Riforma estimi catastali, addio a classi e categorie?

Il tema casa non si esaurisce con l'IMU e con il relativo aumento dei moltiplicatori. Nella "fase due" del Fisco entrerà anche una rivisitazione delle rendite catastali per adeguarle agli attuali valori di mercato e conseguire una perequazione tra i vari territori urbani. La casa, come l'ufficio, non si misurerà più in vani ma in metri quadri e il sistema in categorie e classi lascerà il posto a funzioni statistiche studiate ad hoc.

Gli intenti sono stati diffusi dal Ministero dell'Economia in un documento che, oltre a spiegare i contenuti della manovre da poco varata, anticipa - in continuità con quanto già attuato - alcuni passi da effettuare nel prossimo futuro. Tra questi la riforma del catasto da realizzare attraverso un disegno di legge delega.

Secondo il Governo la revisione degli estimi è necessaria per rendere le attuali rendite catastali congrue rispetto ai valori di mercato, ottenendo così una tassazione immobiliare più equa. Per le abitazioni - si legge nei dati estrapolati dal volume "Gli immobili in Italia 2011" - il valore di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile ai fini della vecchia ICI, calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà di persone fisiche. Il divario tra il valore risultante dalle rendite iscritte al catasto e il reale valore di mercato accresce con l'aumentare della ricchezza posseduta; mentre i canoni di locazione sono mediamente superiori di 6,46 volte le rendite catastali.

Una situazione alla quale urge mettere mano, considerando che l'ultima rivalutazione delle rendite risale al 1990, con riferimento al biennio precedente e che il sistema di categorie e classi è fermo al periodo di fondazione del catasto urbano. Da allora gli aggiornamenti sono avvenuti solo tramite comunicazioni effettuate dai diretti interessati in occasioni di ristrutturazioni edilizie ed altre variazioni.

Un'abitazione ancora classificata come popolare lo è rimasta nel tempo e spesso queste case, specie se situate al centro, hanno visto accrescere vertiginosamente il loro valore di mercato, mentre quello catastale è rimasto pressoché invariato. La conseguenza è una tassazione patrimoniale iniqua che tiene conto di tante distorsioni legate agli estimi, compresa la sperequazione tra i diversi territori urbani.

Serve dunque un adeguamento rispetto ai tempi, ed ecco i cinque punti in cui il Governo sintetizza la sua azione:

1. Costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;

2. Rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;

3. Superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;

4. Superamento, per abitazioni e uffici, del "vano" come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri quadrati;

5. Riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.

di Mariagrazia Barletta architetto

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