Abuso o stato di diritto?

messaggio inserito martedì 27 ottobre 2020 da dudi

[post n° 438753]

Abuso o stato di diritto?

Buongiorno a tutti.
Ho fatto la proposta per acquistare un immobile cielo terra in un piccolo centro storico, con affaccio diretto su un fiume (una parte dell'immobile è proprio sull'argine). L'immobile risale ad inizio '900 ed è da ristrutturare anche se tendenzialmente si potrebbero procrastinare i lavori e cambiare giusto alcune finiture in attesa poi di redigere un progetto più ampio. L'immobile è stato abitato fino a poco fa e proprio il fatto che è in buone condizioni strutturali e tutto sommato già abitabile, ci ha fatto decidere per prenderlo.
Dalle planimetrie catastali emesse a fine anni ottanta, mancavano i due terzi di un corpo di fabbrica evidentemente successivo al corpo principale, a dire dei proprietari costruito dal nonno negli anni 30. In tale corpo addizionale sono presenti un bagno e cucina; la linea che taglia la cucina in due parti (è presente solo un terzo della cucina in pianta) è rappresentata con linea singola. Al piano superiore la mansarda superiore ad un pezzo del corpo principale originario manca ed anche qui la linea che rappresenta la muratura tra questo spazio (h. ca 2 mt) ed il resto della mansarda (h. media 3 mt) è rappresentato da una linea singola. Infine il terrazzino prospiciente al fiume dal lato del corpo di fabbrica addizionale, manca. Tutte queste parti confinano con l’edificio adiacente. Per questo motivo mi sono allarmata e la prima sensazione è stata quella che queste parti fossero finite in sub relativi ad altre particelle catastali. L’ho fatto presente all’agente immobiliare assieme al fatto di aver rilevato aperture nelle strutture murarie nello stato di fatto non presenti nelle planimetrie catastali degli anni 80 e quindi secondo me praticate dopo. Anche di queste modifiche, oltre che del corpo aggiuntivo, non esiste alcun documento depositato al Comune. L’agente mi ha riconfermato che stavano regolarizzando tutto. Su richiesta del comune hanno presentato una dichiarazione dei proprietari che individua negli anni 30 il corpo di fabbrica principale, un rilievo dello stato di fatto e di tutte le pertinenze (depositato poi anche al Catasto) ed infine una perizia stereoscopica del 1963. Al Comune mi hanno confermato che fino al 1962 non avevano né piano di ricostruzione, né piano di fabbricazione né regolamento edilizio.. Hanno ritrovato un documento dove si evince che nel 1962 veniva approvato un piano di fabbricazione, ma nessun documento né planimetria a riguardo. Il piano regolatore però è certo risalga al 1975 (ed il piano di fabbricazione ne dovrebbe essere un allegato…). Al Comune mi hanno confermato che per il centro storico e quindi edifici molto vecchi e non essendoci stati strumenti urbanistici certi fino a 45 anni fa, loro danno per buono che lo stato regolare sia quello dichiarato dai proprietari e depositato attualmente in forma aggiornata, non avendo elementi per poter contestare questo. Quindi nelle successive pratiche, loro verificherebbero tutto confrontandolo con lo stato attuale non potendo contestare in alcun modo. Tuttavia il tecnico dei venditori non è propenso a rilasciare un certificato di conformità e non esclude al mio legale una possibile richiesta di demolizione futura da parte del Comune trovandosi in centro storico ed in fascia protetta (ma lo è tutto la linea degli edifici prospicienti il fiume), il che avrebbe problemi dal punto di vista logistico, strutturale, economico e persino invalidare l’atto di acquisto perchè con un ordine di demolizione, sarebbe acclarato un eventuale abuso.
Cosa mi sfugge? posso stare tranquilla? Pur essendo un architetto, questo tipo di interventi non sono il mio pane quotidiano, operando per lo più nella progettazione di nuovi edifici, grandi strutture, all’estero e per altri studi professionali… mi sembra che tutto stridi un po’ troppo, anche la dichiarazione ancestrale della persona al Comune con cui ho parlato telefonicamente.
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Aggiungo una cosa curiosa.. l'impiegato comunale con cui ho parlato mi ha chiesto cosa fosse un certificato di conformità... e dimenticavo che l’art. 31, comma 1, l. 1150/1942 invaliderebbe come prova la perizia stereoscopica del 1963 visto che siamo già nel centro abitato. Infine in un certo passaggio scrivo che nel 1975 è stato emanato il piano regolatore.. intendevo dire il regolamento edilizio, di cui il piano di fabbricazione ne sarebbe un allegato... scusatemi, ma questo rebus mi sta facendo impazzire..
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Il tema è molto complesso e difficilmente troverà una soluzione in questa sede.
Mi sembra però che il tecnico del venditore potrà indicarvi l'eventuale percorso idoneo, non confidando eccessivamente sul solo parere del tecnico comunale, anche considerando che se l'area è vincolata (vincolo paesaggistico?) la competenza sarà regionale e sarà perciò in quella sede che potreste avere risposte vincolanti e più certe.
Fermo restando che tutto il percorso di regolarizzazione rimane a carico e responsabilità del venditore.
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Se non sbaglio le planimetrie catastali di impianto negli edifici ante 1942, se non si hanno disponibili i progetti originari al Comune, dovrebbero avere validità probatoria. Quindi se effettivamente il corpo addizionale è stato costruito negli anni 30, sicuramente tra il 1939 ed il 1941 quando si è proceduto alla redazione di tutto il patrimonio immobiliare italiano, questo corpo dovrebbe essere parimenti presente in queste planimetrie a meno di un macroscopico errore o un'occultazione malevola (perchè disegnare una cucina lunga 2 mt invece che una cucina lunga 5 mt e dimenticarsi un bagno?). Il problema è che non solo agenzia e tecnico non sapevano di questo tipo di planimetria, ma non vogliono nemmeno richiederla... secondo loro dovrei basare un atto di compravendita che potrebbe essere nullo sulla base della scarsa ed insufficiente documentazione fornita (niente abitabilità, niente certificazione di conformità, ammissione del loro tecnico che non sarei al sicuro da eventuali azioni future delle PA). A me l'immobile interessa, ma sembra che tutelare i miei diritti e garantirmi da rischi sia un surplus poco gradito, che c'è una famiglia molto ampia di stranieri pronta a comprare l'immobile ignara di tutte le problematiche e non intenzionata a fare nemmeno minimi lavori di ristrutturazione...

Francamente se non riesco a trovare le risposte io tecnico laureato, non è che mi fidi di un tecnico diplomato che ha commesso anche errori nel calcolo della superficie catastale e che secondo me ha peccato di superficialità fin dall'origine non avendo indagato affondo.. sto chiedendo queste indagini, ma l'unica risposta ricevuta è che mi fanno una delega e posso fare tutto le ricerche da me... mi chiedo allora perchè pagare un agente immobiliare e perchè dover sostenere io spese che competerebbero al venditore, visto che il mio tempo vale denaro senza contare tutti i bolli e via dicendo.

Infine, sì, si trova in area soggetta a vincolo paesaggistico e non solo (idrogeologico, sismico, storico, etc.).

Francamente sinora ci ho già senato soldi di avvocato e di alcuni accertamenti che potevo fare io, ma non mi sembra corretto tutto questo a fronte di un'immobile che mi era stato presentato come regolare (e solo regolari possono essere gli immobili commerciabili, pena nullità dell'atto di compravendita). Mi chiedo se non sia il caso di rinunciarvi addirittura.
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Mi sembra chiaro che sia l'agenzia quanto la parte venditrice non abbiano il minimo interesse nel fare emergere problematiche legate alla vendita. E questo è un principio generale che vale il più delle volte.

Rispetto a quanto esposto e a tutti i problemi evidenziati, sembra evidente che la convenienza dell'acquisto di tale immobile non sia così marcata. Solo lei può valutare gli aspetti economici in ballo e la potenzialità dell'investimento ma non mi ostinerei a voler portare avanti una compravendita per poi pentirsene per gli anni a venire. Così come è pieno di possibili acquirenti che non faranno molte domande è altrettanto pieno il mondo di immobili in vendita.
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Concordo ed infatti abbiamo preso una decisione in quella direzione. L'immobile, per essere da ristrutturare, sembrava meno problematico di altri.. mentre invece si è rivelato più rognoso... mi chiedo però do fronte ad un cliente che mi avesse chiesto una consulenza per eseguire una certificazione di conformità, come avrei potuto risolverla. Sto studiando molto a riguardo di queste problematiche e sentire i pareri e le esperienze dei colleghi, può aiutarci tutti a crescere. Grazie ancora.
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Mi sembra che l'unico appello alla preesistenza possa essere proprio la planimetria di impianto, stante la nuova definizione di legittimità rinnovata dal DL Semplificazioni (120/2020), rispetto all'art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 per cui:
«Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.»


Ritengo utile anche prendere in considerazione un eventuale diniego della sanatoria paesaggistica.
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Concordo, ma stranamente si sono rifiutati di farcela avere.. resta il fatto che nel catastale degli anni 80 non era presente.. e questo è sospetto, dal momento che difficilmente scompaiono in planimetrie catastali successive dei volumi.. semmai il contrario...

Ergo, l'unica dimostrazione è la stereografia che restituisce tal volume ad inizio anni 60... ed essendo in centro storico/centro abitato, REC o non REC, ci voleva comunque una licenza...

per la sanatoria paesaggistica come funzionerebbe? se si fa riferimento alla Legge Galasso, il corpo è comunque antecedente a questa... quali sono le leggi che si devono considerare? vale anche qui la doppia conformità?
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