Villetta ante 69 di due piani con bagno non a norma

messaggio inserito giovedì 22 ottobre 2020 da Lella

[post n° 438585]

Villetta ante 69 di due piani con bagno non a norma

Buongiorno mi trovo in questa situazione e vorrei capire meglio come risolvere. Sono in procinto di acquistare una villa su due piani ante 69 non in centro storico. Rispetto alla planimetria catastale risultano invertiti il locale ingresso con la cucina(la villa ha due ingressi, uno dal soggiorno e uno secondario verso la cucina ora ingresso, un tavolato risulta demolito e invece da catasto risulta presente, comunque non portante. Fin qui tutto sanabile. Al piano superiore (tetto con unica falda) risultano due camere nel punto più alto del tetto h.3,24 e un locale sottotetto, un wc, e un ripostiglio nel punto più basso (h. Minima 1,40 m) da catasto risulta indicato il bagno dove ora è indicato come ripostiglio, mentre al posto di uno dei locali sottotetto è stato posizionato l'attuale bagno che ha un altezza media di h.1,80. Facendo un accesso agli atti non risulta esserci nessuna pratica edilizia quindi per ora il punto di partenza è l'attuale planimetria catastale del 69. La proprietà che ha acquistato nel 88 dal primo proprietario dice non aver mai fatto dei lavori che richiedessero pratiche e che il bagno è sempre stato nell'attuale posizione e non come riportato da catasto. Ora vorrei capire come si potrebbe sanare questa situazione visto che vorrei sfruttare il bonus del 110% e uno dei riquisiti è essere a norma dal punto di vista urbanistico. La proprietà vorrebbe risolvere come migliore identificazione grafica per sistemare al catasto ma l'ufficio tecnico dice che il bagno come risulta ora non può essere sistemato solo catastalmente e che dove si trova ora non è a norma, ma se lo lascio dove indicato catastalmente va bene seppur risulti più piccolo e con un altezza media inferiore all'attuale bagno quindi con altezza media inferiore a 1,80. Come si procede in questi casi? Grazie
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Esiga di acquistare solo con la totale conformità urbanistco-catastale, eventualmente mettendo nero su bianco la clausola in un eventuale preliminare. Come perseguire l'obbiettivo e gli oneri per la regolarizzazione (spese tecniche, sanatoria, ecc.) devono essere preoccupazione della parte venditrice. Tuttalpiù può incaricare un tecnico di sua fiducia di verificare, a seguito della regolarizzazione e prima della compravendita, che il tutto sia effettivamente conforme.
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Buongiorno grazie del riscontro. Il bagno nell'attuale posizione non ha l'altezza media, quindi urbanista non sarà mai a norma a meno che non sussista qualche normativa che per immobili ante 69 si possa mantenere così. Nel caso cosa dovrebbe fare la proprietà spostarlo dove c'è l'altezza o io posso richiedere il doppio della caparra in quanto non sanabile per com'è ora? Sopra al catasto c'è un bagno che sarà 2*1,50 con il punto più alto di 1,90 e più basso di 1,40 qui di situazione peggiorativa per com'è ora il bagno esistente.
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L'attuale proprietà, per disporre di un bene serenamente commerciabile, deve necessariamente sanare gli abusi (se sanabili) oppure procede al ripristino dello stato autorizzato. Inutile entrare nei dettagli di carattere tecnico e distributivo su un forum. Non occorre, non sarebbe professionale, ma soprattutto non è questione che deve preoccupare la parte acquirente.
Rinnovo l'invito ad incaricare delle verifiche un tecnico di sua fiducia. In questo frangete potrebbe accadere che il bene, a seguito di insanabilità degli abusi (e necessità di ripristino dello stato legittimo) e/o per eventuale impossibilità di apportare modifiche di suo gradimento, non rappresenti più ciò che andava cercando in un immobile. In parole povere, sanato o ripristinato, verifichi, prima di perfezionare la compravendita, che sia poi possibile eseguire le opere che aveva intenzione di realizzare sullo stabile. Un tecnico di sua fiducia, saprà anche indicarle se eventuali limitazioni sopraggiunte, comportino o meno un consistente deprezzamento della proprietà.
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D'accordo con Archifish al 100%. A sua tutela, ricordi che qualche centinaio di euro spesi ora per le necessarie verifiche significano migliaia di euro risparmiati dopo. Se si fa un giro nel forum si renderà conto delle situazioni poco felici in cui possono incappare gli acquirenti che non abbiano verificato le regolarità prima; noi lo vediamo ogni giorno, sia come uffici tecnici sia come professionisti
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grazie del riscontro.
Sicuramente le opzioni sono due:
sanare, eliminando il bagno dall'attuale posizione e accontentarmi di una villetta con un bagno solo con deprezzamento sul valore di acquisto
sanare eliminando il bagno attuale ma prevedendolo da un'altra parte dove ho requisiti, ma questo o a spese della proprietà o a spese mie ma decurtando il prezzo dell'immobile.
Grazie dei suggerimenti
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Non dimentichi che, come specificato dai colleghi, l'immobile per essere compravenduto deve essere conforme e dunque non spetta a lei effettuare le pratiche per vorrebbe dire che ha acquistato un immobile abusivo
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Come indicato perfettamente dai colleghi: non è suo onere dover regolarizzare (sanatoria o ripristino) un immobile attualmente non commerciabile.

Allo stesso tempo non ha senso proporre di legittimare/ripristinare lo stato dei luoghi a sue spese, e per la circostanza che ci si è "innamorati" di una situazione probabilmente mai esistita che si intende "replicare" (mi riferisco alla posizione/esistenza del bagno indicata nel catasto, che ricordo non è probatorio), fermo restando che il ricorso alla doppia conformità (unico "strumento" attualmente vigente) prevede di "fotografare" la situazione di fatto per poterla sanare, non andando ad alterare ulteriormente la situazione (per accomodarla a proprio gusto, fase che casomai verrà in seguito alla stessa sanatoria e soprattutto all'acquisto) e in ogni caso ammesso e non concesso che vi siano le condizioni di sanabilità.

L'immobile se non risulta regolare non è commerciabile, pertanto nulla rileva accordarsi sul prezzo finale.
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Grazie della riposta, ma se fossi andata a rogito senza accorgermi di questa situazione, il notaio non ha il compito di verificare che l'immobile risulti conforme urbanisticamente oltre che catastalmente? Oltrettutto acquistando questa villetta in queste condizioni, non potrei neanche usufruire del bonus del 110% visto che ha una conformità urbanistica non corretta giusto?
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Da qualche anno, in occasione dell'atto di compravendita e da parte del notaio, è diventata (finalmente) consuetudine richiedere apposito certificato di regolarità urbanistica e catastale a firma di un tecnico abilitato (non del notaio, ne tantomeno dell'agenzia immobiliare), responsabilità che prima invece veniva ribaltata sul venditore e sull'acquirente che la "garantivano" mediante apposita dicitura nel rogito.

Perciò teoricamente non sarebbe stato proprio possibile acquistare l'immobile senza tale certificato; altro discorso invece per la firma del preliminare. Si noti infatti che, nei migliori dei casi, i futuri acquirenti scoprono gli scheletri negli armadi proprio dopo aver firmato il contratto preliminare, sempre che questi siano così lungimiranti da rivolgersi ad un tecnico per chiedere un parere preventivo.

Se siete in questa condizione, come detto sopra e sempre che non si voglia rinunciare all'acquisto con il rimborso del doppio della caparra (cosa non così semplice come si potrà immaginare), vi consiglio di rivolgervi ad un tecnico per le relative pratiche di regolarizzazione (che saranno comunque in capo alla parte venditrice), perchè il problema non riguarda tanto l'accesso al 110% (un immobile che presenta abusi può accedere al 110 a patto che questi abusi siano sanabili e che questo venga fatto ovviamente) quanto l'essenziale vendibilità del bene.
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Il notaio non ha competenze per fare queste verifiche che sono in capo, semmai, ad un tecnico abilitato. La "prassi" dalla legge 47/85 ad oggi (con le successive modifiche ed integrazioni) vuole che, a patto di confrontare/verificare i dati delle visure (sto evidentemente semplificando), la dichiarazione di regolarità sia fatta dal Venditore, il quale si assume responsabilità civili e penali per dichiarazioni mendaci, citando gli estremi dei titoli e dichiarando che non sussistono abusi ne pendenze relative a domande di condono (o se vi sono deve dimostrare che sono state pagate le oblazioni e non vi sono motivi ostativi al rilascio delle concessioni in sanatoria).

Concordando con @oikos in merito alla rinnovata ratio di integrare l'atto notarile con una Relazione a firma di un tecnico, sull'avvenuto accertamento della regolarità urbanistica e catastale, è doveroso chiarire che, salvo in pochissime regioni (Emilia-Romagna, Toscana, da quello che sò), NON è affatto un obbligo ma una facoltà: rimane infatti in piedi la "formula" ai sensi dell'art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, richiamata sopra.

Senza dilungarmi troppo, sappia inoltre che la classica dicitura "ante 67" non ha un valore probatorio, ed ha avuto origine da altre motivazioni, sulle quali non mi dilungo.

Ricordo infine che la omessa (che ad oggi sarebbe impossibile) o falsa dichiarazione dei titoli è motivo di NULLITA' dell'atto: significa che è come se non fosse mai stato fatto!
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Grazie mille sei stato molto esaustivo. Da accesso agli atti non risulta nessuna pratica depositata e nessuna licenza. Quindi per il Comune rimane come unico documento la planimetria catastale che ad oggi risulta non conforme con lo stato di fatto. Tutto sanabile ma il bagno avendo altezza media inferiore ai 240 non potrà essere sabato nell'attuale posizione. Quindi se già fatto il preliminare che opzioni avrebbe l'acquirente?
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No, non è il notaio tenuto a controllare se un immobile è conforme da un punto di vista edilizio-urbanistico e non ne ha nemmeno le competenze tecniche. Se cerca in rete, ci sono anche delle brochure del Notariato che lo escludono. La legge non impone questo controllo relegandolo ad istinto di autotutela del compratore e di buona fede del venditore. Tuttavia un immobile con abusi è incommerciabile e si rischia persino la nullità dell'atto di compravendita, di cui il notaio non è tenuto a rispondere. Con un atto nullo, si ritroverebbe una sentenza di credito (ma solo dei soldi di acquisto e non quelli di eventuali lavori effettuati) ma i soldi difficili da recuperare se nel frattempo il venditore ne ha già fatto altro uso. Paradossalmente la proprietà tornerebbe invece a lui.

Infine, se è vero che determinati abusi si possono sanare (in sostanza si sono fatti lavori che si potevano fare ma senza titolo edilizio per farlo), nella pratica non è detto che sia sempre possibile. Esiste poi l'obbligo di doppia conformità: un permesso/scia/cil in sanatoria può essere approvato se rispetta sia le normative di quando è stato realizzato, che quelle attuali. Ed occorre anche dimostrare con indagini di vario tipo l'abuso a quanto risale. Una sanatoria comporta poi anche oblazioni da pagare. Ed il rischio è quello di trovarsi un abuso insanabile, una denuncia penale, un atto nullo e l'impossibilità a fare un qualsiasi intervento sull'immobile a prescindere dai vari bonus ristrutturazioni, sismabonus ed ecobonus, poiché tutte le pratiche edilizie si basano sempre sul presupposto che l'immobile sia conforme ed un tecnico non può certo assumersi la responsabilità di dichiarare il falso, tanto più con le pubbliche amministrazioni ed in ambito edile.

Mi sono trovata in una situazione simile anche se in parte più complessa ed in parte più agevole e da tecnico (architetto) mi sono resa conto che avrei potuto trovarmi in futuro di fronte a vari problemi e complicazioni. Alla fine ho rinunciato.

Concordo con il collega che riferisce che è il venditore a dover sanare prima. In Italia sono molti i casi simili e gli agenti immobiliari spesso o fanno i furbetti o sono privi di competenze. Il compratore si può solo tutelare affidandosi ad un tecnico (architetto p.e.) per capire se ci sono rischi.

Infine, consulti anche un avvocato sia per definire le questioni della validità contrattuale e sia per venirne fuori senza danni se ha firmato una proposta/preliminare, dal momento in cui si configura quello che in legalese si dice, vendita di una cosa per un'altra (aliud pro alio). Un ultimo aspetto: nella migliore delle ipotesi per lei, se l'atto non ha caratteristiche di nullità potrebbe intentare una causa per risarcimento danni e recuperare tutte le spese. Ma come sa, la via giuridica è lunga e costosa e mai si riesce a recuperare le spese legali come si vede al cinema anche se si vince la causa (per ottenere le spese legali, occorre ulteriore causa).
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