Larghezza minima porta ingresso unità immobiliare e superficie utile minima

Un professionista qualche anno fa ha frazionato l'unità immobiliare di un mio attuale cliente.
Preciso che è un edificio anni 60 a Milano e l'appartamento aveva, prima del frazionamento, due ingressi: uno normale con porta blindata dal pianerottolo e il secondo da un balconcino interno attraverso una porta finestra.
Ora dopo il frazionamento si presentano 2 problemi (per i quali l'acquirente ha ritirato la proposta):
- la portafinestra, ora unico ingresso, ha passaggio netto inferiore a 80 cm (73 circa)
- La superficie netta del monolocale sostiene sia inferiore ai 28mq.
Ho due quesiti o chiarimenti:
Le opere, che hanno riguardato unicamente la costruzione di un muro divisorio in un disimpegno, non hanno riguardato la portafinestra che era preesistente, oltre il DM 236/89 non trovo altro circa le luci minime di passaggio. Si applica comunque? Doveva adeguarsi a prescindere? la cosa riguardava modifiche di facciata nel caso
Misurando ogni angolo, passaggio nelle porte, aree sotto le finestre (sfondati, ma senza calorifero e utilizzabili) arrivo a 27,94 mq netti reali. Poi ci sarebbero le tolleranze di cantiere.. ma il problema è che se il comune di Milano altre volte ha permesso di ottenere i 28mq con il calcolo di sfondati, passaggi porte ecc, in teoria mi pare che non andrebbero calcolati...
grazie per i Vostri pareri