studio di fattibilità

messaggio inserito giovedì 16 aprile 2009 da francesco

[post n° 194850]

studio di fattibilità

un cliente ha un terreno e un immobile...mi chiede di fargli uno studio di fattibilità e un preventivo sia di progettazione che di realizzazione...per ristrutturazione o ricostruzione..essendo inesperto in materia volevo sapere in base a cosa posso redigere una notula (preliminare / esecutivo) e una spesa di massima per le opere?
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superficie lotto per indice fondiario... ottieni il max volume realizzabile... calcoli quanto costa costruirlo e fai una stima di parcella: www.architettiroma.it/tariffa/index.aspx
per la spesa della realizzazione, vuoto x pieno, stai intorno ai 400€/mc per il fuori terra e 280-300€/mc per gli interrati, in funzione del gradi di finitura... dipende un po' dai costi della tua zona
calcola anche sommariamente eventuali opere esterne, oneri comumnali e spese aggiuntiva (tipo allacciamenti utenze, catasto, indagini geologiche, notaio etc etc)
bye bye
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...Delli ma in che regione lavori x avere costi di realizzazione così bassi?
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provincia di lecco....
http://195.137.130.20/cgi-bin/files/oa_lc/avvisi/costi_costruzione.pdf
queste sono le cifre che usa la commissione parcelle per stabilire gli importi dei lavori a cui applicare le aliquote
bye bye
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e comunque... sono costi a mc per realizzazione d'impresa.... non per chi vende
bye bye
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ma...x chi vende sarebbero impensabili quelle cifre. :/
mi riferivo ai costi di costruzione.
ci dò un'occhiata.
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si ma scusa... tu il tuo preventivo di parcella lo fai sul costo di realizzazione delle opere, è una cifra vuotoxpieno per evitare di fare un computo metrico senza avere un progetto.... per arrivare al prezzo di vendita ci sono una serie di altre voci da mettere nel piano finanziario, tipo oneri comune, spese tecniche, notaio, catasto, costo dell'area, oneri finanziari, spese di commercializzazione e, naturalmente, l'utile d'impresa (non quella che costruisce... il suo utile è già in quella cifra €/mc, ma l'utile dell'operatore che fa l'investimento e che vende)..... chiaro che quello non è il prezzo di vendita ma non puoi mica fare la tua parcella sul prezzo di vendita!
bye bye
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perdonami forse mi sono spiegata male:
volevo dire che i costi di costruzione (nel significato ufficiale del termine, cioè i dati-campione, che ti forniscono i singoli Comuni e che sono molto + bassi dei reali costi del costruttore, ) nella mia Regione, la Toscana, sono molto + alti:
280-310 €/mq per le nuove costruzioni.
ora mi domando...siccome nn ho mai lavorato fuori di qui...
ci sono queste sostanziali differenze di prezzo??
ovvio che il prezzo di vendita nn ha niente a che fare con quello di cui parlavo..
mentre il costo di realizzazione da parte dell'impresa qui è sui 1000-1200 €/mq.
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allora... tanto per cominciare i miei sono prezzi a mc... quindi 400€/mc (sommario e abbondante per fare un pre-preventivo dei costi di realizzazione) equivalgono ai tuoi 1200€/mq e quindi ci siamo....
il costo di costruzione che dici tu, ovvero quello dei comuni, non è un valore di riferimento per stimare i costi di reale costruzione... è un valore pesato e stabilito dalle regioni (partendo da dei requisiti massimi ammissibili per gli edifici di edilizia convenzionata) per applicare un contributo di costruzione da versare ai comuni... non c'entra nulla con i costi di realizzazione reali... prendilo come un indice, come lo sono gli oneri di urbanizzazione, calcolati dai comuni in base al costo delle opere da realizzare e con una serie di indici e coefficienti per tarare il valore
in lombardia, il costo di costruzione per pagare il contributo ai comuni, è di 373€/mq, tanto per fare un esempio
bye bye
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