Superbonus tra irregolarità e stato legittimo, cosa accade in caso di abusi o lievi difformità

«Non si possono applicare incentivi dove non c'è conformità edilizia e urbanistica». A dirlo chiaramente è il sottosegretario di Stato, Alessio Villarosa che ha pubblicato una raccolta di risposte alle domande frequenti in tema di Superbonus al 110%, affrontando, tra gli altri argomenti, anche quello relativo alle irregolarità e difformità edilizie.

L'accesso al Superbonus in presenza di irregolarità e abusi edilizi è stato molto dibattuto. C'è sicuramente un punto fermo da considerare, come ricorda Villarosa nelle sua raccolta di Faq, che è dato dall'articolo 49 del Testo unico dell'Edilizia, che al comma 1 stabilisce inequivocabilmente che «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici».

Attenzione alle tolleranze

Una minima tolleranza è ammessa e va ricercata nel ben noto limite del 2 per cento, e non solo, di recente modificato dal decreto Semplificazioni, diventato legge. Più nel dettaglio, secondo il nuovo articolo 34-bis del Tue, aggiunto dalla legge Semplificazioni, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, nonché di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Nel limite della tolleranza del 2 per cento non c'è violazione e il Superbonus è salvo.

Secondo il nuovo art. 34-bis, inoltre, le tolleranze esecutive come quelle sopraccitate, realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali.

Tutti i casi che ricadono nei limiti stabiliti dall'articolo 34-bis non possono essere considerati abusi, scrive Villarosa. Quindi, se si rientri nel perimetro dell'articolo 34-bis, negli atti abilitativi va dichiarato che le lievi difformità rientrano nelle tolleranze previste dal Tue.

Come certificare lo stato legittimo per immobili realizzati quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo

La conformità edilizia e urbanistica è dunque basilare, senza di essa non possono essere applicati incentivi. Come fare, allora, se un immobile è stato realizzato quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo? La soluzione è arrivata con il Dl Semplificazioni e poi con il Dl Agosto. 

Il primo - viene ricordato nelle risposte alle Faq - «ha modificato l'art. 9 bis del Dpr 380/2001, stabilendo che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'immobile o sull'unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Il Dl Agosto - va ricordato - ha aggiunto una semplificazione di non poco conto, stabilendo che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (di cui all'articolo 9-bis del Tue), e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi da incentivare.

di Mariagrazia Barletta

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