Buona sera a tutti!!sono una studentessa di architetture alle prese con l'estimo!!a breve dovrei consegnare un'esercitazione nella quale mi viene chiesto di stimare il valore di mercato di un immobile!Il bene oggetto della mia stima è un appartamento (127 mq commerciali)al primo piano di una bifamiliare, dotato di giardino (6.2 mq c.)ad uso esclusivo e di un posto auto coperto anch'esso ad uso esclusivo! l'immobile presenta inoltre una veranda di 4 mq comm. e una terrazza coperta su tre lati di 1.3 mq comm.
L'immobile comprende anche una soffitta con h >1.50m di 32 mq comm.e una cantina di 15 mq.comm (domanda: ma soffitta e cantina se collegati ai vani principali tramite scala sono da considerare comunicanti oppure no?) TOT.197 mq commericali!!
Tale appartamento è sito in una zona del comune di Pordenone che sta a cavallo tra la periferia ovest e il semicentro. E' degli anni '60 e a parte il fatto che internamente è stato imbiacato di recente e il giardino è stato rifatto a nuovo, gli impianti elettrici e di riscaldamento non sono stati ammodernati e le finiture sono mediocri.
Detto ciò vorrei sapere se gentilmente c'è qualcuno che può dirmi come si fa la ricerca di mercato!Ho consultato le fonti indirette (o secondarie...) fiaip, nomisma, borsino di pordenone, agenzia del territorio...e fin qui nessun problema..ma quando arriva il momento di consultare quelle dirette, ossia giornali di annunci, agenzie immobiliari..ecc.. mi blocco!Che criterio posso usare per scegliere immobili il più possibile simili al mio, in modo da ottenere un campione rappresentativo?
Grazie mille e spero che qualcuno sia così gentile da aiutarmi!!! ;)
ciao a tutti
monica : [post n° 158734]
stima valore di mercato
Ciao. Ho letto il tuo annuncio e, dato che di lavoro valuto gli immobili per le banche, forse posso darti una mano. Per quanto riguarda le superfici prova a dare un occhio al D.P.R. 138 del 23/3/1998 così verifichi se i ragguagli che hai fatto sono corretti. Zona di ubicazione, tipologia degli impianti, e grado di finiture fai bene a considerarli (sono quelli che stabiliscono, insieme al taglio del cespite, la richiesta sul mercato), ma non ci sono dei coefficienti comuni per tutti, quindi devi metterci del tuo.
Per quanto riguarda le comparazioni ti consiglio di consultare i siti delle agenzie immobiliari, così vedi le foto e la zona per poterli paragonare al tuo.
Ti dico l'ultima cosa, non per fare il saccente, ma magari ti torna utile; ricorda che in linea di massima:
- i borsini, l'osservatorio e fonti di questo tipo optano per dei valori restrittivi (o comunque aggoirnati all'anno prima)
- le agenzie tendono a considerare i mq totali negli annunci (e non quelli commerciali) per far sembrare più basso il valore euro/mq. Es: la taverna non viene quasi mai ragguagliata, come la mansarda...
Spero di esserti stato utile.
In bocca al lupo
Per quanto riguarda le comparazioni ti consiglio di consultare i siti delle agenzie immobiliari, così vedi le foto e la zona per poterli paragonare al tuo.
Ti dico l'ultima cosa, non per fare il saccente, ma magari ti torna utile; ricorda che in linea di massima:
- i borsini, l'osservatorio e fonti di questo tipo optano per dei valori restrittivi (o comunque aggoirnati all'anno prima)
- le agenzie tendono a considerare i mq totali negli annunci (e non quelli commerciali) per far sembrare più basso il valore euro/mq. Es: la taverna non viene quasi mai ragguagliata, come la mansarda...
Spero di esserti stato utile.
In bocca al lupo
mettiamo quindi che io mi metta a scartabellare giornali con annunci e siti di agenzie immobiliari....la mia scelta dovrà ricadere principalmente e in una prima analisi sulla base della localizzazione (periferia/semicentro) e sui mq.che come mi consigli tu non sono quelli commerciali...giusto? dimmi se sbaglio!e solo in un secondo momento sfoltire la scelta in base alle altre caratteristiche quali tipologia,caratteristiche tecnologiche..ecc.. sbaglio?se sono fortunata mi esce una gaussiana....diversamente se i miei dati sono disomogenei comparo le caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche, intrinseche, produttive del mio bene con quelle del bene medio all'interno di quel mercato, assegnando a ciascuna caratteristica un coefficiente =1,<1 o >1 .
E' corretto?
grazie mille ciao :)
E' corretto?
grazie mille ciao :)
Io di curve, grafici, e coefficienti non ne uso... ti posso solo consigliare di usare i siti delle agenzie, alcuni hanno planimetrie e foto...dalla planimetria verifichi i metri, dalle foto lo stato manutentivo e conservativo... se la planimetria non c'è cerca di ricavarlo dalla descrizione (se è un bilocale più servizi non ci sono ragguagli da fare e quindi lo prendi per buono). Se invece hai un metodo matematico spiegamelo tu, ora mi hai incuriosito... ;)
reperimento di un prezzo di compravendita medio realtivo a tutti i beni simili all'interno del mio dato mercato.
confronto le caratteristiche posizionale estrinseche (Kpe)e posizionali intrinseche (Kpi), caratt. intrenseche (Ki), e produttive (Ke)del mio bene con quelle del bene medio e assumendo che le caratteristiche del bene medio siano pari a 100 dirò che quelle del mio bene avranno coefficienti =1 se sono uguali a quelle del bene medio; <1 se sono peggiori e >1 se sono migliori.
Il coefficiente che sintetizza il conttributo delle caratteristiche K è il prodotto dei coefficienti attribuiti ai singoli gruppi: k= (Kpe * Kpi * Ki * Ke)
formula : Vm di stima= valore medio *K
confronto le caratteristiche posizionale estrinseche (Kpe)e posizionali intrinseche (Kpi), caratt. intrenseche (Ki), e produttive (Ke)del mio bene con quelle del bene medio e assumendo che le caratteristiche del bene medio siano pari a 100 dirò che quelle del mio bene avranno coefficienti =1 se sono uguali a quelle del bene medio; <1 se sono peggiori e >1 se sono migliori.
Il coefficiente che sintetizza il conttributo delle caratteristiche K è il prodotto dei coefficienti attribuiti ai singoli gruppi: k= (Kpe * Kpi * Ki * Ke)
formula : Vm di stima= valore medio *K
scusa vorrei chiederti se per caso sai se i mq che mettono generalmente sugli annunci sono riferiti alla superficie calpestabile (senza contare i muri) o alla superficie lorda(comprensiva anche della superficie occupata dalle murature)
grazie :)
grazie :)
Il tuo prrocedimento moltiplicativo è interessante, praticamente è compreso in quello che io chiamo COMPARAZIONI. Comunque, di solito i mq delle agenzie comprendono anche i muri... non mi stupirei se quelli perimetrali fossero conteggiati interi invece che metà. Più mq sono e più basso risulta il valore unitario (euro/mq).
Grazie a te del confronto. (dove posso trovare materiale relativo al calcolo della K?)
Grazie a te del confronto. (dove posso trovare materiale relativo al calcolo della K?)
il problema di questa stima basata sul modello sintetico pluriparametrico moltiplicativo è appunto la determinazione dei coefficienti.
Al fine di limitare l'aleatorietà nella stima appunto è possibile impiegare l'analisi dei dati forniti dalle fonti indirette e le indicazioni delle pubblicazioni specializzate nel settore.
Posso consigliarti di andare a vedere le lezioni della mia professoressa www.iuav.it/Didattica1/pagine-web/facolt--di/Federica-D/claSA-07-0/l…
Al fine di limitare l'aleatorietà nella stima appunto è possibile impiegare l'analisi dei dati forniti dalle fonti indirette e le indicazioni delle pubblicazioni specializzate nel settore.
Posso consigliarti di andare a vedere le lezioni della mia professoressa www.iuav.it/Didattica1/pagine-web/facolt--di/Federica-D/claSA-07-0/l…
