Ecobonus 110% e frazionamento immobile

messaggio inserito lunedì 1 giugno 2020 da Teslar

Teslar : [post n° 432904]

Ecobonus 110% e frazionamento immobile

Buonasera,
avrei qualche dubbio riguardante l'accessibilità all'ecobonus in caso di frazionamento di un immobile, casa indipendente in questo caso. Se all'inizio dei lavori su di una casa unifamiliare adibita ad abitazione principale può essere certamente applicato l'ecobonus, cosa avviene se durante la ristrutturazione l'immobile viene frazionato? Si considera la condizione catastale ad inizio lavori come avviene per il bonus mobili ad esempio? Oppure, considerando la situazione catastale a fine lavori, si può accedere comunque al bonus per l'intero edificio ricadendo nelle condizioni di seconda casa in edificio condominiale? (Seppur completamente di mia proprietà).
Spero di essere stato chiaro, grazie in anticipo! :)
paoletta :
Una delle condizione necessarie e' il salto di due classi energetiche. Quindi il confronto deve essere fatto sullo stessa unita' immobiliare.
Altra condizione necessaria, ad oggi, e' che sia abitazione principale; no seconda casa. Ma ci sono voci che nella trasformazione in legge possano beneficiarne anche le seconde case. vedremo
archspf :
Gli interventi si intendono relativi ad edifici esistenti e nel loro stato "vigente" al momento dell'inizio lavori (non alla fine) e sono volti al miglioramento energetico o sismico. Il fatto che l'abitazione sia indipendente, porta a escludere lavori condominiali (peraltro a quale scopo? non ha alcun senso visto che gli interventi sono esattamente gli stessi prevedibili: a) involucro b) impianto riscaldamento).
desnip :
Quotando quanto già detto dai colleghi, aggiungo soltanto che la condizione da rispettare per l'impianto temrico a lavori ultimati (ma questa c'era anche prima) è che sia centralizzato.
Teslar :
Grazie a tutti per i preziosi chiarimenti!
Manomix :
Buonasera Teslar,
sto cercando di fare la stessa cosa Sua, ha per caso trovato il modo di farlo? In sostanza per ottenere il superbonus su seconda casa, bisogna avere un condominio di minimo 2 appartamenti. L'idea è di prendere un casolare e suddividerlo in due appartamenti.
Supponendo che la comparazione si debba fare prima e dopo la ristrutturazione, a parità di stesso immobile accatastato, si potrebbe fare prima la suddivisione, classificazione energetica e poi si parte con la burocrazia della ristrutturazione? Oppure per poter sfruttare il superbonus, la situazione al catasto doveva essere già con il frazionamento eseguito da una certa data passata?
Grazie mille.
Saluti.
Teslar :
Buonasera Manomix,
non ho ancora del tutto chiara la procedura da seguire, e il suo quesito mi insinua ancora altri dubbi. Secondo quanto detto da archspf, gli interventi sono relativi all'immobile nello stato vigente, quindi di unica unità immobiliare in questo caso, che deve risultare abitazione principale. Si potrebbe anche pensare perciò di riqualificare energeticamente l'edificio pre frazionamento, attestarne la nuova prestazione energetica e solo dopo cimentarsi con frazionamento e correzione catastale; e poi, se l'aggiornamento catastale venisse eseguito prima del termine dei lavori di riqualificazione, occorrerebbe eseguire due attestati di prestazione energetica per i due immobili, anche avendone eseguito solo uno in partenza? Quest'ultima mi sembra un pò assurda come procedura...conto sul parere degli esperti..
Grazie a lei per il confronto
Una buona serata
archspf :
Fermo restando che la mia è una personale interpretazione dell'attuale quadro delle prospettive ed in mancanza di un decreto attuativo/linee guida, rimane una mera ipotesi ma che si sostanzia in una idea di ragionevolezza.
Rispetto alla circostanza che avete proposto, ribadendo che a parte un discorso su impianto centralizzato possibile solo in sua presenza (un elemento a supporto della mia "tesi" è proprio che la norma parla di sostituzione), non è preclusa l'operazione di coibentazione dell'involucro in un edificio indipendente, affatto.
Detto questo, se mai venissero confermate le disposizioni (e detto tra noi spero di sbagliarmi) allora io opterei per due "fasi" distinte e sequenziali:
a) frazionamento con "predisposizione" imp. centr. 》più u.i. = "Condominio"
b) interverto sulle parti comuni con operazione globale (coibentazione+imp. centr.+fotovoltaico) e usufruire del 110%

Va detto che l'APE da produrre, in caso di interventi condominiali (ma forse dovremmo essere tutti concordi a chiamarli piuttosto "su parti comuni") sarebbero due: a)Edificio b)singola u.i.
Roedo :
Buongiorno,
Questi interventi sono molto interessanti perché nessuno parla di queste variabili.
Io sono proprietario di un edificio in zona sismica 3 accatastato a5 su cui ho sempre pagato Imu. Esso è parzialmente crollato ma ho planimetrie con altezze, stanze ecc. Esso era composto da un paio di sub in quanto i 2 piani sono separati e raggiungibili dal ballatoio e da una legnaia a pochi metri di distanza. Nel 90 e stato dato un solo mappale e abolito il sub. Il mio intento sarebbe di accedere ad una demolizione ricostruzione con sismabonus. Per avere il 110% però, essendo seconda casa, dovrei frazionare(senza interventi edilizi), accatastare i nuovi sub e a quel punto potrei fare i lavori? Ho letto che è anche previsto l ecobonus per demolizione e ricostruzione. Come funziona la somma eco e sismabonus? Il frazionamento prelavori potrebbe essere visto come elusivo dall'ag entrate? Nel caso avessi 3 sub (1 sarebbe non abitativo in quanto vecchia stalla)dovrei moltiplicare 96000€ X 3? O la stalla è una pertinenza e non conta?
Se così fosse, dovrei procedere con frazionamento. Poi ape per 3 edifici?
Grazie infinite per i vostri pareri e chiedo scusa per le molte domande.
Violetta :
Buonasera mi aiutate ad organizzare le idee per quanto riguarda la fruizione dell’ecobonus per una casa monofamiliare che viene frazionata in due unità in forza di divisione ereditaria? Ovviamente va fatto un unico APE ante lavori visto che l’impianto presenta unica caldaia.Per potere usufruire delle detrazioni per la sostituzione della caldaia l’impianto deve essere per forza centralizzato? Inoltre le detrazioni per cappotto ecc vanno calcolate per una o due unità immobiliari?
archspf :
Il bonus è relativo al "cambiamento" di situazioni esistenti. Secondo me va fatto prima il frazionamento, che diviene il nuovo ante operam, se si vuole poter detrarre spese relative a due impianti separati. Diversamente allo stato attuale varrebbero le regole degli edifici unifamiliari (singola u.i. autonoma).
desnip :
Violetta, l'impianto sostituito deve essere centralizzato, per poter fruire del bonus (questo vale anche per l'ecobonus "tradizionale").
Inoltre si considera sempre il numero di unità immobiliari di partenza, quindi in questo caso 1.
Quindi "converrebbe" fare come dice archspf, cioè frazionare prima. Ma non so quanto questo realmente "convenga", visto che comporterebbe spese e adempimenti burocratici.
Violetta :
Grazie per il prezioso consiglio. Purtroppo però ho ancora qualche dubbio. Da quello che ho capito le strade percorribili sono due ed entrambi presentano per me degli aspetti poco chiari
1) Faccio il frazionamento e richiedo il contributo per due unità una sarebbe di mia proprietà l’altra di mia sorella. Ma in questo caso per accedere all’ecobonus dovrei realizzare due impianti distinti fare due Ape ante operam e poi sostituirli e fare due Ape post opera?
2) Facciamo io e mia sorella i lavori di adeguamento energetico sulla casa unifamiliare di proprietà indivisa presentando Ape ante operam considerando la caldaia attualmente esistente e Ape post opera relativa ad impianto centralizzato. Successivamente facciamo il frazionamento con i relativi lavori interni. È corretto quanto ho riassunto?
M3 :
ciao Teslar,
sono in una situazione più complicata della tua. Sostanzialmente un unico proprietario di una villetta amplia a carico suo, successivamente fraziona, io acquisto una delle parti e la ristrutturo. Fino ad ora purtroppo ho solo avuto risposte fumose su come e quanto possa godere delle detrazioni. Hai per caso trovato dei professionisti in campo tributario in grado di aiutarti?
grazie
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.