Manutenzione condominio con verande abusive

messaggio inserito sabato 12 marzo 2022 da Fedrix93

Fedrix93 : [post n° 458477]

Manutenzione condominio con verande abusive

Salve a tutti, sono un giovane architetto e lavoro a Palermo.
Un condominio mi ha chiesto se potessi fare la progettazione e la D.L. per lavori di manutenzione della facciata e in copertura. I lavori nel dettaglio sono rifacimento dell'intonaco in zone puntuali, la sostituzione di soglie di marmo sia nei balconi che nelle finestre, rifacimento guaina e manto di copertura, risanamento corticale di alcuni punti dove i ferri sono ammalorati.
Il problema principale per me è rappresentato dalle verande che sono abusive ma anche insanabili e sono presenti su tutto il retroprospetto. Posso comunque procedere con i lavori e la responsabilità del vecchio abuso sarà a carico sempre dai condòmini stessi, oppure una volta che metto mano come tecnico progettista e direttore lavori potrei avere qualche problema? Non parlo di bonus fiscali perché so che non se ne può godere quando ci sono abusi. Grazie a tutti
archspf :
In qualità di "sostituto di servizio di pubblica necessità" siamo chiamati, teoricamente, a denunciare gli abusi rilevati.
Diversamente ogni azione che commettiamo, anche indirettamente, costituisce reiterazione del reato di abusivismo con le palesi ripercussioni a nostro carico se non si può dimostrarne l'estraneità.
Pensiamo al fatto che (non sarà questo il caso) di dover presentare una pratica per effettuare degli interventi: ebbene come facciamo con lo "stato legittimo" visto che vi sono abusi? non si potrebbe procedere.

Ai posteri l'ardua sentenza.
Fedrix93 :
Grazie mille per la risposta esaustiva. Da quello che comprendo il problema si pone se io comunque intervengo sulle parti abusive no? Io mi pongo un quesito: le verande sono di proprietà esclusiva, in quanto insistono sui balconi, che sono di proprietà esclusiva; se io non rilevo e non intervengo su queste parti non sto commettendo nessun illecito giusto? Mettiamo il caso un condòmino commette un abuso sulla sua proprietà, non penso che si rifletta sull'intero condominio no? Stessa cosa dovrebbe avvenire sul balcone che è di proprietà esclusiva... Se così dovessero essere, dovrei poter intervenire sulla facciata ma non sulle parti abusive, che non sono condominiali. Spero di essere riuscito a spiegare il mio pensiero. Che ne pensate?
archspf :
L'urbanistica parla di "fabbricato" senza distinzione civilistica tra parti comuni e private.
Adam Richman :
Quindi di fatto il professionista è tenuto a controllare la legittimità di un intero fabbricato anche qualora si occupi di un intervento contenuto e puntuale in altra parte dell'edificio, giusto? Esempio a caso: manutenzione straordinaria della recinzione di una casa unifamiliare, occorre controllare che il sottotetto non abitabile non sia effettivamente utilizzato come tale?
archspf :
@Adam Io riporto quanto indicatomi da numerosi urbanisti. Più che altro è il concetto di stato legittimo che vince sull'interpretazione, per quanto molti sostengono si possa soffermarsi sull'oggetto circoscritto dell'intervento. Ora credo che tu abbia fatto giustamente un esempio estremo: in tal senso non ritengo necessario l'estensione delle verifiche all'interno della proprietà poichè l'oggetto è la recinzione che comunque deve essere legittimata.
Fedrix93 :
Più che altro il mio pensiero andava sul fatto che in un condominio in cui non si può agire sulle parti di proprietà privata come i balconi o anche la singola unità immobiliare (a meno che non sia il singolo condòmino a volerlo), come si fa a parlare di conformità urbanistica dell'intero fabbricato? Mi spiego meglio: devo fare la facciata di un condominio, per farla, secondo quello che sta dicendo archspf, dovrei fare il rilievo unità per unità affinché non ci sia alcuna difformità di nessun tipo, perché anche un tramezzo abbattuto e non comunicato sarebbe una difformità del fabbricato visto nel suo insieme. Io penso che per un lavoro condominiale nessuno si accerti di questa cosa, no?
Adam Richman :
@archspf grazie per la risposta
@fedrix l'intervento parrebbe di manutenzione ordinaria, fai una pratica edilizia?
Fedrix93 :
Adam, esattamente, sarà manutenzione ordinaria, farò una C.I.L
archspf :
@Fedrix93 per questo tipo di intervento non troverai alcuna specifica categoria nella CIL che rimane solo per attività temporanee: la presentazione del titolo quanto peraltro non richiesto non serve a niente.
Inoltre l'attività di accertamento, per molti implicita in una prassi, si è consolidata nella giurisprudenza e soprattutto ha ricevuto giusto (anche se tardivo) collocamento nell'art. 9-bis del DPR 380/2001.
Adam Richman :
Francamente ignoro se come progettista/dl avresti responsabilità sulla regolarità urbanistica in una situazione come questa (MO senza pratica edilizia).
Il fatto di segnalare all'ente lavori di MO (comunicazione a firma del committente) è utile a livello operativo per l'attività di vigilanza (vedo un ponteggio o una gru, so perché li stanno montando) ma concordo che a livello urbanistico non serva.
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