certificazione regolarità edilizia manca l'agibilità

messaggio inserito martedì 2 aprile 2019 da abside2000

[post n° 419907]

certificazione regolarità edilizia manca l'agibilità

Ciao a tutti, devo certificare la regolarità edililizia di un appartamento che deve essere venduto: l'unità immobiliare si trova all'interno di un fabbricato degli anni '30 e gli unici lavori fatti consistono in una 'ristrutturazione interna' presentata con DIA nel '98. Lo stato attuale è conforme a quello legittimato ma manca l'agibilità relativa alle opere realizzate (che in realtà si configurano come 'manutenzione straordinaria', trattandosi dello spostamento di una tramezza e rifacimento impianti). Sulla schermata del sito del Comune appare la data di fine lavori datata 2 anni dopo ma la copia cartacea è irreperibile nella pratica conservata in archivio. Inoltre risulta depositata la conformità dell'impianto idrico e termico ma non quella dell'impianto elettrico. Il tecnico che ha firmato all'epoca la DIA non ha conservato nulla e non ricorda. Cosa dovrebbe fare il proprietario per regolarizzare la situazione: presentare un'agibilità tardiva? Con che costi? Grazie a chi mi può aiutare
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Bisognerebbe presentare in Comune una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
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Per me non c'era obbligo di presentare istanza di agibilità per i lavori fatti con la DIA del '98. Quindi non si tratta di "regolarizzare" la situazione. Si tratta di fare una Segnalazione certificata di agibilità adesso semplicemente perchè al proprietario serve. Attenzione che comunque per vendere non serve l'agibilità. Se il compratore la richiede è un conto altrimenti si va a rogito lo stesso con la conformità edilizia alla DIA del 98.
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Innanzi tutto grazie.
Anche a me hanno detto che spesso i notai richiedono l'agibilità anche se non è dovuta. Secondo te chiedendola oggi, dopo vent'anni, risulta essere una sanatoria con sanzioni etc.? E le conformità degli impianti vanno rifatte? Mi sembra che il tutto venga a costare parecchio...
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Grazie per la risposta
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Si stanno mischiando i piani.
L'agibilità non è necessaria per le compravendite solamente per prassi o meglio, perchè gli operatori della compravendita non rischiano nulla nel compravendere un immobile senza agibilità a discapito di chi acquista che raramente sa di cosa parla.
Ma pragmaticamente e praticamente un immobile senza agibilità non è agibile e fare l'agibilità ha un costo. Questo significa che un compratore scafato abbaterà il costo di un immobile inagibile e vincolerà la proposta al rilascio della stessa e al canonico buon esito dell'accesso agli atti. Ai notai che richiedono l'agibilità per compravendere va tutta la mia stima perchè tutelano la parte più debole della compravendita che sono gli acquirenti.
Questo per fare un piccolo inciso.

In merito all'iter istruire una SCA è un processo che ha un suo costo e che necessita della presentazione di una serie di documenti tra cui le certificazioni.
A naso se si riescono a reperire quelle allegate alla vecchia DIA potrebbero andare bene, ma quelle che non si reperiscono vanno rifatte, previa messa a norma degli impianti stessi ovviamente.
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Franz arch, scusa ma casa mia è stata costruita nel '500. Capisci bene che non ha l'agibilità ma non per questo è "inagibile" e il prezzo non si abbatte proprio di niente. Nel caso di un immobile del 1930 chiaramente non ce l'ha perchè l’obbligo di produzione del certificato di Abitabilità (si chiamava così in origine) risale al R.D. n. 1265/1934.
"inagibile" è proprio tutta un'altra cosa. Ad ogni modo direi che se il compratore la richiede in modo tassativo (di solito è la banca a volerla per erogare mutuo) si può produrre adesso verificando l'immobile sotto i vari aspetti. Per i certificati impianti si faranno Dichiarazioni di rispondenza se non sono reperibili certificati conformità. Premesso che non è obbligatoria per comprare, venditore e compratore troveranno un accordo su quel migliaio (dico a caso, poi magari costa di più) di euro da spendere per averla ma non è che se ne ricava chissà quale sconto sul prezzo di vendita.
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Kia l'assenza di agibilità/abitabilità implica una mancanza sostanziale in merito al godimento del bene immobile e questo QUALUNQUE acquirente consapevole lo farebbe pesare o almeno io lo faccio pesare quando faccio consulenze di compravendita e lo trovo non solo giusto ma anche sacrosanto.
L'accordo tra le parti e lo sconto è OVVIAMENTE nell'ordine delle migliaia di euro non delle decine ma a seconda dell'immobile la cosa può avere risvolti inaspettati.
Perchè finchè parliamo di assenza di certificazioni parliamo di roba "facile" da fare, se iniziano a mancare i collaudi statici il discorso cambia.
E succede più spesso di quanto si pensi.

Siccome l'agibilità e la SCA sono pratiche potenzialmente rognose e possono nascondere vizi importanti nell'iter urbanistico/edilizio è bene non solo che ci sia, ma anche esigerla.
Ripeto la normativa fa leva sul fatto che si può compravendere tutto, il problema è che raramente gli acquirenti ne sono consapevoli.
Per me agibilità SEMPRE.
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Buongiorno, allora sono stata a chiedere delucidazioni presso l'Ufficio Tecnico del Comune e mi è stato risposto che l'unità immobiliare è regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio perchè l'intervento eseguito con DIA nel '98 non prevedeva la richiesta di abitabilità alla fine dei lavori: infatti le opere, anche se definite di 'ristrutturazione' dal tecnico di allora, consistevano in una semplice manutenzione straordinaria. Inoltre all'epoca non esisteva ancora l'obbligo di presentare la scheda tecnica descrittiva e comunque il proprietario è in possesso delle certificazioni di conformità impianti dell'epoca e la variazione catastale era stata regolarmente eseguita. Quindi se l'abitabilità non era necessaria nel '98 come possono richiederla oggi visto che non sono state fatte altre opere? Quello che a me preme è di certificare con sicurezza la regolarità urbanistico-edilizia attuale dell'unità immobiliare in modo che la compravendita sia regolare. Come potrebbe il compratore esigere una certificazione di agibilità se questa non è necessaria per legge? Il certificato di regolarità urbanistica redatto da un tecnico non garantisce l'assenza di vizi pregressi e irregolarità?
Grazie ancora a tutti
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Se l'immobile è regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio basta istruire (pagando) una Segnalazione certificata per l'agibilità e finisce la storia.
L'agibilità è necessaria per legge, il fatto che l'immobile non la abbia non significa non vada/possa/debba essere richiesta oggi.

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Franz arck, se fosse una palazzina degli anni 60 avresti perfettamente ragione perchè l'intero fabbricato dovrebbe averla. Ma io ti ho portato esempi pertinenti e in linea con il caso esposto dal collega Abside 2000 che infatti conferma che ci si trova in uno di questi casi. Lavoro in un centro storico dove l'80% dei fabbricati è stato costruito in epoca antecedente al 1934 e quindi privo della allora "abitabilità". L'acquirente non può "fare pesare" proprio un bel nulla se non è previsto averlo per un fabbricato antecedente alla norma. Ad ogni modo se l'acquirente lo richiede e il proprietario è d'accordo, si procede a farlo ora per l'unitaà immobiliare specifica previo tutte le verifiche del caso. Altrimenti avanti un altro. Ti dico addirittura che abbiamo avuto casi in studio in cui proprietario che per legge non doveva produrlo si è accordato con l'acquirente che ha sostenuto lui le spese perchè era alla sua banca che serviva e lui voleva assolutamente quell'immobile.
@Abside 2000: se lo vuole a tutti i costi per via di questioni di banca, mutui, ecc.ecc. fai una verifica di tutti gli aspetti e fai una segnalazione certificata di agibilità. Consiglio, se la fate on line, di aprirti una pratica e vedere che cosa chiedono. Poi se hai dubbi vai di nuovo dal tecnico comunale a fare un check della documentazione. Per esempio, se non ci sono stati interventi strutturali successivi alla costruzione, il mio comune prevede una dichiarazione semplificata senza dover fare verificare l'intero edificio. Poi per gli impianti facciamo produrre certificati di rispondenza. Forse gli impiantisti per certificare ti faranno fare qualche lavoro di messa a norma, ma se gli impianti sono del 98 probabilmente saranno due cavolate.
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Kia il discorso è che oggi l'acquirente può richiedere il documento ed è un suo diritto richiederlo.
Sulla non obbligatorietà RIPETO, si fa leva sul buco normativo ma la pregiudiziale in caso di assenza rimane e te lo dimostra il fatto che ci sono notai o periti di banca che lo richiedono e lo ritengono elemento ostativo alla compravendita. Questo non avviene perchè sono pazzi sclerati, ma perchè si sta ponendo sempre più attenzione alla conformità post crisi.

Che poi per immobili ante '34 produrre il materiale non sia immediato e che non vi sia normativa specifica siamo d'accordo.
MA tra il riconoscere il buco normativo e sostenere che l'acquirente non può richiedere il documento ce ne passa.
L'assenza di agibilità è una pregiudiziale importantissima e noi da professionisti per primi dovremmo riconoscerlo e consigliare i nostri clienti in tal senso.
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Non ci capiamo proprio. Mi fermo qui.
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E' che c'è poco da capire.
Comunque ok fermiamoci pure qui.
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