La riforma del condominio è legge

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Il disegno di legge si propone di aggiornare la normativa disciplinata dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, in materia di condominio negli edifici

Analizzando le singole disposizioni, si fa presente quanto segue. 
L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 del codice civile, dando una definizione più articolata della nozione di «parti comuni» dell’edificio, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, anche se aventi diritto a godimento periodico.

Ad integrazione della formulazione vigente, sono ora esplicitamente inseriti nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone inoltre le nuove diciture di “impianti idrici e fognari” e di “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria” che definiscono diversamente, rispetto al testo vigente, impianti che ricadono tra le parti comuni.


L’articolo 2 introduce tre nuovi articoli dopo l’articolo 1117 del codice civile. 
In particolare, l’articolo 1117-bis prevede espressamente che l’ambito applicativo della disciplina sul condominio sia esteso a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. 
L’articolo 1117-ter, reca disciplina sulle modificazioni delle destinazioni d’uso e prevede che la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni richieda un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio.
Per l’assunzione delle deliberazioni in questione, la norma detta nuove modalità di convocazione dell’assemblea (raccomandata o mezzi telematici), disciplina i termini (affissione dell’avviso negli spazi comuni per almeno 30 giorni), nonché gli elementi che essa deve contenere a pena di nullità (indicazione delle parti comuni da modificare, e della nuova destinazione d’uso).
La deliberazione deve dichiarare espressamente il soddisfacimento di tutti gli adempimenti previsti dall’articolo in questione.

L’articolo 1117-ter vieta inoltre le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Il successivo articolo 1117-quater detta disposizioni per la tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. In tali casi, l’amministratore o i singoli condomini possono diffidare l’esecutore di tali attività e chiedere la convocazione dell’assemblea che delibera in merito alle cessazione delle attività, anche mediante azioni giudiziarie, con la maggioranza prevista dal codice all’articolo 1136, secondo comma. Quest’ultimo stabilisce la validità delle deliberazioni a maggioranza degli intervenuti e con voti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.


L’articolo 3 sostituisce l’articolo 1118 del codice civile, in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. La modifica conferma che tale diritto è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che appartiene al condomino e che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
L’ultimo comma della norma è dedicato alla precisazione delle condizioni, fonte di numerosi contenziosi, che rendono legittimo il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. La disposizione pone come limite al distacco il fatto che da esso derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e prevede che il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.


L’articolo 4 modifica l’articolo 1119 del codice in materia di indivisibilità del condominio. La presente novella specifica che la divisione delle parti comuni può essere operata solo con il consenso di tutti i condomini.


L’articolo 5 incide sulla materia delle innovazioni novellando l’articolo 1120 del codice civile. Il testo attualmente all’esame lascia immutato il primo comma dell’articolo 1120 che stabilisce – attraverso il richiamo al quinto comma dell’articolo 1136 – che i condomini, con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio, possono disporre tutte le  nnovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio come previsto dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile. 
Tali innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, possono avere ad oggetto, tra l’altro:
– miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
– eliminazione delle barriere architettoniche;
– contenimento del consumo energetico;
– realizzazione di parcheggi;
– produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
– installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso.

La novella introduce, inoltre, un nuovo e più stringente iter di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore. In caso di proposta di innovazione, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino; tale richiesta dovrà contenere la specificazione delle innovazioni proposte e delle modalità di esecuzione dei lavori.

Rimane immodificato l’ultimo comma dell’articolo 1120 vigente ai sensi del quale non possono essere realizzate innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o che pregiudichino l’uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino2.

L’articolo 6 sostituisce l’articolo 1122 del codice civile. Tale articolo viene innanzitutto diversamente rubricato “Opere su parti di proprietà o uso individuale”.
Il testo vigente dell’articolo 1122 reca il divieto per il condomino eseguire opere, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. La novella include, oltre al riferimento alle parti di proprietà, anche quello alle parti destinate all’uso comune, “che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale”. Non possono quindi essere eseguite opere in tali parti che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Il nuovo testo inserisce inoltre un nuovo secondo comma che stabilisce, in ogni caso, l’obbligo di dare preventiva notizia all’amministratore a sua volta tenuto a darne notizia all’assemblea.


L’articolo 7 inserisce due nuovi articoli dopo l’articolo 1122.
Il nuovo articolo 1122-bis reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini nonché preservando il decoro dell’edificio. Sostanzialmente l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto (con approvazione a maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, ai sensi del quinto comma dell’art. 1136, modificato dall’articolo 14 del disegno di legge) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni.

Sono state inserite, nel presente articolo, disposizioni relative all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili: in particolare è espressamente consentita la possibilità di installare impianti di questo tipo, destinati a servire singole unità, “sul lastrico solare” e “su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”, anche da parte di singoli condomini. In tali casi l’assemblea deve provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, non pregiudicando le forme di utilizzo in atto o previste dal regolamento di condominio.
La norma prevede inoltre che, per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto, i condomini debbono lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali.

Il provvedimento introduce un ulteriore articolo 1122-ter che prevede la facoltà dell’assemblea di decidere l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 (deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).


L’articolo 8 novella l’articolo 1124 (che viene rubricato”Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”): la modifica sancisce la piena equiparazione – già riconosciuta dalla giurisprudenza – tra scale ed ascensori.

Gli articoli 9 e 10 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio.

L’articolo 9 novella l’articolo 1129 del codice civile ora nuovamente rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore”.
Il nuovo articolo 1129 prevede numerose novità. Qui di seguito si segnalano le principali:
– Si prevede che la nomina dell’amministratore debba essere effettuata quando i condomini sono più di otto  e che il ricorso in caso di mancata nomina possa essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario.
– L’introduzione, in capo all’amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato.
– La possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari.
– Apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino, “per il tramite dell’amministratore”

L’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento  per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.

Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano l’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l’inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.


L’articolo 10 integra la formulazione dell’articolo 1130 del codice civile, in materia di attribuzioni dell’amministratore.
L’art. 1130, nel testo vigente, prevede le attuali attribuzioni dell’amministratore.
L’amministratore deve:
– eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
– disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
– riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
– compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

La novella articola detti obblighi, introducendone di nuovi con finalità di controllo dell’operato dell’amministratore.
Come novità, si segnalano la “esplicita” previsione delle seguenti attribuzioni dell’amministratore:
L’esecuzione degli adempimenti fiscali
Si tratta dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui
pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti
dallo stesso amministratore.
La tenuta di due nuovi registri obbligatori:
– il registro dell’anagrafe condominiale contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari;
– il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni , movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio.
Il registro del verbale delle assemblee, (cui andrebbe, ora, allegato il regolamento di condominio, in quanto adottato) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che dovrebbe, ora, contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’art. 1136, u.c. e dall’art. 1129, ultimo comma.
Sono inoltre previste le seguenti ulteriori attribuzioni: la conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini; la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso; la convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (nelle nuove forme di cui all’art. 1130-bis, inserito dall’articolo 11 cui si rimanda) entro 180 giorni per l’approvazione.

L’articolo 11 aggiunge al codice civile l’art. 1130-bis relativo al rendiconto condominiale. La nuova disposizione mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore.
L’art. 1130-bis prevede un rendiconto condominiale annuale.. Esso deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto:
– il registro di contabilità,
– il riepilogo finanziario;
– una nota di accompagnamento “sintetica”, esplicativa della gestione annuale.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

L’articolo 12 introduce una modifica di carattere meramente formale al l’articolo 1131 – in materia di rappresentanza del condominio da parte dell’amministratore.


L’articolo 13, comma 1, modifica la rubrica dell’articolo 1134, attualmente dedicato alle “spese fatte dal condomino” e rubricato ex novo “gestione di iniziativa individuale”. Esso conferma, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; nella nuova formulazione prevede, tuttavia, anziché il riferimento al “condomino che ha fatto spese per le cose comuni” quello, più ampio, al “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni”.
Il comma 2 del medesimo articolo 13 apporta modifiche all’articolo 1135 del codice civile. In particolare la lettera a) di tale comma sostituisce il n. 4) del primo comma dell’articolo 1135 in materia di attribuzioni dell’assemblea, prevedendo che per i lavori straordinari, come per le innovazioni, sia obbligatoria (e non eventuale come nel testo vigente) la costituzione di un fondo speciale; l’importo del fondo dovrà essere pari all’ammontare dei lavori.. La successiva lettera b) del comma 2 dell’articolo 13 introduce invece un nuovo comma al medesimo articolo del codice civile che consente all’assemblea di autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali delle amministrazioni locali, o di soggetti privati qualificati, volti al recupero del patrimonio edilizio esistente, al miglioramento della vivibilità urbana, della sicurezza e della sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

L’articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea (art. 1136 del Codice), in particolare prevedendo nuove regole di costituzione e sulla validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi.

In particolare esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini – ovvero degli aventi diritto – laddove attualmente servono i 2/3 dei condomini.
Viene stabilito che l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento 1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzo dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi.

Non viene modificato il secondo comma dell’articolo 1136 vigente, che stabilisce generalmente la validità delle deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. 
Tale maggioranza è sempre richiesta, ai sensi del quarto comma del nuovo articolo 1136, per deliberazioni concernenti:
– nomina e la revoca dell’amministratore;
– liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
– ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
– tutela delle destinazioni d’uso come disciplinata dall’articolo 1117-quater;
– le innovazioni deliberate ai sensi dell’articolo 1120, secondo comma;
– impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell’articolo 1122-ter (vedi articolo 7 del presente provvedimento);
– altre materie disciplinate dall’articolo 1135, terzo comma, relativo a programmi ed iniziative territoriali.

Le deliberazioni relative ad innovazioni incidenti sulle cose comuni (art. 1120, primo comma e art. 1122-bis, terzo comma, quest’ultimo relativo all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) sono adottate con maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

Infine viene confermata la norma secondo la quale l’assemblea, per deliberare regolarmente, deve aver regolarmente convocato tutti gli aventi diritto5.

L’articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 del codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni dell’assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, il nuovo articolo 1137 attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto. La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all’annullamento della delibera assembleare.

L’articolo 16 è norma di coordinamento del terzo comma dell’articolo 1138 del Codice civile (sull’approvazione del regolamento di condominio) con le nuove disposizioni dell’articolo 1130 (sulle attribuzioni dell’amministratore).
Sulla base di quanto previsto dall’art. 1130, comma 1, si prevede l’allegazione del regolamento di condominio nel registro dei verbali delle assemblee tenuto dall’amministratore (attualmente, invece deve direttamente essere trascritto nel registro dove sono annotate nomina e revoca dell’amministratore, da depositare presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati).
Con modifica approvata dalla Camera, è stata introdotta una nuova disposizione che vieta l’introduzione di norme nel regolamento che proibisca di detenere animali domestici.
La Corte di cassazione, sez. II, sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando precedente orientamento (in particolare, sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.
L’articolo 17 reca novella all’art. 2659, primo comma. Si stabilisce – per la nota di trascrizione – che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, ubicazione e codice fiscale.

 

Gli articoli da 18 a 27 della proposta di legge novellano alcuni articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di condominio.

L’articolo 18 interviene sull’art. 63 delle disposizioni di attuazione, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.

L’articolo 19 interviene sull’art. 64 delle disposizioni di attuazione, in tema di revoca dell’amministratore, per coordinarne il testo con le modifiche apportate dagli articoli 9 e 12  agli artt. 1129 e 1131 del codice civile. In particolare, la disposizione specifica che il tribunale non deve limitarsi a sentire l’amministratore, ma deve farlo in contraddittorio con il ricorrente. Si prevede la possibilità di proporre reclamo alla corte d’appello contro il provvedimento del tribunale nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione (rispetto alla previsione vigente è aggiunto il riferimento alla comunicazione).

L’articolo 20 novella l’art. 66 delle disposizioni di attuazione, in ordine alle modalità di convocazione dell’assemblea di condominio. Con tale intervento sull’articolo 66 si introducono le seguenti novità: ? l’avviso di convocazione dell’assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l’ordine del giorno della stessa;

L’articolo 21 della proposta di legge sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione, relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale.

L’articolo 22 riscrive l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di tabelle millesimali, coordinandolo con la previsione dell’art. 1118.

L’articolo 23 interviene sull’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice relativo alla revisione delle tabelle millesimali.


L’articolo 24 interviene sull’art. 70 delle disposizioni di attuazione, in tema di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio. In particolare la disposizione aggiorna la sanzione attualmente prevista, portandola da 0,052 euro (pari a 100 lire) a 200 euro.

L’articolo 25 inserisce gli articoli da 71-bis a 71-quater delle disposizioni attuative.
L’art. 71-bis enumera i requisiti per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio.
L’art. 71-ter prevede che l’amministratore attivi un sito internet del condominio su richiesta dell’assemblea, che delibera con un maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell’art. 1136 c.c.). Le spese di attivazione e gestione sono a carico dei condomini. Il sito consente l’accesso ai documenti previsti dalla delibera assembleare.
L’art. 71-quater introduce una disciplina specifica della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie in materia di condominio. Esso richiama l’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2012, n. 287, che prevede, tra l’altro, che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.

L’articolo 26 introduce quindi nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis che detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell’entrata in vigore della riforma: ai fini dell’adeguamento dei suddetti impianti delibera l’assemblea con le maggioranze prescritte dai primi tre commi dell’articolo 1136.


Gli articoli 27, 28, e 29 della proposta di legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma in ordine alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali “di interesse sociale”. In particolare, in tutti gli articoli, il riferimento all’articolo 1136 del codice civile è sostanzialmente sostituito con quello all’articolo 1120, secondo comma del codice civile. Così facendo, il legislatore richiede in tutti i casi considerati una maggioranza relativa – ovvero degli intervenuti all’assemblea condominiale – purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell’edificio.


L’articolo 30 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura concorsuale.

Infine, l’articolo 31 della proposta di legge novella l’articolo 23 del codice di procedura civile in tema di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio.

L’articolo 32 prevede che le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

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