puo' rogitare qualcosa che sull'atto di provenienza e' Tettoia mentre al catasto e' A3 ?
Eventualmente cosa rischio a cambiare la destinazione d'uso senza avvisare il comune ?
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Nell'attribuzione del prezzo di compra-vendita,
che differenza può esserci tra due fondi uguali
ed attigui, l'uno uso commerciale e l'altro uso
magazzino -laboratorio ?
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io ho avuto lo stesso problema. Il C3 presuppone la permanenza di persona ma non la residenza. In sostanza tu ci puoi lavorare ma non 24 ore su 24. Nessuno però può dimostrarlo. L'unica cosa a cui il comune può attaccarsi per sostenere che ci vivi è il fatto che tu abbia li la Residenza. Quindi, se non risiedi ufficialmente li sei in una botte di ferro. A me però non risulta che basti pagare una multa di 500/1000 euro e poi fare il cambio di destinazione. La multa è molto più alta (pari all'incremento di valore dell'immobile da C3 ad abitativo) dopodichè devi levare le tende.(desistere dall'uso abitativo). A meno che l'area su cui si trova la tua unità immobiliare non sia inquinata (verifica cosa ci fosse prima, che tipo di industrie) mi è stato detto che probabilmente a breve le zone a destinazione industriale potranno essere considerate miste e sarà possibile fare il cambio di destinazione. Il breve dura però, nel mio caso, da 5 anni. Auguri
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