Recupero sottotetto a fini abitativi

messaggio inserito mercoledì 13 settembre 2017 da Valentina

Valentina : [post n° 400609]

Recupero sottotetto a fini abitativi

Buongiorno a tutti, ho un appartamento "duplex" in provincia di Padova, in cui il piano superiore è accatastato come sottotetto non abitabile. Al momento dell'acquisto non ci ho dato importanza, ma ora mi rendo conto che si tratta di un abuso, in quanto nel sottotetto c'è l'intero reparto notte, costituito da tre camere e un bagno. Premetto che quando l'ho comprato era già così.
Dato che voglio assolutamente sistemare la questione per essere in regola, mi sono un po' informata e vorrei un consiglio per sapere se ho inquadrato giustamente il problema, dato che vari tecnici mi hanno dato riposte diverse.
Opzione 1: sfrutto il piano casa e "sano" a posteriori i vani che corrispondono soltanto all'aumento di cubatura del 20% (35% passando in classe B). In questo modo però non sano tutto, ma solo un po', perchè non avrei abbastanza cubatura per inserire tutto il reparto notte.
Opzione 2: verifico se nel lotto del condominio c'è ancora cubatura disponibile, la "compro" al condominio e sano tutto.
Opzione 3: sfrutto la legge regionale per il recupero dei sottotetti, e sano tutto quello che rientra nel parametri per altezze medie e luminosità/aerazione...in questa opzione ho un vincolo sulla cubatura massima sanabile? Oppure sfruttando questa legge posso recuperare tutto il sottotetto?
Sono tre opzioni distinte oppure gira e volta è sempre la stessa cosa?
Grazie infinite a chi mi aiuterà a fare un po' di chiarezza.
d.n.a. :
Solita storia trita e ritrita, in provincia di Padova di questi casi ce ne sono a migliaia (abito qui)...
Il più delle volte, per non dire sempre, il trucchetto era quello del sottotetto, "che poi tanto ci fai le camere dentro, e non ti dice niente nessuno", che poi, altezze interne? finestre? superficie minima? e altri parametri che per la residenza sono fondamentali, e probabilmente il sottotetto non possiede.
opzione 1 il piano casa non si applica in sanatoria, e chi le ha detto il contrario, dichiara il falso. il 20 % va calcolato solo sul volume della sua proprietà, e non sull'intero del condominio, quindi se ha diciamo 100 mq di appartamento al piano, sono 300 mc circa, e circa 60 mc disponibili, che con una altezza media di camera, danno disponibili circa 20 mq, in poche parole, amplia dal si e no per la superficie di camera e bagno.
opzione 2, può essere, ammesso e non concesso che ve ne sia, che le altezze di zona lo permettano ecc, e tenerei a escluderlo, perchè se c'era volume, si fidi, non si facevano sottotetti in questo modo, ma tutto è possibile.
opzione 3 il sottotetto doveva essere esistente alla data del 31/12/1998 per permettere il recupero. nel caso è l'unico modo di regolarizzare la cosa, avendone i requisiti.

Piccola avvertenza, verifichi con un accesso agli atti l'ultimo stato autorizzato in comune inerente il fabbricato, e misuri le altezze effettive del sottotetto, in quanto, spesso, molto spesso, c'era la brutta abitudine di "ma si, femo do corsi in piu tanto no se ne incorze nessuno" che tradotto dal volgare all'italiano sta per ma si, facciamo due corsi in più tanto non se ne accorge nessuno, e si faceva il fabbricato alto 30/40 cm anche a volte 1 metro pi u alto di quanto autorizzato.. in questo caso sono guai, per lei e per tutti gli altri proprietari.
Valentina :
Grazie mille d.n.a., era più o meno quello che avevo intuito informandomi da "non addetta ai lavori". Tuttavia so che c'è una legge regionale del 2013 che consentirebbe di estendere la possibilità del recupero dei sottotetti anche a edifici più recenti del 1998, appunto quelli fino al 2013, se non erro. La mia perplessità riguarda la cubatura che posso "recuperare" in questo modo, utilizzando appunto l'opzione 3, che mi sembra la più idonea al mio scopo. Se avessi anche solo lontanamente immaginato la serietà della questione non avrei mai comprato quell'appartamento... purtroppo sono stata una sprovveduta...
d.n.a. :
Si, la legge del 2013 è appunto il piano Casa famoso (o meglio, un suo aggiornamento). il volume che può recuperare però e sempre quello disponibile da piano casa, ovveroè il 20% dell'esistente, o il 30% nel caso di fonti rinnovabili ecc... infatti la legge recita "Nei limiti dell’ampliamento di cui al comma 1 sono da computare l’eventuale recupero dei sottotetti esistenti al 31 ottobre 2013 aventi le caratteristiche di cui all’articolo 2, comma 1, lettere a) e b) della legge regionale 6 aprile 1999, n. 12 “Recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi”"

In estremis, resta sempre la possibilità di sanare il tutto in quanto permesso in parziale difformità, ove il comune accerti che la remissione in pristino non sia fattibile, ma le dico che i costi delle sanzioni, ammesso che ciò sia possibile, sono dell'ordine delle decine di migliaia di euro. (è capitato un caso, che in un appartamento grande, avevano ricavato nel sottotetto la zona notte, tipo loft ecc, a seguito di sopraluogo in fase di agibilità, l'ammenda di prima applicazione era di 120 mila euro, tanto per capirsi)
Valentina :
Grazie mille per i chiarimenti...proverò la strada del recupero del sottotetto con il 20% di cubatura (dovrei riuscire ad arrivare al 35% portando tutto in classe B, dato che lo è già). Mannaggia, capisco che la legge non ammette ignoranza, ma chissà quanta gente come me è stata "bidonata" con questa storia del sottotetto/finta mansarda e che ora si trova tra le mani un appartamento invendibile... sarà pur possibile fare qualcosa per sistemare!!!
d.n.a. :
Prego.. se l'edificio è già in classe B, non ha il 35% ma solo il 20. Se non lo è deve portare tutto il fabbricato (l'intero condominio in B).
Sul bidonata avrei da ridire, ma credo nella sua buona fede, e non ho voglia di polemizzare, ma ce ne sarebbero da dire.
Valentina :
Avevo 25 anni...e mi è stato detto che la mansarda era accatastata come open space perchè le mansarde si facevano così...mi sono ingenuamente fidata del costruttore e non ci ho pensato più...fino a che non ho deciso di vendere e ho capito che in realtà ho comprato un abuso edilizio, che ora cercherò di sanare nel miglior modo possibile...io la ringrazio molto dei consigli, ma non mi va proprio giù di venire giudicata da chi non sa come sono andate le cose...sui forum leggo di molti furbetti che hanno sguazzato in queste situazioni...ma non è proprio il mio caso, ho comprato solo un appartamento che mi era piaciuto e mai avrei pensato ci fossero sotto problemi del genere...
d.n.a. :
Infatti, non la giudico, ho detto che credo nella buona fede, se sono ancora qua a scrivere, è proprio per questo motivo, e per il modo educato che ha. Ne ho viste a decine in questi anni di casi come il suo, in un modo o nell'altro quasi sempre risolti.
Però lo sapeva, l'appartamento era bello, e certo, tre camere, due bagni, cucina e soggiorno, pagati come un due camere.. è un affare... ma che strane queste planimetrie al catasto, come mai qua è tutto aperto, e invece ci sono tre camere.. ma si, non si preoccupi, tutti fa così...
La situazione resta però che ora o vende e bidona a sua volta, o se possibile mette a posto.
saluti
Valentina :
Purtroppo l'ho pagato come un tre camere con soggiorno e cucina separata...l'avessi pagato effettivamente come un bilocale sarei d'accordo con lei...non è stato un affare, visto che era il periodo in cui i prezzi erano alle stelle prima della crisi del settore immobiliare... comunque spero che in qualche modo riuscirò a risolvere.
d.n.a. :
Allora la hanno proprio in....fregata... mi spiace.. buona fortuna
delli :
rimane sempre l'opzione A: ritornare alla condizione autorizzata: sottotetto openspace come indicato nelle schede e nelle pratiche edilizia....
bye bye
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