consiglio su un immobile

messaggio inserito lunedì 22 aprile 2013 da consiglio

consiglio : [post n° 314758]

consiglio su un immobile

ciao a tutti!
un cliente mi ha chiesto un consiglio; praticamente deve acquistare un immobile come prima casa in un appartamento. Le scelte sono 2:

1 - comprare un piccolo 3 locali da 90 mq con 2 balconi, in un edificio in costruzione, classe A, in edilizia convenzionata e quindi a prezzo calmierato fino al 2028;
2 - comprare un grande 4 locali da 124 mq senza balconi, in un edificio degli anni '70, classe energetica F, con qualche lavoretto da fare.

Gli appartamenti sono vicini; primo piano entrambi e stesso prezzo finale.
Al di la degli spazi e dei mq in piu e considerando che da qui a qualche anno il marcato, si spera, si riprenderà, cosa dovrei consigliare secondo voi?
L'alloggio nuovo, sarà ad un prezzo calmierato per cui non si potrà "aumentare" di molto il prezzo se non a quanto deciso dall'Istat; mentre il quadrilocale, con tutta la sua tecnologia degli anni 70, potrebbe invece essere rivenduta ad un prezzo maggiore.

Cosa conviene scegliere e su cosa è piu plausibile dirigersi per un eventuale investimento?

Entrambi gli appartamenti sono a Milano, vicini alla metropolitana.

Grazie dei consigli,
ponteggiroma :
L'appartamento più vecchio al 2028, data in cui si potrebbero paragonare i valori di mercato dei due immobili, avrà 50 anni e considerando le tecniche costruttive di quegli anni direi che avrà bisogno di una bella ristrutturazione (se non proprio di consolidamento, ricordiamoci la sismica), quindi consiglio caldamente il nuovo. Per non parlare dell'assenza di balconi che è sempre causa di deprezzamento.
Valy :
Oltre quello che ha detto Ponteggi, i costi di edilizia convenzionata, e vero che li fa il comune, ma nella rivalutazione, con la nuova riforma, adesso gli indici di rivalutazione sono praticamente al pari coi costi di mercato. Tra l'altro, a Milano e in particolare nei paesi della provincia i comuni tendono a vendere il terreno al proprietario prima del dovuto (proprio la mia casa è stata costruita in edilizia convenzionata nel 2002 e già nel 2010 il Comune ci ha venduto il terreno e per il prezzo ci ha detto che nel momento in cui vogliamo vendere si riscattano gli anni rimanenti e si puo vendere al prezzo di mercato senza vincoli di alcun genere).
Detto questo, l'unica cosa che devi far valutare al tuo cliente è se lui vuole comprare per viverci il più a lungo possibile o perchè vuole investire sul mattone, andando ad abitarci per poco per poi rivendere, se è come ho capito io che compra solo per investimento allora che si diriga verso il 4 locali, anche perchè se l'altro è in costruzione ha anche maggiori spese riguardo l'acquisto per quanto riguarda l'IVA e poi dovrà aspettare la consegna, che non sarà sicuramente immediata etc.
consiglio :
ok quindi se ho ben capito, sintetizzando i vostri interventi:

- conviene il nuovo per tecniche costruttive,consolidamento, balcone, ecc;
- conviene il nuovo visto che ci andrà a vivere (anche se guarda comunque nell'ottica dell'investimento) perche comunque pagando una cifra al comune si puo svincolare l'immobile);

Per chiarire ulteriormente il tema, sui tempi di consegna abbiamo:

- il vecchio appartamento, 4 locali e 2 bagni, 114 mq, LIBERO SUBITO;
- il nuovo appartamento, 3 locali e 1 bagno, 90 mq, PRONTO DA OTTOBRE. Su questo appartamento, non sono molto convinto perche l'ingresso apre direttamente sul soggiorno e quest'ultimo ha una forma trapezoidale il cui lato corto di 3 metri è proprio sul lato dell'apertura...quindi diciamo che aprendo l'ingresso di ha il muro a 3 metri che poi, poco alla volta di apre e si allarga...

Sui tempi di consegna lui non ha problemi...il grande dubbio che ha e solo sulla forma del soggiorno trapezoidale e che crede non si venda poi bene in futuro...è possibile che la forma trapezoidale del soggiorno possa "determinare" uno scarto dell'alloggio?

GRAZIE MILLE RAGAZZI
ponteggiroma :
bé queste sono valutazioni soggettive, magari io posso essere un estimatore del salone trapezioidale e qualcun'altro preferisce quello pentagonale, ma a voler dare un giudizio obiettivo, è incontrovertibile che si venda meglio un appartamento nuovo con balcone piuttosto che uno vecchio senza balcone.
consiglio :
perfetto, grazie mille dei consigli! :)
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