Cila Frazionamento

messaggio inserito mercoledì 8 aprile 2020 da Tecnico84

Tecnico84 : [post n° 430871]

Cila Frazionamento

Buongiorno, avrei bisogno di un supporto tecnico Ho questo problema: ho acquisto un immobile a Torino che deriva da un frazionamento, ovvero un appartamento di 140 mq è stato suddiviso in due unità abitative. Adesso devo devo procedere con i lavori di ristrutturazione e presentare una Cila, ma dal rilievo e dalla documentazione evinciamo che con la Cila di Frazionamento il geometra del venditore non ha
rispettato la superficie minima di 1.50 mt del servizio igienico dell’unità immobiliare,
così come previsto dall’art. 77.2 del Regolamento Edilizio del Comune di Torino. Nello stato di fatto la misura è 1.23 mt ma tale professionista ha dichiarata sulla carta 1.40 mt.
Come posso sanare la situazione per poter presentare una nuova e regolare Cila ed iniziare i lavori di ristrutturazione?
In attesa dei vostri consigli.
Saluti
archspf :
Credo che potrebbe in ordine generale, presentare una CILA in sanatoria con atto unico nel quale lo stato Ante-Operam (ex post) rappresenta quello attuale e lo stato Post-operam quello dei futuri lavori.
In linea teorica il collega Geometra se effettivamente ha indicato una cosa per un'altra (per errore "volontario"), ha commesso un falso in atto che può essere perseguito in via penale, civile e deontologica. Va comunque confermato che nel corso dell'esecuzione dei lavori non sia stato rispettato il progetto e per quale motivo, ovvero sia stata presentata, se il dispositivo autorizzativo lo consentiva (dalla SCIA a salire) una variante.

Resta l'ipotesi di mancata "aderenza" al regolamento, ma a tal proposito la invito a rileggere questo passaggio del R.E. di Torino (art. 77.2 comma 3) che potrebbe da solo essere risolutivo:
"Fatte salve le norme sovraordinate o di settore, le misure minime sopra indicate non si applicano alle singole unità immobiliari esistenti, a destinazione residenziale, sottoposte a interventi edilizi non eccedenti il restauro/risanamento conservativo nel caso in cui, con tale intervento, si configuri un mantenimento o un miglioramento dei requisiti igienico-sanitari. La realizzazione del primo servizio igienico all'interno di unità immobiliari a destinazione residenziale già esistenti e legittimate, anche con dimensioni inferiori a quanto stabilito dal comma 1, è consentita qualora produca un complessivo miglioramento dei requisiti igienico-sanitari."

Purtroppo lavorando in altro comune (Roma) non mi è possibile scendere del dettaglio. Sicuramente altri colleghi saranno più esaustivi.
ponteggiroma :
ok, ma a prescindere da tutto: quant'è grande questo bagno nella realtà?
Tecnico84 :
La larghezza minima è cm 1.23 quella max 1.73 cm, ma il regolamento dice min 1,50 cm
ivana :
Guardi che non ho compreso il problema, dovrebbe contattare un tecnico che verifichi la documentazione presentata e la consigli su come procedere.
Tecnico84 :
Un unità abitativa derivante da un frazionamento è una nuova unità è corretto?per larghezza si intende la larghezza minima? Il bagno ha due larghezze 1.23 cm per allargarsi in 1.71 cm purtroppo è appena 3 mq
archspf :
All'inizio pensavo ad un refuso (parla di superficie e poi indica una dimensione lineare, poi di nuovo un'area...) ma dall'ultimo messaggio è piuttosto evidente che lei non è un tecnico, nonostante il nickname (?), diversamente la risposta sarebbe stata implicita. Provo a fare chiarezza:
1. alla prima domanda (retorica spero) non rispondo per i motivi in premessa
2. Intanto leggendo da un punto di vista competente (e non solo informativo) il R.E., si evince che in esso si parla di dimensione minima (larghezza) di cm 150. In generale la "larghezza" di per sè non è ne minima ne massima: è il R.E. a stabilire quale delle due lo è ed in qual misura
3. il bagno non può avere anche solo concettualmente due "larghezze" ma (geometricamente) una lunghezza ed una larghezza.
4. La superficie "purtroppo è appena 3 mq" non è un dato che in questa circostanza mi sembra pertinente a risolvere la questione

Dal momento che dovrà necessariamente contattare un tecnico abilitato, potrà rivolgergli la questione e trovare la soluzione (si chiama consulenza).

Tecnico84 :
Ho sentito ieri due geometri oltre a quello a cui avevo dato l'incarico.Secondo quest'ultimo c'è un' irregolarità è lui che mi ha sollevato il problema.
È la soluzione proposta è: Scia per sanare irregolarità andando a fare un riduzione di un muro perimetrale per recuperare i 27 cm con progetto di un ingegnere civile con calcolo per garantire la staticità.In questo modo andrei a sanarare l'irregolarità.Giuridicamente dovrei chiedere il risarcimento del danno tramite ATP per Accertare l'irregolarità (tale progetto costa sui 8000 euro) al venditore, querelare penalmente il geometra perché ha dichiarato il falso, fare un esposto all'ordine dei geometri.
Andare ad agire sul muro perimetrale anche se è interno richiede il benestare del condomino?

Uno dei tre geometri invece mi ha detto testualmente che se il bagno era preesistente al frazionamento è regolare.
Io adesso vi chiedo qual è la responsabilità del committente se il geometra che presenta la cila conferma la conformità di una cila precedente?
Attendo un vostro supporto
ivana :
normalmente consiglio di rivolgersi genericamente ad un tecnico, in questo caso consiglio di rivolgersi ad un architetto. E di lasciar perdere soluzioni che, per recuperare 27 cm, pregiudicano la stabilità di un immobile. Oltretutto con questa soluzione, se non è chiaro, le spese le anticiperà lei e solo dopo, con interventi di avvocati, forse le saranno rimborsate. Valuti cosa veramente desidera, perseguire i tecnici che forse hanno sbagliato o lasciar perdere, perchè con 8000 euro un bagno nuovo si può ben realizzare
Tecnico84 :
Vorrei evitare di rimuovee 27cm con un progetto, spendere 8mila euro, andare avanti con cause per recuperarne forse in parte a distanza di anni, conoscendo la giustizia italiana!
Alternativa è fare il bagno da un'altra parte ma rovinerebbe gli spazi, l'alloggio è piccolo!
Oppure cambiare geometra e affidare l'incarico all'altro che si assume la responsabilità di asseverare perché per lui va bene!
Il mio quesito è da committente che responsabilità posso avere se il tecnico conferma la conformità della Cila originaria con cui si è proceduto con il frazionamento?
Oggi per scrupolo da cittadino ho preso un'appuntamento con l' ufficio tecnico su Skype mi hanno confermato che quella cila è stata archiviata e non controllata!
Mi consigliate per favore
ponteggiroma :
credo che abbia le idee abbastanza chiare su quello che può e non può fare. Rischia in solido lei e il progettista sulla carta. Nella realtà l'unica cosa che rischia è che quando andrà a rivendere il nuovo proprietario possa fare con lei ciò che lei vorrebbe fare al vecchio proprietario.
Tecnico84 :
Le conseguenze in caso di rivendita sono chiare, quali sono le sanzioni a cui andrei incontro questo non mi è chiaro Multa?perdita delle detrazioni?
Non voglio coprire un errore volontario di un professionista io sono per sanare irregolarità!
archspf :
Come già indicatole dal collega @ponteggiroma, l'eventuale abuso, secondo anche recentissime sentenze di cassazione è da considerarsi in solido (progettista/tecnico asseverante, proprietà/soggetto legittimato e impresa).
Questo comporta non soltanto la perdita delle detrazioni ma sanzioni penali (arresto o ammenda) e la messa in pristino a proprie spese.

Il discorso della preesistenza è un jolly utilizzato (secondo me spesso a sproposito) da molti colleghi, per superare situazioni che altrimenti sarebbero state limitative o impeditive: un discorso è fare appello ad un immobile di "età remota" per il quale "non sono stati reperiti titoli abilitativi essendo l'immobile di remota costruzione e non interessato successivamente da interventi edilizi per i quali era necessario munirsi di titoli abilitativi", un altro è tentare di girare intorno al problema. In ogni caso sarebbe dovuto essere preesistente all'entrata in vigore del R.E.

Dal frazionamento sarebbero dovuti derivare due immobili aventi, parimenti, piena conformità con i regolamenti: d'altronde si presentano pratiche dopo aver fatto le dovute verifiche di congruità e legittimità della preesistenza, per poi asseverare che lo stato a seguito dei nuovi lavori è conforme alle discipline urbanistiche, edilizie, igienico-sanitarie e di settore (al tempo attuale della realizzazione).
Il concetto che voglio esprimere è che il nuovo stato finale "assimila" anche l'ante-operam, ovvero si deve necessariamente adeguare il nuovo "layout" ai regolamenti attuali, e non potrebbe essere altrimenti.

Qui c'è una discussione analoga: [post n° 376950]
Tecnico84 :
Unità immobiliare derivante da frazionamento è un'unita immobiliare esistente ad uso residenziale legittimata a cui è possibile applicare il comma 3 da lei indicato?"La realizzazione del primo servizio igienico
all'interno di unità immobiliari a destinazione residenziale già esistenti e legittimate,
anche con dimensioni inferiori a quanto stabilito dal comma 1, è consentita qualora
produca un complessivo miglioramento dei requisiti igienico-sanitari.
archspf :
Come già indicato, il quesito va rivolto ad un tecnico del posto, meglio se all'ufficio comunale.
Tecnico84 :
Ho due pareri contrastanti?
Quello che ho dato l' incarico che mi ha sollevato il problena e che mi ha proposto come unica soluzione la rimozione di parte del muro perimetrale con una spesa stimata di 8000 euro e quella di un altro tecnico che per lui è regolare.
Mi consigliate per favore.
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