È stato pubblicato in Gazzetta ufficiale il cosiddetto Piano Casa, ossia il programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale. L'obiettivo - come ormai noto - è favorire interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale privilegiando interventi di sostituzione edilizia, recupero e riconversione di immobili pubblici non in uso, da destinare alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato.
Diverse le semplificazioni previste per l'attuazione: conferenza di servizi veloce, interventi solo con Scia e applicazione delle disposizioni del "salva-casa" sui cambi di destinazione d'uso.
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Il piano di recupero e le risorse in campo
Le risorse messe in campo confluiranno in un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia, che - attraverso appositi bandi - selezionerà le proposte di recupero e manutenzione straordinaria per la creazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale, privilegiando i partenariati pubblico-privati e i progetti con una solida sostenibilità economico-finanziaria. I progetti dovranno soddisfare i fabbisogni abitativi attraverso una riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale e provvedere al contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale e innescare azioni di rigenerazione urbana.
Per far fronte a tali obiettivi sono stanziati 970 milioni di euro di cui 116 per il 2026 e i restanti spalmati tra il 2027 e il 2030, cui si aggiunge il 50% delle risorse destinate al sostegno di famiglie vulnerabili per la componente edilizia residenziale pubblica del Fondo sociale per il clima, pari ad ulteriori 735 milioni. Gran parte dei 970 milioni proviene dalle risorse del Piano Casa Italia stanziate con la legge di Bilancio 2025, destinate alla creazione di alloggi di edilizia residenziale e sociale. Infine, un'ulteriore iniezione di risorse, pari ad ulteriori 4,8 miliardi (spalmati tra il 2027 e il 2034), proviene dalle risorse per la rigenerazione urbana messe a disposizione dei comuni dalla legge di Bilancio 2020.
Un commissario per l'attuazione
Per l'attuazione degli interventi sarà nominato un commissario straordinario (avrà una struttura di supporto alle sue dipendenze e resterà in carica fino a tutto il 2027), che potrà operare attraverso il sistema delle ordinanze, in deroga a ogni disposizione di legge diversa da quella penale, fatto salvo il rispetto delle disposizioni del codice delle leggi antimafia, delle disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché dei vincoli inderogabili derivanti dall'appartenenza all'Ue. La struttura - comprendendo anche le remunerazioni per eventuali consulenti esterni - costerà 3 milioni e 138mila euro, prelavati dai Fondi riserva e speciali del ministero dell'Economia.
Entro 30 giorni dalla nomina, il Commissario è tenuto ad avviare una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili di proprietà dello Stato, delle regioni, degli enti locali, degli enti pubblici e delle società a partecipazione pubblica non quotate da destinare a progetti di edilizia sociale.
Per le conferenza di servizi, viene sempre previsto un meccanismo di superamento dei dissensi che prevede la decisione finale del Consiglio dei ministri. Si prevedono anche alcune scorciatoie per le procedure di gara, tra cui l'autorizzazione alla modifica del contratto senza procedere ad un nuovo affidamento, per l'esecuzione di lavori supplementari non inclusi nell'appalto iniziale. Inoltre, è autorizzata la consegna delle prestazioni in via di urgenza prima della stipula contrattuale, nelle more del completamento delle verifiche del possesso dei requisiti di ordine generale e speciale propedeutiche alla stipula del contratto.
Programma di riscatto
Il decreto prevede, inoltre, un programma di riscatto di immobili Erp esistenti da parte degli assegnatari. Più nel dettaglio, è prevista - entro i prossimi 60 giorni - l'emanazione di un decreto interministeriale contenente le procedure di alienazione degli immobili di proprietà dei comuni, degli enti pubblici anche territoriali, nonché delle aziende territoriali per l'edilizia residenziale pubblica e sociale, con riconoscimento del diritto di opzione all'acquisto, purché i soggetti interessati non siano morosi o proprietari di un'altra abitazione. Il decreto dovrà anche individuare i criteri per la selezione degli immobili che, in ragione del relativo valore di mercato, possono essere sottoposti alle procedure di alienazione.
Viene anche prevista la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita (rent to buy). Gli immobili devono rispondere a standard di elevata sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica.
Fondo housing Coesione
Il Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da Invimit Sgr (denominato Fondo housing Coesione), delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all'housing sociale e all'emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell'ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma. Il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio dei ministri è autorizzato a sottoscrivere nell'anno 2026 quote di tale fondo per un importo pari a 100 milioni di euro, più ulteriori quote a valere sulle risorse del Fondo di rotazione derivanti dalla riduzione del cofinanziamento nazionale del programma nazionale Metro plus e Città medie del Sud 2021-2027. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono sottoscrivere quote del Fondo housing, utilizzando le risorse del Fondo per lo sviluppo e la coesione, periodo di programmazione 2021-2027.
Semplificazioni, interventi con Scia e applicazione delle semplificazioni del "salva-casa" sui cambi d'uso "orizzontali" e "verticali"
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia o di demolizione e ricostruzione, finalizzati alla realizzazione di alloggi di edilizia pubblica e sociale, sono sempre consentiti con Scia e possono prevedere un incremento fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente.
Ai fini dell'approvazione degli atti necessari alla realizzazione degli interventi, viene indetta una conferenza di servizi semplificata, che deve concludersi nel termine di 30 giorni dalla sua convocazione o in 40 giorni nel caso in cui siano presenti amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali o alla tutela della salute e della pubblica incolumità dei cittadini. Si considera acquisito l'assenso delle amministrazioni che non si sono espresse nel termine di conclusione della conferenza, di quelle assenti o che abbiano espresso un dissenso non motivato o riferito a questioni che non costituiscono oggetto della conferenza. La determinazione conclusiva della conferenza di servizi, da adottarsi nei cinque giorni successivi alla scadenza del termine dei 30 o 40 giorni, approva il progetto e consente la realizzazione di tutte le opere e attività previste nel progetto approvato.
Al mutamento di destinazione d'uso degli edifici, funzionale all'impiego di tali immobili per le finalità previste dal Dl, si applica la disciplina prevista dall'articolo 23-ter del testo unico dell'Edilizia, modificato dal cosiddetto Dl "salva-casa".
Inoltre, l'approvazione di interventi di edilizia residenziale pubblica o sociale inseriti in programmi di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana comporta la dichiarazione di pubblica utilità ai sensi di legge.
Fondo morosità incolpevole
Il decreto prevede anche un Fondo di garanzia per morosità incolpevole per contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica con una dotazione iniziale pari a 22 milioni di euro per l'anno 2026 e 2 milioni di euro per il 2027.
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Il decreto con il Piano casa pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 7 maggio 2026
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