frazionamento di un appartamento

messaggio inserito mercoledì 8 marzo 2017 da Vanessa

Vanessa : [post n° 394441]

frazionamento di un appartamento

Buongiorno, mi trovo in una situazione difficile e ho bisogno di informazioni.
Devo vendere il mio appartamento di 60m2 (acquistato 10 anni fa) e scopro che manca la SCIA,facendo una ricerca scopro che il mio appartamento è una porzione di un altro appartamento e non vi è il frazionamento. La planimetria che mi è stata consegnata all'atto dell'acquisto è corrispondente alla realtà ed è stata accatastata, per esatta rappresentazione grafica, pochi mesi prima del mio acquisto. All'epoca non era obbligatorio per i notai richiedere la scia (prima si chiamava DIA mi hanno detto) ma dal 2010 si deve allegare al rogito. Ora, l'inquilina dell'altra porzione di appartamento non vuole nè sanare l'abuso, nè ovviamente pagare. Io mi trovo nella necessità di vendere e devo procedere, ora mi/vi chiedo posso procedere da sola per sanare la situazione salvo poi procedere per vie legali per rivalermi sull'altra inquilina per la sua parte? grazie mille
Kia :
e' un caso abbastanza frequente e verrebbe da strozzare i notai perchè la conformità edilizia/urbanistica la devono sempre verificare (anche 10 anni fa mi risulta fosse così).
I casi di frazionamento che ho sanato o riguardavano un unico proprietario e quindi il problema non si poneva oppure nel caso di due proprietari erano entrambi d'accordo sul sistemare le cose...In questo caso direi innanzi tutto di rivolgerti ad un tecnico di fiducia in carne ed ossa. Io come tecnico andrei a parlare in comune spiegando la situazione del vicino poco collaborativo perchè a mio avviso tu non sei vincolata a lui se vuoi procedere (e ci mancherebbe anche altro. Sarebbe fuori da ogni logica) ma il tuo tecnico segnalerà in relazione che il tuo appartamento deriva da un frazionamento abusivo di una unità più grande. Intanto sani il tuo (ovviamente il tuo tecnico dovrà verificare che tutto sia in regola, altezze interne, rapporti aeroilluminanti, ecc.) . Poi il comune potrebbe decidere se procedere d'ufficio per l'altra porzione. Io per lo meno la vedo così. Però non sono cose da forum, serve proprio un tecnico che prenda in mando la situazione.
ivana :
Sottoscrivo quanto detto da Kia, e penso debba rivalersi prima di tutto con il venditore. Per caso coincide con il proprietario dell'altre porzione di appartamento? Come è possibile che sia avvenuto un frazionamento senza che questi ne sia stato a conoscenza? Comunque un tecnico in carne ed ossa è l'unica soluzione.
Kia :
anche secondo me si dovrebbe sentire il venditore...ma anche il notaio, che tra parentesi, doveva tutelarla meglio. Non so se ci avete fatto caso ma ogni volta che succede una cosa del genere il notaio la passa sempre liscia. In realtà ha una forte responsabilità pure lui. Direi che questo è il caso in cui architetto e avvocato dovrebbero lavorare assieme. Però in prima battuta direi che ti serve un architetto per verificare la procedura di sanatoria che ti ho ipotizzato.
Tra l'altro mi viene da dire che l'altro proprietario (se non è il venditore) dovrebbe essere interessato a risolvere perchè anche lui in caso di vendita avrebbe delle difficoltà. Insomma meglio unire le forze, dividersi le spese del tecnico che cura la pratica di sanatoria ed essere tranquilli per il futuro.
Vanessa :
Grazie per la risposta, si ho chiesto a un tecnico ma sto cercando altre informazione,lui non riesce a trovare la normativa per "poter procedere da sola", il fatto di pagare solo la mia parte non l'ha contemplata....anzi fino ad ora ho capito che devo pagare tutto io e poi chieder il rimborso per vie legali (terribile), ma grazie della tua spiegazione, gli sottoporrò questa soluzione che mi sembra più che giusta e legittima. grazie, grazie mille
Vanessa :
La persona che mi ha venduto l'appartamento è il figlio della signora in questione. Entrambi a loro volta una decina di anni prima avevano comprato da un unico proprietario. Sostengono (e dalla visura catastale si evince perchè ognuno ha il proprio sub) che alla data del loro acquisto già era diviso, non vi è però nessuna corrispondenza urbanistica.
Grazie mille
Vanessa :
Il venditore che mi ha venduto l'appartamento? E' il figlio della signora in questione! Ho già discusso con lui sottoponendogli la questione e che la doveva risolvere lui ma anche qui mi ha detto che non caccia un euro, questa questione vedrò di risolverla dopo per vie legali.
Il notaio che ha redatto il rogito è deceduto (già , non è stato corretto), ho spiegato la situazione alla signora in questine ma mi ha detto che non le interessa e che non caccia un euro. Riflettevo, il suggerimento di procedere da sola è confortante ma all'architetto ho chiesto se posso fare da sola la SCIA, intestata a me, ma mi ha detto che deve essere cointestata, (è un unico appartamento diviso per due) quindi volente o nolente la signora (e i figli) si troveranno con la situazione sanata e io mi troverò a pagare la mora, gli oneri e l'onorario dell'architetto per intero.
Grazie mille
ponteggiroma :
che paese....
desnip :
"Non so se ci avete fatto caso ma ogni volta che succede una cosa del genere il notaio la passa sempre liscia."
Kia, proprio qualche giorno fa parlavo con un collega che mi ha detto di avere per mano una causa intentata da un suo cliente contro un notaio che appunto aveva fatto una cosa del genere (stipulare senza verificare la conformità urbanistica).
Ecco, dovrebbero fare tutti così.
Kia :
se anche i signori dell'appartamento accanto hanno acquistato i due appartamenti già divisi senza pratica edilizia anche loro sono stati vittime di un notaio poco scrupoloso. Ciò non toglie che a mio avviso dovrebbero attivarsi assieme a Vanessa per risolvere e chiudere la faccenda dividendosi i costi. La vedo una cosa civile ma anche utile alla signora proprietaria dell'altro appartamento. Se dovesse vendere anche lei avrebbe problema. Adesso c'è una maggiore attenzione a questi aspetti soprattutto perchè spesso l'acquirente chiede mutuo e la banca per concederlo vuole l'agibilità ed è a quel punto che casca l'asino.
ivana :
E' vero che il notaio non ha controllato, ma in questo caso il venditore dovrebbe aver dichiarato nel contratto la conformità edilizia ed urbanistica. Quindi il falso. Verificherei con un avvocato se sia possibile "far ragionare" i vicini (figlio e di conseguenza madre) con una lettera che minacci le vie legali. Fare ora il frazionamento dividendo le spese a metà è la strada più veloce per tutti. Però certa gente è totalmente in malafede e meriterebbe un bel processo con il pagamento di tutte le spese e danni.
Kia :
i notai fanno sempre fare questa dichiarazione. Io la trovo allucinante perchè la gente la fa ma non sa manco quello che sta dichiarando...
Vanessa :
Grazie per tutte le risposte, il tecnico ha appurato che posso procedere da sola, quindi procedendo con la CILA a nome mio, sano la situazione. Il tecnico prima mi ha detto che sanando la situazione " implicitamente" avrei sanato anche la loro e quindi avrei potuto rivalermi sulla signora per la metà della spesa. Ora mi ha detto che sanando la situazione con la CILA a mio nome "implicitamente" sano la parte che riguarda la signora ma qualora la signora volesse vendere il suo appartamento deve comunque rifare una nuova CILA a nome suo e ripagare la stessa cifra (mora, diritti, onorario). Sono sicura di aver capito bene la prima volta e alle mie rimostranze alla sua seconda spiegazione me l'ha rigirata come se avessi capito male io il senso dell' "implicitamente". Sapreste dirmi quale delle due è vera come soluzione? avete qualche articolo, legge, appiglio di riferimento? Primo; se me l'avesse detto subito avrei sicuramente spiegato meglio ai miei vicini che loro, questa spesa, dovranno farla lo stesso per vendere ed è meglio dividerla (io credo che il figlio pensi anche lui che sanando io automaticamente sano loro, anche da una risposta che mi ha dato la madre). Secondo; con l'avv valuteremo, ricevute alla mano, se potrò rivalermi sul figlio che mi ha venduto casa, e una cosa è eventualmente perdere la quota intera, una cosa è la metà. Io devo assolutamente procedere per vendere casa e questa spesa mi pesa moltissimo. vi ringrazio moltissimo, cordialmente Vanessa
desnip :
Una cosa non capisco: quello che si deve sanare è l'appartamento iniziale diviso irregolarmente in due. Quindi dovrebbe intervenire l'ipotetico proprietario dell'appartamento iniziale... ma poiché non c'è e ora ce ne sono due, dovrebbero intervenire entrambi. Ergo, secondo me non basta che uno dei due proprietari si accolli la spesa.
Vanessa :
Grazie per la risposta, si, l'appartamento, come risulta dall'ufficio urbanistico e da unica piantina esistente (uff urbanistico), è uno solo ci circa 100m2.
Al catasto risultano invece 2 appartamenti (il mio di 60 e la sig di 40) con accatastamento e piantina corrispondente alla realtà.
All'ufficio urbanistico hanno detto che posso firmare solo io la cila (visto che la sig non vuole). Di primo acchito sembrava che, pur firmando da sola, sanavo anche la vicina e poteva anche lei vendere l'appartamento con la cila a mio nome. Avrei potuto quindi rivalermi su di lei per la sua quota.
Ora sembra che lei non possa usufruire della mia sanatoria e sarà quindi costretta a rifarla di nuovo ( spenderemo il doppio tutte e due), quindi paghiamo la mora 2 volte? bah! Avete qualche articolo, legge, esempio, caso di chiarimento a cui appigliarmi? E' sicuro che la signora non potrà usufruire della sanatoria con la CILA a mio nome? Perchè in questo caso dovrò (e potrò?) rivalermi direttamente per l'intera quota su chi mi ha venduto casa. Grazie mille, cordialmente Vanessa
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