Come la vedete?

messaggio inserito giovedì 3 marzo 2022 da sclerata

sclerata : [post n° 458120]

Come la vedete?

Edificio monofamiliare con progetto regolarmente depositato in comune nel 1962.
La costruzione è stata realizzata con stessa sagoma e stesso volume ma... ruotata di 90 gradi e specchiata.
Era all'interno di una lottizzazione dove erano presenti i due fabbricati adiacenti, ma non la strada di accesso ad essi. Il comune ha definito quella zona come "centro abitato" nel 1962 anche se parrebbe che da un emendamento la cosa possa essere superabile (non vi era strada nè urbanizzazioni).
Le distanze dai confini risultavano rispettate da codice civile di allora, la distanza minima che ho su un alto è 3 metri, gli altri lati sono cmq sopra i 5.
La diatriba nasce da una planimetria in possesso del committente (timbrata e firmata dal comune) che non riporta la quota delle distanze dai confini. Mentre in comune è presete la stessa identica planimetria ma con le quote, che non è siglata da nessuno, solo da progettista.
E proprio in questa planimetria la distanza da confine sul lato nord è segnalata 4 metri, mentre nella realtà è 3 metri.
In forza di questo, secondo il tecnico comunale il mio cliente dovrebbe pagare una "fiscalizzazione" per abuso non sanabile che verrebbe a costare qualcosa come 1000 euro al metro lineare della facciata, quindi in totale circa 10.000 euroo, per quel metro in più che a loro compare in tavola e a lui no.
Oltre ovviamente alla sanatoria per il fatto che il volume è invariato ma la casa è "girata".
Solo a me sembra una follia? Ah, l'edificio non ha subito alcun rimaneggiamento nel tempo, dal 1962 è rimasto così, hanno solo cambiato il manto di copertura del tetto qualche anno fa, senza cambiare nè sagoma nè altro.
Aggiungo anche che nel 1964 a seguito di sopralluogo dell'ufficiale comunale è stata rilasciata l'agibilità/abitabilità.
Il primo (e unico) accatastamento è però del 1977.
ArchiFish :
Premesso che se fossi il cliente e dovessi buttare 10.000 €, forse li spenderei in un avvocato. Concordo che, siamo a livelli di follia, perchè è folle un sistema che penalizza e perseguita chi non ha colpe e lascia impuniti i malavitosi che hanno permesso l'edificazione di interi centri abitati abusivi.
Sinceramente mi mancano parecchi elementi per giudicare. Mi sorgono un paio di interrogativi sui quali inizierei ad approfondire per costruire una sorta di "tesi difensiva".
La planimetria presente in comune a che titolo edilizio si riferisce? Titolo rilasciato? Oppure è qualcosa di indecifrabile? O una semplice comunicazione di qualcosa? Se del 1962, è antecedente o successiva alla zonizzazione e/o al piano?
La quota riportata corrisponde alla distanza nella scala di rappresentazione?
C'era un progetto di lottizzazione? Una convenzione?
La lottizzazione e la viabilità sono mai state prese in carico dal comune?
Chi ha verificato la posizione del confine (materialmente)? Sicuri che la costruzione non sia davvero a 4 metri e che negli anni si sia materializzato un confine errato che ha "mangiato" un metro?
L'agibilità è reperibile e se sì completa di verbale di sopralluogo? Cosa dice, nero su bianco?
Personalmente, in questi casi, ci sono talmente tanti elementi da valutare e si spera, da usare secondo proprio vantaggio, che con un'adeguata indagine e "sotterrando" l'U.T. di prove, elaborati, relazioni, ecc, si riesce a concordare sempre una soluzione. Salvo tecnici comunali megalomani, frustrati o affetti da timore di scottarsi con l'acqua fredda.
sclerata :
la planimetria è a corredo del "nulla osta a costruire" nel 1962, c'è planimetria, piante, sezioni ecc.. è timbrata dal comune con protocollo e data, firmata dal tecnico comunale, dal progettista, dall'assessore o non so ancora da chi, forse pure dal sindaco.
Questa quella del cliente, senza le famose quote, graficamente la famosa distanza da confine e 4 mm, quindi 4 metri. La lottizzazione è sostanzialmente un rettangolo diviso in 6 quadrati con una strada, tratteggiata, al centro. Strada che nel 1962 non c'era. Ma c'erano gli edifici a nord e a sud di quello in questione.
Il confine a nord a distanza di 3 metri è corretto e misurabile senza problemi, c'è il muro di recinzione e che il cliente mi dice essere sempre stato lì, anche perchè lui (o meglio suo padre) è arrivato dopo...
In atti non risultano lottizzazioni o convenzioni.

Il comune ha in atti la stessa tavola, con la stessa planimetria e ne ha rilasciata copia al cliente segnalando che la stessa è "priva di ogni sottoscrizione". Però su quella ci sono le famose quote di distanza dai confini. il famoso 4 metri a nord (che in realtà sono 3) 4 metri ad est (che in realtà sono 5 ) gli altri che sono corretti, 8 da strada e 8 a sud. Il vicino a sud è a 2 metri dal confine ma il cliente si è posizionato "correttamente" già allora a 10 metri dal fronte finestrato del vicino.
E' come se le quote fossero state aggiunte dopo a penna, perchè la tavola è identica, cambiano solo queste quoto e la dicitura di una via che è stata palesemente corretta a mano.

L'agibilità è reperibile, ne abbiamo copia, e si dice che da sopralluogo nel giorno X del 1964 l'ufficiale comunale Y ha effettuato sopralluogo e dichiara l'immobile agibile. Senza specificare altro.
Adam Richman :
La tavola quotata in mano al Comune è allegata alla copia del Comune del nulla osta, o è una tavola che essendo priva di sottoscrizioni non è direttamente riconducibile al nulla osta? Se valesse la "tua" tavola, i 4 mt sarebbero sufficienti ad evitare la fiscalizzazione?
ArchiFish :
Gli elaborati nelle mani della committenza non hanno alcun valore. Si tratta, in questo frangente, di stabilire se e quale valore abbiano gli elaborati grafici nelle mani dell'amministrazione pubblica.
sclerata :
non hanno alcun valore anche nel momento in cui riportano timbro del comune, firmati da tutto il mondo e riportano una data e un protocollo?
parliamone...

ma al di là di tutto, se vogliamo vedere la questione è che il fabbricato è a 3 metri da confine, e non 4.
3 metri che rispettavano il codice civile allora e quello di adesso.
Quindi il cliente perchè deve fiscalizzare sto metro e sborsare qualcosa come 10mila euro?
Ok la sanatoria del resto, interni leggermente diversi e prospetti che ovviamente essendo il tutto ruotato e specchiato non sono rispondendi a quanto in atti, ma il resto?
Mi piacerebbe sapere cosa ne pensa chi lavora nella pubblica amministrazione di sta cosa...
Adam Richman :
Se c'è doppia conformità non vedo l'esigenza della fiscalizzazione (che è pur sempre un ripiego), a che titolo la richiedono dal Comune? Concordo anche sul fatto che la tavola in mano al richiedente abbia valore se incontrovertibile legata al nulla osta (timbri, firme, ecc.); spesso ci sono lacune negli archivi cartacei comunali, ed in questo caso la tavola in mano al Comune appare equivoca. Chi può dire oggi chi abbia aggiunto quelle quote e correzioni a mano? Magari il professionista dell'epoca, o al contrario potrebbero essere appunti ad uso interno del tecnico comunale dell'epoca
sclerata :
perchè sulla loro tavola risulta la quota di 4 metri.
E loro ritengono che l'edificio era all'interno del centro abitato nel 1962, hanno fatto fare delle tavole ad hoc con il perimetro del cento abitato nel 1942, 1958, 1967 ecc... senza le quali il tecnico stesso non sapeva come farci muovere, tavole che abbiamo aspettato mesi per poi sentirci dire che siccome era centro abitato, tò, paga 10mila euro per una quota che io ho su una tavola "senza alcuna sottoscrizione" (me l'hanno detto loro), che vorrei capire a livello anche legale, che valore ha.
Adam Richman :
Ok, ma continua a sfuggirmi perché vogliano fartelo fiscalizzare anziché fartelo sanare, se effettivamente anche con i soli 3 mt è verificata la doppia conformità. Non capisco proprio la logica del (loro) ragionamento... Con la doppia conformità si sana, non si fiscalizza
archspf :
Che poi vorrei pure capire cosa vogliono fiscalizzare dal momento che, rispetto quanto riportato, il fabbricato pare sia conforme al netto della distanza incriminata. E beh mi becco una fiscalizzazione (che equivale a mantenere l'abuso evitando la demolizione!) per un solo parametro che peraltro sarebbe sanabile? non ci siamo.

"non hanno alcun valore anche nel momento in cui riportano timbro del comune, firmati da tutto il mondo e riportano una data e un protocollo?" in questo senso credo che il valore probatorio ce l'abbiano al pari (per usare un eufemismo) di quelli pur in possesso della p.a. ma a quanto pare in "carta libera".

Suggerisco di provare con le aerofotogrammetrie.
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