Riforma del condominio, cambiano le parti comuni

La Riforma del condominio approda in Gazzetta Ufficiale. Diventata legge e riscrivendo gran parte degli articoli del codice civile, dal 1117 al 1138, rivoluziona la materia condominio. Una rivoluzione attesa da 70 anni che dà il tempo di approfondire i contenuti, la legge infatti entrerà in vigore a giugno.

Tante le novità: sarà più facile distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, cambiano le regole per la costituzione dell'assemblea. Modificati anche i quorum, differenziati a seconda degli interventi. Quanto all'amministratore, non potrà più essere figura improvvisata. Interessanti e rivoluzionarie le novità che riguardano le parti comuni.

La nuova formulazione di parti comuni. Si estende il campo di applicazione delle norme  sul Condominio

Un aspetto che contribuisce a rivoluzionare le regole che fino ad ora hanno retto la convivenza in condominio, è la definizione di parti comuni, che varia, diventando più articolata. Ad essere riformulato è l'articolo 1117 del Codice civile, secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Rispetto al testo precedente, ora sono esplicitamente inseriti tra le parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati all'uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l'accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. In caso di impianti unitari, sarà considerato tra le parti comuni, l'impianto che si sviluppa fino al punto di utenza, salvo poi le  le normative di settore in materia di reti pubbliche.

La Riforma propone anche nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria" che definiscono diversamente, rispetto al testo ancora vigente, impianti che ricadono tra le parti comuni.

Si estende anche l'ambito di applicazione delle norme sul condominio, che dovranno essere osservate in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni. Parti comuni ovviamente identificate secondo la nuova formulazione dell'art. 1117.

Per le parti comuni, più facile il cambio di destinazione d'uso

Le parti comuni saranno anche più facilmente destinabili a nuove funzioni. Il cambio di destinazione d'uso richiede un iter semplificato, non più l'unanimità dei consensi, ma un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio. Vietate comunque le modificazioni delle destinazioni d'uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

La ripartizione delle spese per scale ed ascensori

La Riforma fissa inoltre la ripartizione delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori, finora affidata al codice civile e alla giurisprudenza. Chi abita ai piani più alti dovrà pagare di più: le spese saranno suddivise tra i proprietari, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza del piano in cui si trova l'abitazione.

di Mariagrazia Barletta architetto

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