stato dei luoghi non conforme

messaggio inserito martedì 2 aprile 2019 da mimì

[post n° 419886]

stato dei luoghi non conforme

Ciao a tutti scrivo per la prima volta in questo forum e spero che qualcuno mi possa aiutare.
Sono un’ ingegnere e alle prese con il mio primo lavoro una ristrutturazione, ho già parlato in comune e la pratica da presentare per i lavori che devo fare è una CILA.
Fin qui nessun problema, fino a quando in comune mi hanno detto che devo citare il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione dell’immobile.
Così l’ho chiesto ai clienti e loro che hanno da poco acquistato casa mi hanno detto che non hanno nulla e che l’unica cosa in riferimento a questo è un dato scritto sul rogito.
Si tratta di una concessione edilizia degli anni 80’ circa e gli ex proprietari non hanno neanche nulla in mano perché hanno detto di aver comprato direttamente dal costruttore.
Così, mosso dal suggerimento di qualche collega, faccio l’accesso agli atti e scopro che lo stato dei luoghi è difforme dai disegni della concessione. Persino la porta di ingresso si trova altrove sul pianerottolo
Io ho detto ai clienti che data la difformità purtroppo bisogna sanare prima e poi presentare la nuova cila, ma loro mi hanno risposto che un loro amico aveva avuto lo stesso problema ma il loro tecnico ha riportato lo stato dei luoghi come doveva essere da concessione e poi lo stato di progetto, dicendomi che tanto nessuno sarebbe mai andato a controllare. Io gli ho risposto che così facendo in primo luogo io che assevero, vado ad asseverare il falso e incorro nel penale, ma anche loro che sono gli intestatari potrebbero correre dei rischi.
Mi hanno risposto che se ho timore di fare questa cosa loro si rivolgeranno al tecnico del loro amico perché non hanno alcuna intenzione di pagare alcuna sanzione, sono 1000 euro.
Che devo fare?
Sono combattuto, secondo voi i controlli li vengono a fare il primo giorno di cantiere? Tanto ormai quando tutto è demolito che più devono trovare?
Oppure sbaglio e devo insistere a far perseguire la strada giusta? Ma così rischio di perdere il lavoro
Poi io non capisco una cosa se sul rogito la parte venditrice ha dichiarato la conformità urbanistica io non posso usare quella dichiarazione e basta - a prescindere dal fatto che per premura ho fatto l’accesso agli atti?
Nel senso se non avessi fatto l’accesso agli atti non sarebbe uscito fuori il problema e io avrei riportato solo le dichiarazioni fatte da altri.
Grazie a chiunque mi risponderà
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"Sono un’ ingegnere e alle prese con il mio primo lavoro" E già con queste premesse parti male!
Eh eh ... scherzo ovviamente, ho grande stima per la vostra professionalità, anche se a volte siete un pochino rigidi. Ma non è questo il caso, infatti i tuoi dubbi e perplessità sono più che legittimi. Ricorda sempre che puoi demolire e cambiare quello che ti pare nella realtà, ma le asseverazioni che fai restano agli atti per sempre. Detto ciò: regolati, ma sappi che per falsa asseverazione si incorre nel penale, in particolare falso ideologico previsto dal codice penale. Detto ciò, ne vale veramente la pena secondo te?
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cosa intendi con la frase "ne vale veramente la pena?"
ne vale la pena fare questo lavoro? bhe certo che non lo butto di certo all'aria, ma non vorrei prendere la nomea del tecnico che fa le cose "sotto sotto"
ma la triste realtà è che chi fa cosi , come il tecnico degli amici dei miei clienti, lavora e chi come me vorrebbe fare le cose per bene i lavori li perde.
Ci devo riflettere un attimo
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Mimì, rispondo solo alla tua seconda domanda: un atto notarile non prova la regolarità di alcunché, e se leggi le parole che scrive il notaio vedrai che, esplicitamente, lo dice. C'è un'interessantissima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite su questo argomento, la 8230/2019 - e come sai le Sezioni unite fanno legge. Anzi consiglio a tutti di andarsela a vedere e, se serve, mostrarla ai clienti diffidenti in merito alle verifiche preliminari. Ogni acquirente dovrebbe, come prassi, incaricare un tecnico di verificare la regolarità di quello che sta comprando, prima di comprare; gli esiti della verifica influiranno sul prezzo da spuntare.
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L'entità della difformità determina il margine di azione fermo restando che dalla "sanatoria" si deve NECESSARIAMENTE passare se vi sono difformità prospettiche.
Il resto è stabilire se si vuole seguire la prassi dei tecnicucci di provincia o la buona pratica.
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Io sono una tecnicuccia di provincia e la buona pratica mi contraddistingue nel mio "paesotto".
Premesso ciò, secondo me hai sbagliato impostazione con i tuoi clienti. Ma non per colpa tua, è solo questione di esperienza. Mi spiego: a meno che non siano una coppia di persone avvezze a legislazione urbanistica e processi edilizi gli illustri la situazione ma tu devi condurre con polso tutto l'iter.
Se con voce tremolante e occhi sgranati gli vai a dire "ho trovato una irregolarità, Dio mio andiamo in contro nel penale se non facciamo prima una CILA in sanatoria con conseguente oblazione di mille euro", i signori clienti non avranno rispetto della tua professionalità, cominceranno ad avere dubbi su di te e sull'intero percorso.
Tu invece, ti fai a studio tutto il quadro della situazione, verifichi lo stato delle cose, fai un cronoprogramma degli eventi e dei soldi da tirare fuori. Senza dire bugie ma indorando la pillola prendi in mano la situazione, fai diventare necessario e normale alla riuscita di tutto il processo edilizio che stai per iniziare anche una CILA in sanatoria.
Non so se sono stata chiara, ho scritto di getto.
Certo sarebbe interessante capire se precedentemente a questa tua prima esperienza ci sia stato un tempo di pratica presso un collega più anziano. In bocca al lupo.
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Buongiorno mimì, Ti hanno già risposto in tanti ma ci tengo a dirti che la questione è un po’ complessa. Purtroppo la maggior parte del patrimonio immobiliare presenta qualche difformità rispetto ai progetti assentiti; a volte si tratta di piccolezze (ad esempio un tramezzo appena appena spostato , una finestra qualche cm più piccola) altre volte parliamo di sostanziali modifiche (volumetria in più, balconi in più o in meno, aperture diverse, persino distanze dai confini minori di quelle consentite…), e spesso nessuno sa esattamente datare gli abusi perché con l’avvicendarsi dei proprietari se ne perde la memoria.
Nel mio comune l’ufficio tecnico fa molta attenzione alla legittimità della preesistenza, l’accesso agli atti se lo fanno loro e le pratiche non conformi vengono bloccate; e in effetti anche in sede di compravendita molti si affidano ad un tecnico per controllare che sia tutto a posto prima di andare dal notaio. In altri comuni limitrofi, forse perché più piccoli e con un ufficio tecnico meno strutturato, posso assicurarti invece che non ci badano molto.
Nello studio dove lavoro io non si assevera il falso; se un cliente minaccia di rivolgersi ad altri dopo avergli spiegato che la polvere sotto il tappeto prima o poi salta fuori, si saluta e amici come prima.
Probabilmente ti capiterà molto spesso di imbatterti in situazioni analoghe; dipende tutto da quanto pelo ti farai crescere sullo stomaco.
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Grazie a tutti per le risposte, leggendo i vostri commenti mi pare di capire che anche voi siete passati da questo limbo ma capisco anche che se ne può uscire in maniera corretta e questa è la strada che voglio perseguire. Ho chiesto una mano ad un collega con molti più anni di esperienza di me, e già parlare con lui mi ha tranquillizzato molto, speriamo ora che i clienti siano avveduti da capire.
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Soluzione "revenge": rinunci all'incarico e li mandi dal tecnico dell'amico. Poi, appena sai che stanno per iniziare i lavori, gli mandi quei controlli che "tanto non vengono mai"...
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condivido quanto ti è già stato suggerito, anche io sono per la linea di esporre in modo preciso e deciso al cliente la procedura corretta, ricordandogli anche che il falso in atto pubblico non è propriamente uno scherzo. Se gli va bene seguire la tua linea si va avanti, altrimenti "grazie e arrivederci, sarà per la prossima volta!" Anche a me è capitato parecchie volte di rinunciare a dei lavori per questo motivo, preferisco la nomea della "precisina integralista" (cosa che per altro so di essermi fatta) che non quella di chi fa truschini! Ricordati sempre che i clienti, finito il lavoro chiudono la porta e vanno avanti con la loro vita, tu dovrai continuare a lavorare possibilmente con la fedina penale pulita e la coscienza a posto.. Se per un qualche motivo queste cose saltano fuori, per loro sarà un incoveniente con ripercussioni relativamente modeste sulla loro vita, tu rischi la carriera...
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Mi piace moltissimo la *soluzione revenge* di Desnip
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tremenda desnip! Non vorrei mai averla come avversaria
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Tu ti sei mosso bene (le verifiche di conformità) ma alla fin fine finirà che lo sbattimento dell'accesso atti non ti verrà pagato e andranno dall'altro tecnico. Purtroppo l'andazzo è questo: nessuno ammette di essere stato pirla ad aver rogitato senza aver fatto le verifiche all'edilizia. Bisogna dire fin da subito al cliente che prima di presentare alcunchè la verifica va fatta e costa tot. Poi gli si dice subito che se tutto è a posto si procede con il progetto altrimenti c'è la sanatoria perchè si deve partire da uno stato legittimo. D'altra parte le sanatorie le facciamo sempre dopo che Tizio ha comprato da Caio che gli ha detto che era tutto ok e il notaio ha scritto la frase mitica "ante '67". ....quindi quello che si trova nei rogiti va proprio preso con le pinze.
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