È arrivato finalmente alla Camera il disegno di legge delega per la revisione organica del Testo unico dell'Edilizia e delle disposizioni sulla sicurezza delle costruzioni, che era stato approvato in consiglio dei ministri lo scorso 4 dicembre.
Il Ddl contiene i princìpi cui il governo dovrà attenersi nel mettere a punto il "Codice dell'edilizia e delle costruzioni". Il testo - che ha l'obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Tu dell'edilizia (Dpr 380 del 2001) - dovrà anche fare chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli essenziali delle prestazioni (Lep). Saranno riviste anche le leggi sulle opere di conglomerato cementizio (legge 1086 del 1971) e le prescrizioni per le zone sismiche (legge 64 del 1974).
Un'attenzione particolare è riservata alle sanatorie e alle istanze di condono pendenti.
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Data certa per la chiusura delle istanze pendenti di condono
Il testo unico delle costruzioni dovrà stabilire una data certa di chiusura dei procedimenti aperti per le istanze di condono (1985, 1994, 2003). Il riferimento è alle istanze di condono presentate ma non concluse. L'obiettivo è stabilire una data certa per la conclusione delle attività istruttorie e per l'adozione dei relativi provvedimenti da parte delle competenti amministrazioni, nel rispetto delle regole stabilite dalle stesse norme sui condoni. Si tratta di far uscire dal limbo quegli immobili che sono in attesa di definizione della pratica di condono e per questo privi di stato legittimo. Va ricordato, in generale, che secondo consolidati indirizzi giurisprudenziali, gli interventi realizzati su manufatti in attesa di condono ripetono le caratteristiche d'illiceità dell'opera abusiva.
Sanatorie, soglie nazionali per difformità e variazioni essenziali
Il testo unico dovrà anche mettere mano alle procedure di sanatoria per gli interventi edilizi eseguiti in assenza di titolo abilitativo o in difformità da esso. Un argomento su cui è ampiamente intervenuto il decreto cosiddetto "salva-casa", che, però, dovrà prima fare i conti con le definizioni di difformità parziale e di variazione essenziale e poi semplificare i procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria.
Il primo passo - differentemente da quanto fatto con il "salva-casa", è intervenire sulla classificazione delle difformità, in modo che queste siano proporzionali alla loro gravità. Si tratta di superare la criticità derivante dal confine tra parziale difformità e variazione essenziale mutevole e, in alcuni casi, definito in maniera molto diversa da una regione all'altra.
L'articolo 32 del Tu dell'Edilizia affida alle regioni, entro certi parametri, il compito di specificare il perimetro della variazioni essenziali. Questo ha determinato - come è noto - divergenze importanti da regione a regione. La parziale difformità è, invece, definita dall'articolo 34 come la realizzazione di opere non conformi al titolo abilitativo rilasciato, che non configurano una variazione essenziale. Dunque, essendo la definizione di parziale difformità legata a quella di variazione essenziale, anch'essa sconta differenze territoriali importanti.
«Ne consegue - viene evidenziato nella relazione che accompagna il Ddl delega - che il confine tra ciò che è una semplice difformità e ciò che è un abuso grave non è affatto uniforme sul territorio nazionale». Il problema - venuto fuori in modo ancor più forte col "salva-casa" - è che un gran numero di difformità che in alcune regioni sono considerate parziali (e quindi sanabili pagando sanzioni pecuniarie) in altre sono classificate come abusi più gravi (dunque non sanabili). Questo crea un paradosso: la stessa opera, con le medesime caratteristiche costruttive, può essere sanata in una regione ma non in un'altra.
Dunque, il futuro testo unico dovrà - si legge nella relazione che accompagna il Ddl - «superare l'attuale frammentazione interpretativa, individuando standard univoci di inquadramento per le diverse situazioni di patologia edilizia riscontrabili nella pratica. Ciò consentirà di uniformare l'applicazione delle norme su tutto il territorio nazionale, riducendo l'incertezza per i cittadini e gli operatori del settore. In questo contesto, si mira a definire in maniera chiara ed esaustiva ciascuna tipologia di difformità edilizia». «L'obiettivo è prevenire incertezze interpretative, anche attraverso la fissazione di soglie, quantitative e qualitative, oggettivamente misurabili di scostamento tra lo stato di fatto dell'immobile e quanto risulta dai titoli posseduti».
Sempre sul solco del "salva-casa", si punterà anche a favorire la regolarizzazione degli "abusi storici", ossia quelli realizzati prima dell'entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765. Parallelamente, occorrerà procedere alla razionalizzazione dei regimi sanzionatori legati al rilascio dei titoli in sanatoria.
Sanatorie, mantenere la "conformità asincrona" per le lievi difformità
Per le lievi difformità si prevede di mantenere la cosiddetta "conformità asincrona", introdotta dal "salva-casa", che richiede il rispetto della disciplina urbanistica attuale e di quella edilizia dell'epoca di costruzione, «consentendo la regolarizzazione di interventi che, pur non contrastando con l'assetto territoriale odierno, non potrebbero essere sanati per il mancato rispetto di standard sopravvenuti», si precisa ancora nella relazione.
«Con particolare riferimento alla disciplina antisismica, si prevede che, ferma restando la possibilità di eseguire opere di adeguamento (cosiddetta sanatoria condizionata), per le costruzioni in zona sismica permane l'obbligo della doppia conformità alle norme tecniche (vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento della sanatoria), a garanzia della sicurezza strutturale».
La risposta Mit 4139 del 2 marzo 2026
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