Conformità catastale e urbanistica (una gran confusione)

messaggio inserito giovedì 25 agosto 2022 da BRB

BRB : [post n° 464005]

Conformità catastale e urbanistica (una gran confusione)

Una mia cliente ha acquistato, poco più di un anno fa, un'appartamento. Sto verificando la conformità urbanistica per partire con un intervento di ristrutturazione. Mi sono accorta di un sacco di problematiche. Ve le espongo perché io mi ci sto attorcigliando. Spero di esporle in modo chiaro.

Lo stato di fatto attuale : trattasi di un'appartamento al piano 3° (sottotetto) in centro storico.

1) Con il condono dell'85. Viene rilasciata la sanatoria (nel 2000) per cambio di destinazione d'uso da "soffitta" ad Appartamento. Più vengono sanate un'altra serie di modifiche interne.
Tuttavia in questi anni l'accesso a questo appartamento avveniva in modo non indipendente. Nel senso che per accedere al piano 3 occorreva passare dall'appartamento del piano secondo (stessa proprietà).

2) Nel 2018 viene presentata una SCIA per modifiche interne all'appartamento del piano 2°. In cui vengono fatte una serie di modifiche interne e fra queste viene modificata la scala di accesso al piano 3° e creato un disimpegno. Da questo momento l'accesso all'appartamento del piano 3° sarà indipendente.

Prime criticità che ho rilevato e delle quali ho parlato anche con il tecnico comunale. (Ho in programma di andare a parlare anche con il dirigente. Al momento questo è andato in pensione deve arrivare il nuovo)

Nella pratica del condono, sprovvista di relazione tecnica e fatta in modo molto molto superficiale, non si parla di "frazionamento". Ma solo di cambio di destinazione d'uso. Tuttavia a mio parere non si trattava propriamente di un cambio di dest. d'uso. In quanto da soffitta di una residenza... ad appartamento. non c'è cambio d'uso. Casomai si configurava una sorta di ampliamento della superficie.
Tuttavia nella pratica di condono viene allegata la variazione catastale.. in cui il tecnico fa nascere la nuova particella catastale relativa al piano terzo abitativo.

Domanda : si può considerare che il condono abbia di fatto sanato il frazionamento dell'appartamento del piano 3 da quello del piano 2° ? oppure a causa del fatto che l'accesso al piano 3° non era funzionalmente autonomo... si possa non considerare frazionato ?

In funzione di questa interpretazione scattano una serie di considerazioni per l'intervento fatto nel 2018. Che sono le seguenti :

Con questa SCIA viene di fatto compiuto il frazionamento dell'appartamento del 3 piano da quello del secondo. Se è legittimo il frazionamento emerso col condono... hanno fatto bene allora nel 2018 a non pagare gli oneri. Diversamente invece li avrebbero dovuti pagare.

Nel frattempo viene venduto l'appartamento del piano 3 nel 2019
e a fine del 2020 viene venduto quello del piano 3° (della mia cliente)

Inoltre ... ci sono altre problematiche che sono emerse con la SCIA del 2018 :

Sono stati fatti dei varchi su murature portanti senza calcoli strutturali e senza pratica al genio civile, la scala è stata modificata senza adeguarla alle nuove normative regionali che impongono una pedata minima di 25cm ed il rispetto del rapporto 2A+P....

E altra cosa dopo la chiusura dei lavori della SCIA 2018 il tecnico non presenta l'agibilità finale.
Cosa che non sarà possibile dichiarare ... proprio per questi ultimi due grossi problemi.

Come detto inizialmente... mi ci sto un po' ingarbugliando.
Ho esposto le problematiche alla mia cliente e al suo avvocato.
Stiamo aspettando che arrivi il nuovo dirigente per approfondire le varie questioni... e valutare la possibilità di una sanatoria. Tuttavia la vedo complicata ...per la verifica della doppia conformità.

Nel frattempo se qualcuno ha suggerimenti derivanti da esperienze analoghe ve ne sarei grata.

ps. ho verificato anche la conformità catastale, che era stata dichiarata nell'atto di compravendita. Ho notato che nella planimetria sono riportate delle altezze difformi rispetto allo stato dei luoghi. Di molto !!
H180 quando realmente è 150 e H420 stato di fatto 280. Per queste difformità si potrebbe considerare nullo l'atto ?? ...la parte venditrice aveva dichiarato la conformità catastale. C'è da dire che nell'atto viene scritto che "vengono altresì confermate dalla parte acquirente, la quale dichiara di aver fatto accertare la veridicità di quanto sopra da tecnico di propria fiducia." quindi non so quanto si potrà fare leva su queste difformità.
Sara :
Ciao parto dal fondo, fino a 150 cm di altezza non si considerano, Bisognerebbe vedere appunto se la rendita cambia. Vengono accettate planimetrie lievemente difformi catastalmente se appunto la rendita resta invariata. Prima tuttavia non era così.
La situazione è sicuramente ingarbugliata, purtroppo escono fuori sempre situazioni ai confini della realtà in prossimità di compravendite :-/
Il punto cruciale mi sembra di capire sia il fatto di stabilire se questo frazionamento sia stato o meno effettuato all'epoca del condono. Non è stata richiesta un'agibilità con questo condono? Sicuramente parlare con il tecnico comunale è la strada giusta, magari ha già affrontato casi simili. Certo che la scala interna non fa ben sperare...Strano anche che per la scia non abbiano richiesto le integrazioni per la parte strutturale!
Per quanto riguarda la scala rifatta nel 2018 è molto difforme la pedata? la tolleranza è sicuramente minima su questa dimensione...
Comunque aver messo sul tavolo le problematiche e porsi domande è già una grossa parte del lavoro, bisogna sempre andarci cauti per non reiterare senza volere errori precedenti. Facci sapere come va!
archspf :
Le considerazioni/ragionamenti che hai già riportato sono le stesse che avrei fatto anche io, tuttavia arriverei ad una diversa conclusione su alcun aspetti.
#FRAZIONAMENTO
1. Condono '85
- concordo che si tratti di ampliamento, tuttavia se è stato rilasciata concessione sei apposto da quel punto di vista poichè avrai una "superficie residenziale" che prima era accessoria
- a mio giudizio non si è configurato il frazionamento in quel momento, al netto della denuncia catastale
Quest'ultimo è il nodo cruciale poichè a mio parere nulla varrebbe la sola variazione catastale: in questo scenario dunque si porterebbe a legittimare il vero frazionamento nella pratica successiva.

2. Scia 2018
- l'inserimento di un nuovo acceso ed un disimpegno presuppone che il frazionamento sia stato realizzato in quel momento.
- nel 2018 era già vigente da qualche anno il "Decreto Sblocca Italia" che ha reso i frazionamenti semplici M.S., con la conseguente assenza di oneri concessori (al netto di quelli dovuti nel caso di altre opere invece soggette).

Conclusione: dal punto di vista del Frazionamento, pertanto la situazione sembra regolare.

#INTERVENTI DI M.S. PESANTE
Dal punto di vista invece dei contenuti della SCIA non ci siamo per i motivi da te evidenziati circa le incongruenze:
- sul piano dei requisiti edilizi rispetto al regolamento locale (ricordami città o provincia per favore).
- l'assenza degli "altri atti presupposti" che nel caso di specie avrebbero riguardato le strutture.

Conclusione: quest'ultimo aspetto è il problema maggiore, in un periodo di sismicità ormai acquisita per tutto il territorio nazionale, si va incontro alla probabile nullità del titolo con tutte le conseguenze a cascata (oltre alle implicazioni penali). Tuttavia non dovrebbero coinvolgere anche la legittimità degli atti di compravendita.


#CATASTO
Come ben sai a nulla valgono gli atti catastali sul piano della legittimità urbanistica, tuttavia la loro incongruenza può essere oggetto di valutazioni sulla coerenza formale dell'atto: consiglio di consultare un notaio esperto. Le indicazioni invece delle altre pratiche (edilizie) sono conformi allo stato di fatto?
BRB :
Ciao... quindi secondo te le difformità dichiarate nella planimetria catastale non rilevano se lo scostamento fra stato di fatto e dichiarato non supera i 150cm oppure se non incidono sulla rendita. Ho capito bene ?

Esatto uno dei punti cruciali è sicuramente la questione del "frazionamento". Se si può considerare che si sia effettivamente configurato all'epoca della richiesta del condono oppure no.
Secondo il tecnico comunale non si è configurato in quel momento. Lo ha definito un "frazionamento mancato". Ma approfondiremo insieme al suo dirigente la questione.

Circa la scala : premesso che i disegni allegati alla scia non riportano nemmeno una sezione in corrispondenza della scala. (questo tecnico proprio è stato "astuto") e non vengono nemmeno descritte le dimensioni. (né nello stato di fatto, né nel progetto). Le dimensioni le ho dunque rilevate io.... e sono A=19.5 P=17.5 Con queste proporzioni siamo troppo distanti dal poter rispettare il rapporto 2A+P.... ed anche i 25cm di pedata, come impone il regolamento regionale (in vigore dal 2009).

Altra cosa che vorrei precisare, sulla pratica della SCIA : Il comune non ha fatto un'istruttoria. Probabilmente come comune non hanno l'obbligo di verificare tutte le SCIA, ma fanno il sorteggio (verificano solo il 10%) e quella non è stata sorteggiata.
Tra l'altro, altra furbata del tecnico, la Scia è stata presentata in data 20/01/2018 e chiusa il 25/02/2018 !! Sinceramente per le opere che hanno dichiarato di aver fatto.... mi sembra un tempo troppo troppo stretto. Quasi impossibile !!.

Altra cosa... il tecnico comunale mi ha già detto : ormai i 18 mesi di autotutela sono già scaduti. Quindi noi non possiamo fare nulla. Quasi a voler dire ..."adesso sono fatti vostri".
Sara :
Sì per la Scia trovo strano che almeno un controllo della completezza degli allegati non ci sia stato da parte del Comune. Non dico una verifica con il sorteggio, ma proprio nel momento della presentazione non venisse fatto notare che mancasse la documentazione della parte strutturale per poter accogliere la pratica (sempre che fosse stato specificato che vi fossero opere strutturali ma immagino di sì essendo appunto una scia). E' vero che la scia è responsabilità in capo al tecnico, ma ad esempio qui se in una cila manca la dichiarazione ipripi te lo segnalano (come esempio intendo).
Per il catasto se la rendita non varia non si puo' configurare per la nullità dell'atto. Sicuramente è una buona idea esporre il quesito al notaio che ti saprà dare un parere autorevole in materia.
Per il frazionamento bisogna davvero andare a ritroso con le leggi anche dell'epoca del 2018 come suggerito. Ma con il condono l'agibilità del sottotetto è stata richiesta? secondo me andava richiesta (non viene rilasciata d'ufficio).
La scala è un bel problema! E' fatta anche in un'epoca in cui non ci si può appellare a niente :-/
Sara :
Rileggendo stavo pensando che se il vano scala appartiene ad una parte comune potresti eventualmente non inserirla nella conformità ma fare comunque presente al notaio e all'acquirente che hai rilevato questa difformità. Ultimamente qui la verifica delle parti comuni non viene richiesta e ciò viene esplicitato nella relazione.
Daniela :
Una domanda da parte di una non professionista che sta sia vendendo una casa che valutando l'acquisto di un'altra....ma in fase di compravendita il venditore non avrebbe dovuto presentare la certificazione di conformità urbanistica incaricando un tecnico abilitato? non è obbligatorio questo documento nell'atto?
archspf :
No, non c'è obbligo in tal senso, ovvero il tutto è demandato ad una dichiarazione nell'atto.
Sara :
La conformità urbanistica è obbligatoria e viene dichiarata dal venditore in fase di rogito, il quale molto spesso, non avendo competenze tecniche, delega un professionista a redigerla. Vi sono poi situazioni diverse a seconda di città/regioni. Qui ad esempio è prassi consolidata l'incarico al professionista. Redigere una conformità urbanistica per tempo preserva da molte "grane" che possono saltare fuori in prossimità del rogito- Prova a consultare direttamente un notaio.
BRB :
@Sara : circa la completezza della documentazione ti preciso. Il tecnico nel modulo della SCIA ha dichiarato che non sarebbero state necessarie opere strutturali. Ed è per questo che non ha depositato niente al genio civile.
Tuttavia in sede di sopralluogo che ho fatto con un mio collega ingegnere...
lui mi ha invece confermato il fatto che avendo creato un nuovo varco su una parete portante. Il tecnico avrebbe dovuto fare un progetto strutturale.
Quindi sia per questa cosa che per il discorso dia ver modificato la scala, senza aver rispettato i requisiti del Regolamento 41R (@archspf ... siamo in Toscana) .....siamo di fronte a due errori (e probabilmente) dichiarazioni false da parte del tecnico che firmò la Scia nel 2018.

Altre cose: No, con il condono non era stata richiesta l'agibilità.
E, altra cosa significativa, come vi anticipato sopra, non è stata presentata nemmeno a conclusione della SCIA del 2018.

ps. Aggiungo che la mia cliente prima di acquistare l'appartamento aveva incaricato un geometra per fare tutte le necessarie verifiche. Lui si è limitato a consegnare un paio di paginette (almeno quelle che ho potuto vedere io) in cui ha scritto in sintesi, che l'unità immobiliare era commerciabile. Alla faccia dei controlli e della verifica della conformità urbanistica !! ora il cerino è in mano a noi !!

Come dicevo nel titolo del post... una grande confusione !!

Tuttavia mi interessa il tuo punto di vista @archspf. Anche secondo te il frazionamento non si è configurato con il condono. Ma di fatto con la Scia del 2018. Ho capito bene ?
archspf :
"Tuttavia mi interessa il tuo punto di vista @archspf. Anche secondo te il frazionamento non si è configurato con il condono. Ma di fatto con la Scia del 2018. Ho capito bene ?"

Si esatto, potrebbe essersi consolidato con la SCIA ma per i motivi su evidenziati se questa diviene inefficace, si porterebbe paradossalmente a cascata l'unica cosa regolare.

P.S. visto che sei in Toscana suggerisco un confronto con lo stimatissimo ed esperto collega Ing. Carlo Pagliai ;-)
Sara :
Ma la scia operava un aumento di superficie? mi stavo domandando se non ha comportato oneri nè opere strutturali perchè sia stata presentata e accettata una scia a questo punto...?
Io trovo assurdo che sia sempre il tecnico "terzo" che ci vada a finire in mezzo, dobbiamo non solo recuperare le pratiche edilizie, ricostruire il tutto e svolgere pure il compito di tecnici istruttori (scusate lo sfogo). Spero vivamente che il Comune ti possa dare una mano ad interpretare meglio il tutto. Sicuramente il varco su parete portante si configurava come opera strutturale, questo è indubbio. Il bene per essere commerciale credo lo sia non essendoci un abuso primario (verificato il frazionamento)...anche se la scala potrebbe essere insanabile con le caratteristiche che hai rilevato(e rientrerebbe nella dichiarazione se non parte comune).
Tienici aggiornati sull'evoluzione!
BRB :
@Sara : la Scia 2018 ha basato i suoi presupposti sull'assunto che il condono (presentato nell'86 ed ottenuta sanatoria nel 2000) avesse di fatto legittimato il frazionamento. Anche se come ho scritto sopra.... né l'oggetto del condono, né le opere eseguite descrivevano un frazionamento. Ma solo la variazione catastale finale. E' il tecnico (tra l'altro sempre lo stesso) che imposta la Scia 2018 su questa certezza.

Però io sono abbastanza convinta che lui si sia fatto un po' tornare le cose a suo pro.
Mettiamoci un pizzico di superficialità dei tecnici che facevano le istruttorie dei condoni...
il guaio è stato fatto quindi da entrambe le parti. E come dici te Sara... a noi toccano le patate bollenti !!
E la mia cliente sta rischiando di aver bruciato i soldi dell'acquisto della casa (sarà difficilissimo dimostrare l'annullamento dell'atto. Pena anni di contenzioso, soldi per avvocati e tecnici). Nonostante poi si sia affidata ad un tecnico di sua fiducia per fare le verifiche. Ma che non sembra essersi rilevato molto diligente.
BRB :
@archspf ... grazie, me lo ero perso. Molto molto interessante. Sarà sicuramente un nodo cruciale questo punto finale : "Mi domando quindi se la condizione-scudo della sentenza passata in giudicato si stia sgretolando, per lasciare il passo ad un possibile annullamento dei titoli edilizi che prescinde dalle sanzioni penali."
Sara :
Tienici aggiornati! Speriamo che vi possano venire in contro. Probabilmente il tecnico che ha asseverato precedentemente è stato un po' più superficiale. Vero è che quando uno trova pratiche edilizie depositate si aspetta che almeno formalmente esse siano corrette. Invece c'è sempre qualche sorpresa.
BRB :
Grazie Sara.
Certo vi aggiornerò su questo post non appena avrò sviluppi.
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