CONSULENZA CATASTALE

messaggio inserito mercoledì 26 ottobre 2016 da morbo

morbo : [post n° 388552]

CONSULENZA CATASTALE

Carissimi,
sono Architetto ma mi occupo solo marginalmente di catasto e nella fattispecie si tratta di immobile di mia proprietà.

Vorrei sapere se è possibile accorpare in un unico subalterno un appartamento al piano primo di una palazzina privata (totale 4 subalterni) con un ufficio al piano terra, il tutto senza opere.

Lo confesso, con la finalità di non pagarci sopra l'IMU in quanto il subalterno finale diventerebbe la mia prima (ed unica) abitazione.

L'appartamento è accatastato come A3, l'ufficio come A10.

Ringrazio già ora chi vorrà rispondermi.
Ciao,
m
maya27 :
Beh effettivamente ufficio e abitazione hanno due destinazioni diverse, infatti come giusto che sia uno è classe A3 e l'altro è A10 (come giusta destinazione catastale dei locali ad uso ufficio). L'eventuale accorpamento innanzitutto deve provvedere un collegamento interno delle due unità, ovvero nel tuo caso una scala interna. Ad ogni modo, cambiando la destinazione d'uso dell'ufficio non potresti più operare o quanto meno ricevere i clienti, perché diventerebbe studio "privato" interno all'abitazione, ovvero una generica stanza.
Altra cosa che mi viene in mente è che accorpando, potresti ricadere in categoria A7, o comunque aumentare il numero di vani, e sì non pagheresti l'IMU, ma avresti una rendita maggiore per eventuali altre imposte.
A mio avviso non si potrebbe fare per ciò che ho spiegato.
In bocca al lupo.
desnip :
Scusa, ma perchè avendo uno studio all'interno della propria abitazione non si potrebbero ricevere i clienti? Io lo faccio regolarmente...
morbo :
Il problema ulteriore è che l'ufficio è privo di bagno.
Mi chiedo come è stato possibile a suo tempo che uno spazio di 25 mq senza servizio igienico sia stato accatastato in categoria A10.

Immaginavo la questione del collegamento fisico diretto ma fare una scala interna, costi a parte, significherebbe rovinare completamente la distribuzione dei locali nell'appartamento.

MI chiedo se non sia possibile presentare una variazione catastale che preveda che l'ufficio, magari "declassato" a locale generico, possa diventare una "pertinenza indiretta" dell'appartamento.
maya27 :
@desnip: da quello che so se eserciti la professione a casa dei avere la destinazione d'uso ad ufficio in quanto svolgi un'attività a scopo di lucro e pertanto produci reddito, e quindi devi rientrare nella categoria catastale ricadente in quella tipologia. Anche il mio commercialista me lo disse quando, aprendo la partita iva, gli dissi che volevo iniziare a svolgere l'attività a casa.
@morbo: che non ci sia il bagno non mi stupisce, sto vedendo situazioni catastali allucinanti. A parte che ribadisco quanto detto a desnip sull'attività a scopo di lucro, sempre che non lo usi come "sala operativa" e quindi non ricevi i clienti: ovvero nel momento in cui un cliente entra in "casa" produce un reddito e quindi non può essere inteso come "casa". Ad ogni modo la pertinenza indiretta è una superficie non residenziale ma da intendersi come garage, soffitta o magazzino e quindi non come studio.
desnip :
Maya, esiste la possibilità di utilizzare la casa anche a "uso promiscuo", tanto che si può anche detrarre il 50% delle utenze e spese varie per la propria attività:
www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2012-06-25/immobili-promiscu…
morbo :
@maya: la pertinenza indiretta che caratteristiche deve avere?
ci sono limiti di altezza, superficie, presenza o meno finestre?
maya27 :
una pertinenza indiretta è quel locale/vano o parte dell'immobile adibito a cantina, soffitta, garage, magazzino .... per cui deve avere i requisiti previsti dai regolamenti edilizi. Non sono superfici residenziali, nè tantomeno abitabili, l'altezza di solito di questi locali è 2.40 m, per le finestre, parlerei di luci ... in quanto non devono rispettare i requisiti di vivibilità.
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