Regolarizzazione urbanistico - edilizia immobile con vincolo monumentale

Vorrei sottoporvi un caso piuttosto complesso per capire se qualcuno si è trovato in una situazione analoga.

Sono stata incaricata di regolarizzare la situazione urbanistico-edilizia di un immobile sottoposto a vincolo monumentale con provvedimento di fine anni Quaranta.

Nel decreto di vincolo viene citato l'immobile con il relativo mappale e si fa riferimento ai resti di una Casaforte, della quale oggi emerge sostanzialmente solo la torre. Il complesso comprende però anche altre maniche edilizie che, nel corso degli anni, non sono mai state oggetto di particolari attenzioni da parte della Soprintendenza.

Negli anni Sessanta il Comune ha rilasciato regolare licenza edilizia per la realizzazione di una volumetria addossata/inserita nel terrapieno antistante la torre. Per tale intervento, da quanto risulta agli atti, non è mai stata richiesta l'autorizzazione della Soprintendenza, mentre per tutti gli interventi riguardanti la torre vera e propria l'autorizzazione monumentale è sempre stata acquisita. Questo farebbe pensare che, all'epoca, il bene effettivamente considerato oggetto di tutela fosse la sola emergenza architettonica della torre.

A inizio anni Duemila la Soprintendenza ha inoltre effettuato un sopralluogo, dal quale è scaturita una semplice nota (non un verbale di accertamento) in cui si legge genericamente che "si rilevano abusi e se ne tollera il mantenimento fino al prossimo restauro". Restauro che, peraltro, non è mai stato eseguito.

I proprietari hanno sempre ritenuto che il riferimento fosse a opere minori (una tettoia e una scala interna). Tuttavia, durante un recente colloquio con la Soprintendenza, il funzionario ha prospettato la possibilità che gli "abusi" richiamati nella nota del 2001 fossero invece l'intera volumetria realizzata negli anni Sessanta, pur essendo assistita da regolare licenza edilizia comunale. Ha inoltre lasciato intendere che potrebbero essere richiesti la rimessa in pristino e/o l'applicazione di una sanzione.

Vi chiedo: secondo voi è giuridicamente sostenibile una simile impostazione? Può essere oggi contestata un'opera autorizzata dal Comune oltre sessant'anni fa esclusivamente per la mancata autorizzazione della Soprintendenza, quando per decenni nessuno ha mai mosso rilievi specifici e la stessa nota del 2001 è estremamente generica?

Come impostereste voi la difesa della posizione del proprietario e quali verifiche ritenete indispensabili prima di affrontare nuovamente la questione con la Soprintendenza?

Grazie a chi vorrà condividere la propria esperienza.