Bonus facciate, edilizia libera e conformità urbanistica

messaggio inserito lunedì 29 marzo 2021 da ArchiFish

ArchiFish : [post n° 444984]

Bonus facciate, edilizia libera e conformità urbanistica

Nel caso di opere ricadenti appieno negli interventi di edilizia libera e contestualmente incentivati col bonus facciate, come vi approccereste alla verifica della conformità urbanistica (e catastale dell'immobile)? Specifico che mi riferisco alla casistica dell'unità immobiliare singola ed indipendente, ergo nulla a che fare con le tematiche inerenti al condominio e/o alle parti comuni.
E' stato più volte specificato che in caso di difformità i bonus "saltano", ma è altrettanto vero che, in caso di opere rientranti nell'edilizia libera non sussiste alcun obbligo di asseverare la conformità dell'immobile, nè, in capo al committente, di produzione e/o conservazione di documenti in tal senso.
Premesso che, a mio avviso, la situazione si presta a discordanti interpretazioni, il tutto temo possa complicarsi nel caso di cessione del credito ad istituti bancari. Ho come la sensazione che questi finirebbero per esigere, ad ulteriore titolo di garanzia, una qualche forma di certificazione anche in tema di conformità del fabbricato.
Vi ringrazio in anticipo per un vostro eventuale contributo al dibattito.
archspf :
Bella discussione.
Personalmente, sapendo di andare controcorrente e nonostante la mia giovane età, non sarei nemmeno favorevole all'approccio "derogatorio" introdotto con il DL Semplificazioni, in materia di superbonus, per ciò che riguarda la "parzializzazione" della certificazione di conformità alle sole parti comuni (e non mi spingo oltre questa interpretazione poichè, come altri sostengono, si intendesse sulle "sole pozioni oggetto di intervento", pur non prescindendo dal concetto di "parti comuni", sarebbe debilitante anche per il decoro della professione arrivata allo scatafascio...da sola o con il contributo di tanti "faciloni").

Di fatti la mia esperienza quotidiana sul versante "Bonus" ha ricevuto già i primi feedback rispetto alle situazioni, ed alle "false promesse" dei sensali di turno, salvo incappare proprio nelle richieste (assurde o legittime chi lo sà) delle banche, di fronte all'evidenza (purtroppo solo loro e di pochi altri noi tecnici), che in caso di "anomalia" si va incontro alla restituzione di quanto "indebitamente" percepito. Concetto che suona più come una azione da "terrorismo psicologico" che come una realtà. E' come quando per decenni si è costruito ai margini del fiume "tanto non succede niente", salvo poi piangere quando un'inondazione imprevista spazza via la casa: peccato che i rischi sui vari bonus si conoscano già.

Teoricamente - che io sappia - nel caso in cui non sia necessaria la presenza/asseverazione di un tecnico abilitato, le responsabilità delle dichiarazioni (e/o omissioni) sono in capo al committente, che dietro anche l'autocertificazione sostitutiva di atto notorio, determina implicazioni future in caso di controlli. Ritengo che anche in caso di edilizia libera, questa possibilità sia concessa, nel senso comunque di rispettare (fatte salve come si dice) tutte le norme locali e di settore: pertanto anche un intervento di edilizia libera deve essere eseguito nel rispetto dei vincoli normativi.

Accanto evidenzio anche io la non "specificata" necessità di indicare la conformità e legittimità dell'immobile, nei casi di AEL, tuttavia l'art. 49 del DPR 380/2001 mi pare tutt'altro che sibillino.

Altri colleghi sollevano il dubbio che l'obbligo di verifica, ricada sempre e comunque in capo al tecnico, quando questi è chiamato, in attività che non ne necessiterebbero.

Trovo confortante che non siamo i soli a porci il problema: condivido questo contributo del collega arch. Campagna che trovo comunque pertinente ad un discorso più generale -> http://architetticampagna.blogspot.com/2021/03/ecobonus-110-lo-stran…
ArchiFish :
Esempio concreto:
Villetta unifamiliare. Rivedere finitura superficiale o rasatura intonaco (no rifacimento) e tinteggiare il tutto. Ok con bonus facciate. Ok attività edilizia libera. Ok cessione del credito (teoricamente).
Sottotetto licenziato e censito come soffitta, dispensa e ripostiglio, utilizzato come mansarda "abitata" (più che abitabile) con annesso bagno abusivo. Probabili altre lievi difformità (o usi impropri dei locali) al seminterrato, ma non cambia il succo del discorso.
Per bonus facciate lo Stato chiede dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui, l'avente titolo all'intervento, esplicita, semplicemente, che le opere sono tra quelle incentivate anche in assenza CILA, SCIA, ecc, ecc.
Voi che fareste, considerando che la banca potrebbe rivelarsi una mina vagante esigendo garanzie e/o attestazioni che nemmeno lo Stato pretende?
Puntualizzo che si tratterebbe di cessione del credito alla fine dei lavori in un'unica soluzione e con opere già pagate della committenza, no finanziamenti e/o aperture linee di credito (anche perchè, in quest'ultimo caso, il verdetto su ciò che esige la banca sarebbe già certo prima ancora di imbarcarsi nell'impresa).

Lo so, la risposta corretta sarebbe: sano il sanabile, ripristino ciò che non è sanabile e poi provvedo serenamente a spillar quattrini allo Stato sotto forma di incentivo. Purtroppo la mente umana è misteriosa e talvolta, regolarizzare è un gioco che non vale la candela o una strada che il proprietario non è disposto a percorrere (soprattutto in tema di abusi non sanabili).
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