agibilità, collaudo statico e sanatorie

Salve a tutti, alle prime armi e per la serie "i casi difficili li attiro con la calamita"!
Vengo subito al dunque: ho due situazioni diverse ma simili per certi aspetti e devo capire come poter risolverle. Gli immobili di riferimento si trovano entrambi in un borgo marinaro della Penisola Sorrentina, entrambi gli edifici risalgono alla seconda metà dell'800, per entrambi sono ben poche le documentazioni reperibili.
SITUAZIONE 1 "VENDITA" - il primo immobile si trova all'interno di un fabbricato in muratura portante. Il committente ha deciso di frazionarlo e di venderne una parte. I lavori da eseguire ricadono in una CILA, fin qui tutto ok, i miei dubbi ricadono sulla scia agibilità da presentare dopo: l'unica attestazione che mi crea non pochi problemi è quella riguardante il collaudo statico. Poichè non è presente alcun collaudo dell'edificio (nel 1800 dubito fortemente se ne facessero!!) dovrei allegare un certificato di idoneità statica supportato da valutazione della sicurezza secondo par. 8.3 delle NTC2008. Non si verifica nessuna delle condizioni paventate da tale paragrafo, quindi a rigore tale valutazione non è applicabile. Cosa devo fare??
SITUAZIONE 2 "AFFITTACAMERE" - il secondo immobile sito nei pressi del primo, ma in altro edificio, ha in comune il fatto di non aver una precedente agibilità. Le perplessità sono le medesime di quelle precedenti, in più qualche anno fa il committente ha rifatto un bagno (impianti, pavimenti) in modo abusivo. Pensavo di fargli fare una cila in sanatoria per legittimare quei lavori, procedere quindi alla scia agibilità e poi presentare scia extralberghiera. Ma non so i costi della sanatoria e inoltre come si fa per l'agibilità? In questo caso, sopra l'immobile in questione vi è una mansarda che qualche anno fa è stata condonata....
Certo all'epoca di costruzione non c'erano progetti, nè ora poso mettermi a far fare collaudi o prove. Non è zona sismica, ad un esame visivo entrambi gli edifici non mostrano lesioni o segni di cedimenti strutturali, segni di degrado o altro.
So di dover andare a interloquire con il tecnico comunale, ma volevo avere più chiara la situazione. Soprattutto perchè, essendo un piccolo paese, il mio committente ha pessimi rapporti proprio con il responsabile dell'ufficio edilizia che, ahimè, non è molto professionale avendogli già in passato fatto "buttare il sangue" per lavori regolari di piccola entità.
Aspetto fiduciosa consigli.