Singola Unità Immobiliare Dichiarata Duplice Post-Vendita?

messaggio inserito giovedì 8 novembre 2018 da Möbius Strip

[post n° 414608]

Singola Unità Immobiliare Dichiarata Duplice Post-Vendita?

Salve a tutti, sono un nuovo membro del forum e vi scrivo perché recentemente ho avuto un'ispezione da parte del Catasto nella quale si sarebbero evinte due unità immobiliari contrariamente a quanto scritto nell'atto di vendita in cui ne risultava solo una.
In breve provo a spiegarvi per punti qual è stato tutto l'iter relativo a questo immobile:

- Viene acquistata una casa come singola unità immobiliare.

- L'immobile è protetto dalla Sovrintendenza e dispone del "vincolo di indivisibilità".

- Questa casa, all'atto di acquisto, presenta un "ingresso comune" che dà accesso a due ali distinte dell'immobile, ma, di fatto, la porta d'ingresso principale resta una: cioè quella sul ballatoio del condominio.

- In una ala di questo immobile vive una signora anziana e continua a viverci anche dopo aver acquistato l'immobile. Nell'altra ala, invece, non vive nessuno e si tratta di uno spazio vuoto da ristrutturare in cui, in passato, aveva vissuto un altro membro della famiglia dei vecchi proprietari.

- Tra una cosa e l'altra iniziamo i lavori di ristrutturazione nell'ala "disabitata" e li portiamo a termine, senza intaccare in alcuna maniera l'ingresso comune delle due ali o la parte in cui la vecchia signora viveva.

- In concomitanza alla fine dei lavori viene depositata al Catasto una nuova planimetria nella quale a livello strutturale - rispetto alla precedente - nulla è cambiato se non internamente l'ala che è stata appena ristrutturata. A livello "formale" ci sono delle modifiche rispetto alla vecchia planimetria, in quanto nel lato appena ristrutturato figura la scritta "K" (Kitchen) e non più "A.C" (Angolo Cottura). In questa nuova planimetria, quindi, risultano a tutti gli effetti due ambienti "K"; quello appena creato (in realtà anche già presente sotto forma di "A.C" all'atto di vendita, quindi semplicemente rimodernato) e quello nell'ala dove abita la signora (la sua cucina).

- Nel frattempo la vecchia signora muore e l'ala da lei precedentemente abitata diventa a tutti gli effetti fruibile anche da noi proprietari.

- Dopo circa un anno dalla morte della signora riceviamo un sopralluogo da parte del Catasto il quale afferma che l'ingresso comune non è sufficiente a sancire un adeguato collegamento tra i due immobili e che, pertanto, l'unità immobiliare risulta divisa.

Le mie attuali perplessità sono le seguenti:
* Se non sono state fatte modifiche strutturali alla parte "incriminata" (cioè l'ingresso comune) rispetto all'atto di vendita, come è possibile che il Catasto abbia parlato solo ora?

* In passato immagino che i vecchi proprietari abbiano presentato varie planimetrie, se non proprio quella in cui crearono questo ingresso comune. Come è possibile che sia stato accettato e che l'appartamento sia sempre stato fatto passare come unico?

* Ciò che afferma il Catasto va in contrasto con il vincolo di indivisibilità della Sovrintendenza. Quindi, chi ha ragione?

* L'aver presentato una nuova planimetria con due volte la scritta "K" quanto può essere stato determinante nelle dichiarazioni del Catasto?
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Rispondo sempre io, allegando due link in cui potete vedere in maniera schematica la situazione planimetrica dell'immobile:

Atto di Acquisto
https://i.postimg.cc/xd0qpGpC/Screen-Shot-2018-11-08-at-22-38-38.png

Post-Lavori
https://i.postimg.cc/LXWXsc9Y/Screen-Shot-2018-11-08-at-22-38-56.png

Come si evince dalle immagini, l'ingresso comune non è stato proprio toccato; trattandosi, appunto, di un intervento effettuato dai vecchi proprietari chissà quanti anni fa, forse 20 o 30 addirittura.
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Lascio spazio ai colleghi più esperti di me in materia, faccio solo due considerazioni che mi vengono in mente.
Parta dividendo i concetti: Catasto = Agenzia delle entrate = lato fiscale, Soprintenenza = Ministero beni culturali = lato tutela del bene culturale, Comune = lato edilizio = titoli abilitativi per modifiche strutturali. Queste tre sfere non sono necessariamente legate.
L'aspetto della tutela culturale (Soprintendenza) non c'entra nulla con l'aspetto fiscale (Agenzia delle entrate), viaggia su un piano diverso con l'obiettivo della tutela dell'immobile, si dà altri parametri e utilizza altri criteri di giudizio, quindi la domanda #3 non ha senso di porsi. Se la Soprintendenza avesse rilevato delle illiceità sarebbe stata avviata una segnalazione alla Procura della Repubblica, della quale ovviamente lei avrebbe notizia.
E' evidente che l'Agenzia delle entrate ha ritenuto di rilevare un aspetto critico nel fatto che un immobile denunciato come unica unità immobiliare sia adibito (ora, o nel recente passato) all'allocazione di due unità indipendenti, cosa che comporta un profilo fiscale differente.
Sul perché l'ispezione sia stata eseguita ora, non so illuminarla perché poco esperta negli aspetti transattivi (rapporto atti notarili con agenzia delle entrate).
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Grazie @arch_mb per la gentile risposta.
In effetti vorrei anche mettere in chiaro una cosa: purtroppo non sono un tecnico e/o un esperto in materia, ma un semplice proprietario che si è trovato in difficoltà a distanza di due anni e mezzo dall'acquisto dell'immobile per una questione che mai reputavo possibile in quanto speravo che fossero stati fatti gli adeguati controlli.

Non so se hai avuto modo di aprire i miei link e di vedere gli schemi planimetrici esemplificativi che ho fatto per potervi spiegare la situazione, ma restano alcune domande di carattere "architettonico" (imprescindibilmente legate all'aspetto fiscale) che sono, ad oggi, ancora irrisolte:

1. Dove sta scritto che un passaggio comune non sia sufficiente a stabilire un collegamento tra due ale di un appartamento pur se presenti all'interno dello stesso "perimetro", cioè l'unità acquistata?

2. Se l'ingresso comune avesse diversa destinazione d'uso (e.g. studio, cucina, salotto...) allora l'ispettore che ha visionato l'appartamento avrebbe chiuso un occhio? Come è possibile che la destinazione d'uso di uno spazio (in questo caso l'arredo!) possa essere un deterrente per un aspetto fiscale?

3. Simile alla domanda di sopra: se io togliessi le due porte e lasciassi sono i due passaggi liberi, allora il problema sarebbe risolto? Anche qui la questione sarebbe ridicola perché non mi pare che una porta costituisca un ostacolo nel passaggio rispetto ad uno spazio vuoto. Poi potrei sbagliarmi.

Mi è chiaro che, forse, sto confondendo aspetti fiscali con aspetti planimetrici/architettonici, ma mi sembra abbastanza paradossale che le cose non possano andare di pari passi; e, soprattutto, mi sembra ancora più paradossale che l'aspetto fiscale si sia "risvegliato" solo ora se l'immobile è rimasto sostanzialmente immutato per quasi 30 anni, cioè con i vecchi proprietari.

I lavori eseguiti da me sono stati di ristrutturazione semplice "nell'ala" disabitata all'atto di acquisto e nulla più: non avrei mai potuto neanche creare una porta di collegamento tra le due ali perché, appunto, ci viveva una persona (con usufrutto) e ciò avrebbe significato entrare in casa sua.

Spero che qualche anima pia possa aiutarmi nella risoluzione di questo paradossale quesito.

EDIT: Il Notaio mi ha detto che, rimanendo nel perimetro della propria unità abitativa, uno può creare uno spazio indipendente se, ad esempio, vuole farci vivere un proprio figlio. Cioè non comporta, secondo lui, né un aggravio fiscale né una modifica catastale. Ha anche detto che questa suddetta parte creata (a patto che la porta d'ingresso principale delle due ali sia la medesima) può anche essere affittata regolarmente.
A me, sinceramente, sembra una dichiarazione un po' azzardata. Non credo ci sia tutta questa libertà di ripartire un immobile come si vuole, né architettonicamente (in effetti questo non lo ha detto) né fiscalmente.
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data la materia complessa e delicata, non può aspettarsi risposte su un forum ma deve necessariamente incaricare un architetto del posto che dirima il coacervo della situazione
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Si, mi unisco all'esortazione del collega. Più che darle qualche spunto, su un forum non è possibile fare. Il consiglio è decisamente quello di affidarsi a qualcuno che possa approfondire e comprendere con cognizione di causa. Si faccia consigliare un serio professonista.
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Grazie sia ad @ArchiFra che ad @arch_mb.

Non mi aspetto che il forum riesca a risolvermi la situazione che - come già dicevo - è abbastanza complessa; penso, però, di poter ricavare qualche informazione essenziale in più che le persone a cui mi sono rivolto non mi hanno saputo dare.
Sono un assiduo frequentatore di forum da quasi un ventennio, con più di 15.000 messaggi all'attivo tra le varie piattaforme, quindi - sinceramente - confido molto nell'informazione online e, soprattutto, nel fatto che ci possano essere in rete persone più pazienti e disponibili di quelle che ho incontrato dal vivo.

La pratica di vendita è stata seguita, ovviamente, da un Notaio e successivamente un Architetto (o tecnico, come lo vogliamo chiamare) si è preoccupato di fare un progetto di ristrutturazione e contestualmente presentare sia al Catasto che alla Sovrintendenza i relativi interventi.
Il tutto è stato "approvato" architettonicamente, ma solo dopo un anno dalla conclusione dei lavori il Catasto si è magicamente svegliato sentenziando che l'appartamento così diviso non era a norma per essere considerato una singola unità immobiliare, pur se, in realtà, modifiche sulla parte "incriminata" (il passetto) non ne sono state fatte tra prima e dopo.
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se lei inizia ad accusare problemi a un gomito, magari prima si fa un giretto on line per vedere se i sintomi sono ascrivibili a qualcosa di preciso, però non andrebbe su un forum di ortopedici a esigere una diagnosi gratuita e indicazioni sulle manipolazioni o intervento da fare in autonomia. andrebbe a pagamento da uno specialista che previa visita e approfondimenti le darebbe una diagnosi con relative soluzioni.
lei non ci sta chiedendo "in un a10 posso farci una falegnameria" o di scioglierle dubbi risolvibili anche su forum, ci sta sottoponendo una questione molto complessa e che esula il mero lato tecnico per entrare a gamba tesa nel fiscale.
si renderà conto, visto che vanta migliaia di post, che non possiamo darle una risposta perchè per uscirne serve visionare la documentazione e confrontarsi con gli enti coinvolti.
ribadisco, metta una mano sul cuore, una sul portafoglio e una sull'onestà intellettuale, e si rivolga a un tecnico che, avendo studiato almeno 5 anni ed essendosi formato tramite corsi e aggiornamenti ed esperienza sul campo è in grado di trovarle una soluzione, ovviamente dietro corresponsione di un pagamento.
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Gentile @ArchiFra, mi dispiace se ha preso sul personale le mie parole; non era certamente mia intenzione offendere nessuno. Forse ho travisato il senso di questa community, ma avevo reputato che - essendo anche questo un luogo frequentato da tecnici o persone del campo - qualcuno potesse quantomeno farmi capire dove ci fosse stata l'irregolarità o il problema dichiarato.
Ribadisco: io non sono una persona competente della materia, quindi l'unica cosa che posso fare è appellarmi al buon senso e sollevare dei dubbi ragionevoli e legittimi.

Le domande a cui non ho avuto risposta (e per le quali mi farebbe piacere ricevere un altro parere, pur ipoteticamente inesatto) sono le seguenti:

- Dove sta scritto che per sancire un collegamento tra due spazi indipendenti di una abitazione non basti un ingresso comune?

- La destinazione d'uso di questo spazio può influire sulla valutazione finale?

- Come è possibile che in tutte le precedenti planimetrie depositate al catasto dai vecchi proprietari nessuno al Catasto si sia mai reso conto dell'anomalia finanziaria?

E' vero. Sono domande tecniche. Ma ci sarà pur scritto da qualche parte che dal punto di finanziario per essere una singola unità ci devono essere uno o più collegamenti, no? Ho cercato online, ma non ho trovato leggi o paragrafi di riferimento.

Ritornando sull'esempio del gomito: non pretendo che uno di voi mi risolva i problemi che ho avuto o faccia una telefonata al Catasto. Chiedo solo, appunto, un parere o un aiuto per capire chi è dalla parte del torto. E' un po' come chiedere online se la mia caduta scomposta di 10 mesi fa può essere stata determinante per i recenti problemi al gomito. Si tratta, appunto, di un parere fondato sul buon senso e/o esperienze pregresse.
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Nessuna novità? Sarebbe utile anche un consiglio su come agire e/o chi contattare.
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Come le hanno già scritto, il caso è piuttosto complesso, riguarda situazioni attuali e pregresse ed è indispensabile che si rivolga ad un tecnico in carne ed ossa per un'attenta valutazione della questione.
Mi permetta una considerazione personale: da quello che ho capito le due "ali", a parte l'ingresso comune, hanno spazi completamente separati (due spazi cucina, due bagni...), quindi di fatto costituiscono "due unità funzionalmente autonome" che richiedono di norma due accatastamenti separati. Bisognerebbe valutare attentamente tutta la distribuzione interna e le destinazioni dei vari locali, ma che questa situazione sia "passata" 20-30 anni fa da Soprintendenza, comune e catasto come appartamento unico mi sembra una specie di miracolo...
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Ciao @patri, ringrazio anche te per la gentilissima risposta; anche se - purtroppo - non mi rassicura molto.
Anche a me sembra molto strano che all'epoca della divisione il tutto passò in maniera, per così dire, "liscia".
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