difformita strutturali

messaggio inserito martedì 26 febbraio 2019 da mauro

[post n° 418383]

difformita strutturali

salve, ho acquistato uno stabile antico in una zona balneare calabrese, gli ex proprietari si sono ben guardati da informarmi che qualche anno fa hanno ristrutturato casa integrando con del cemento armato la struttura molto antica, cosa non permessa, e senza nessun tipo di autorizzazione dal comune, in piu da qualche settimana ho scoperto che lo stabile e' in zona idrogologica al altissimo rischio, ho delle massicce infiltrazioni d'acqua e muffa in tutto lo stabile, cosa che avevano mascherato in modo molto scenografico, scopro anche che gli ex proprietari hanno cercato di ovviare al problema creando un sistema di drenaggio che corre su di un lato della casa, ma il lavoro e' stato effettuato male e con scarsi risultati, per rendere vivibile la casa avrei bisogno di fare un intervento molto costoso e lungo, posso in qualche modo rivalermi sugli ex proprietari?, Non sono stato informato di tutti questi problemi strutturali. grazie
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Si affidi ad un tecnico di zona e gli faccia studiare le carte e le condizioni dello stabile.
Annullare la compravendita o rivalersi sugli ex proprietari è possibile ma va studiato se nel suo caso si può fare o meno approfondendo la sua dinamica specifica.

Le dico già comunque che provare il dolo rispetto alla condizione dello stabile in fase di compravendita è complesso a meno di avere prove precise.
Perchè, le faccio un esempio molto banale, lei sostiene che le opere di consolidamento strutturale le ha fatte il vecchio proprietario, ma o ha degli elementi per provare questa cosa, oppure il vecchio proprietario potrebbe dire che li ha realizzati lei oggi e lui non ha responsabilità.
Mi spiego?
Diverso è il discorso concessorio e della conformità edilizia, ma è un discorso troppo lungo e complesso da fare in questa sede.
Cerchi un buon tecnico di zona e si faccia consigliare.
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Quotando FranzArch ribadisco per l'ennesima volta che queste cose non si possono "scoprire" dopo aver acquistato...
Prima che faceva, dormiva? E' ovvio che il venditore le presenti tutto come bello e perfetto, ma sta all'acquirente fare le opportune verifiche.
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grazie per la gentile risposta, posso dimostrare la ristrutturazione in tutte le sue fasi, ho tutte le carte a riguardo fornitemi dall'architetto che se ne e' occupato, Ho acquistato l'immobile da solo due mesi, oggi incontrero'un ingegnere per cercare di capire cosa e come fare, qualcuno mi dice che potro chiedere un'integrazione (risarcimento) in soldi per portare a termine la messa in sicurezza (sanitaria) dello stabile, In realta non vorrei dover rinunciare all'acquisto annulando l'atto ....vedremo anche dopo aver sentito un'avvocato. grazie ancora per la gentile risposta.
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si ma i n fase d'acquisto, durante la vista non si puo levare l'intonaco da un muro per verificare lo stato sottostante.....ci si fida,le visite pre acquisto sono avvenute ad agosto dopo tre mesi di siccità, e la tinteggiatura appena fatta non c'erano macchie di muffa o infiltrazioni d'acqua, ho scoperto questa cosa solo dopo le copiose piogge di queste settimane, ribadisco ho rogitato solo due mesi fa.
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Sig. Mauro, desnip intende dire che se avesse consultato un tecnico prima dell'acquisto, questo, con una spesa accettabile, avrebbe potuto fare le dovute indagini per lei e le cose sarebbero venute fuori prima. Adesso avrà molte spese che avrebbe potuto tranquillamente evitare.
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si ha ragione, mi sono fidato...... procederò nei termini consentiti dalla legge,
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L’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento del contratto con la restituzione di quanto pagato) ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione, così dispone, infatti, l’art. 1492 cod. civ.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.).

Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso può chiedere al giudice:

la risoluzione del contratto
la riduzione del prezzo di vendita
il risarcimento dei danni
L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato” è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.

denuncia viziQueste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.

Queste limitazioni condizionano sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ.

Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti.

La denunzia, tuttavia, non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento.

Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene.

Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.

Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi:

1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e

2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.
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Se avesse fatto (fare) le opportune indagini avrebbe saputo almeno che l'immobile si trovava in una zona ad altissimo rischio idrogeologico....
Per esperienza personale, trovo che a molti compratori, quando sono interessati a un immobile, non interessa affatto che ci siano abusi, vincoli, irregolarità ecc. , quanto piuttosto risparmiare.
Per carità, questo magari non sarà il suo caso che può essere in assoluta buona fede...
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Sig. Mauro, ripeto, capisco la sua posizione, ma iniziare a litigare per vie legali ADESSO le costerà un botto, e avrebbe potuto evitarlo spendendo un po' di più prima, purtroppo. Che lei possa avere ragione legalmente non centra niente, dimostrarlo costa.
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Costa non solo denaro, ma anche tempo!
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Comunque dimostrare il dolo è tutt'altro che facile.
Gli atti sono scritti per scaricare delle responsabilità tanto i vecchi proprietari quanto il notaio a completo o quale scapito della parte acquirente.
Questo ha radici profonde ed antiche, connesse anche al fatto che in Italia c'è pochissima cultura circa la consulenza in fase di compravendita.
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