Vendita immobile

messaggio inserito mercoledì 24 settembre 2014 da Marco

Marco : [post n° 348302]

Vendita immobile

Salve,
mi ritrovo per le mani un caso piuttosto spinoso e vorrei un ulteriori confronto con voi. Sono un architetto, sto vendendo la mia vecchia abitazione in centro storico della mia città.
Nel 2005 ho fatto dei lavori di ristrutturazione (rifacimento di un tetto) e lavori di manutenzione ordinaria denunciati con regolare Dia (con realtiva denuncia al Genio Civile). Al momento della presentazione della pratica in Comune non risultava alcun precedente edilizio (portai io un catastale impreciso con una planimetria del piano III del 1939 e una planimetria del piano IV del 1978). Il tecnico comunale mi disse di riportare lo stato di fatto dell'immobile come punto di partenza per la denuncia della Dia. "Sarai tu a creare il precedente edilizio". Così feci. Soltanto ultimamente, per motivi che non sto qui a spiegare, prima della vendita ho riallineato la situazione catastale alla situazione urbanistica tanto che oggi risulta tutto perfetto.
Il notaio che cura la compravendita, incurante del parere positivo del perito della banca, ha sollevato dei dubbi circa la regolarità dell'abitazione in quanto, venuto in possesso del catastale del 78 (che io avevo dato all'acquirente per avere un pezzo di carta da portare alla banca prima del nuovo accatastamento) ravvisa la presenza di una porzione di 5mq (al piano quarto) allora aperta che oggi risulta chiusa (come era peraltro quando io ho comprato e come ho riportato in Dia).
Ho cercato di far capire al notaio che la Dia del 2005 è unico atto certo a determinare la consistenza del bene (vista la non probatorietà del catasto), facendo fare inoltre da un collega un'attestazione di conformità urbanistico-catastale dell'immobile. Per lui però quella parte è abusiva anche se poi sarebbe disposto a fare l'atto. Nel frattempo ho sentito molti colleghi e parlato sia con il tecnico comunale che con quello del catasto che mi danno ragione chidendosi perché il notaio vada a cercare quella planimetria del 78 avendone una allineata del 2014!! Volevo anche una Vostra opinione al riguardo, mi scuso per la lunghezza e vi ringrazio per l'attenzione.
GeoAlessio :
...Ma io non ho ben chiaro il concetto per cui hai detto che hai il 3° piano del 1939 o il 4° piano del 1978...A quale bisogna far riferimento?...Comunque sia, non è il problema per cui si asserisce lo stato dei luoghi dal punto di vista urbanistico tramite il catastale di impianto (che in alcuni frangenti risulta esser probatorio in mancanza di altro)...Ma è il notaio stesso, che in generale risulta esser "tuttologo" anche in campi ove la sua ignoranza regna sovrana (in particolare l'ambito tecnico)...Poi credo alla bontà delle tue parole, in quanto essendo anche tu un tecnico, avrai svolto tutti gli accertamenti del caso per accertare che non ci sia alcun titolo edilizio che legittimi il manufatto dal punto di vista urbanistico (anche se la DIA riguarda un ristrutturazione)...Ergo appoggio in pieno il tuo pensiero, ed il modo di agire di concerto con il tecnico comunale...
ivana :
strano, è la prima volta che vedo un notaio così ligio! In genere fanno dichiarare ai proprietari la conformità edilizia e procedono con l'atto. Io cambierei notaio, o è il notaio proposto dall' acquirente?
Marco :
Ciao GeoAlessio e grazie della risposta. Il catastale del 78 cui il mio cliente e il notaio fanno riferimento è diviso in due particelle. Una parte (il 3° piano) è costituita da un catastale del 39, la seconda parte riguarda il 3-4 piano ed è un catastale del 78. Con il nuovo accatastamento ho provveduto alla fusione delle due particelle riportando correttamente lo stato rappresentato nella DIA divenuto unico precdente edilizio presente in Comune (il fabbricato è ante 1942)
Parlando con altri tecnici e con un avvocato (visto che ormai la piega presa dalla questione non mi sembra buona in quanto mi da l'idea che il cliente non voglia acquistare e stia cercando di aggrapparsi a falsi problemi) tutti mi dicono di stare tranquillo perché sono nel giusto. Per il mio modo di essere se solo mi avesse detto di averci ripensato senza "prendermi per i fondelli con finte scuse" si sarebbe risolto tutto tranquillamente con la restituzione della caparra versata.
Marco :
Tutti a me Ivana!!! Ahahahaha
Grazie per la risposta. Purtroppo il notaio è quello scelto da lui. Tengo comunque a farti notare che portando la pratica ad altri notai questi non hanno rscontrato problemi. Persino il suo notaio sollevando questo problema mi dice che l'atto comunque si può fare...
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