«Arriverà entro novembre, tanti sindaci di grandi e piccoli comuni lo hanno chiesto, ci sta lavorando il legislativo del ministero, una sorta di mini-manuale di accompagnamento per non lasciare gli uffici tecnici comunali e i sindaci in balia della discrezionalità su come applicare il Salva-casa, su quali interventi andare a regolarizzare in cambio di quali cifre richieste». «Avrete il prontuario per l'uso nei prossimi giorni». Ad annunciarlo è il ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, parlando ai sindaci italiani all'assemblea dell'Anci venerdì 22 novembre.
Dunque, il ministero delle Infrastrutture dovrebbe avere quasi pronto un documento che possa aiutare i Comuni a interpretare il Salva-casa secondo delle indicazioni univoche ed omogenee. Un passaggio che si è reso indispensabile subito dopo l'entrata in vigore prima del Dl e poi della legge di conversione. Tanti i nodi da sciogliere e gli interrogativi da risolvere che in questi mesi sono emersi durante i numerosi convegni dedicati alle nuove regolarizzazioni edilizie e negli articoli dei giornali.
Tra questi - solo per citarne alcuni - c'è, ad esempio, da chiarire, in riferimento alle semplificazioni che riguardano la definizione di stato legittimo, se la semplice Scia possa valere per evitare di andare a ricercare titoli risalenti nel tempo, facendo leva sul titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, dato che per beneficiare di tale semplificazione, la legge richiede che l'amministrazione competente, in sede di rilascio, abbia verificato le legittimità dei titoli pregressi.
Fondamentale sarebbe anche delineare in modo chiaro quali siano i confini tra disciplina edilizia e disciplina urbanistica, come passaggio fondamentale per applicare la cosiddetta conformità asimmetrica, ossia la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia dell'epoca della realizzazione dell'intervento, che richiede l'accertamento di conformità semplificato (art- 36-bis).
Serve sicuramente anche dare indicazioni all'Agenzia delle entrate, in modo da avere risposte omogenee sul territorio, sulle modalità da seguire per determinare l'incremento del valore venale, un passaggio indispensabile per andare a calcolare l'entità delle oblazioni da pagare per ottenere la Scia o il permesso in sanatoria secondo l'articolo 36-bis.
Ed ancora, servono chiarimenti sull'applicazione delle facilitazioni dei cambi di destinazione d'uso e sulla rispettiva relazione con gli strumenti urbanistici. Il nuovo articolo 23-ter del Tu dell'Edilizia, così come modificato dal Salva-casa, afferma che sono sempre possibili i mutamenti di destinazione d'uso sia orizzontali che verticali, ma aggiunge «ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni». Un'espressione ambigua che, ad esempio, il Comune di Roma ha interpretato affermando che le nuove semplificazioni non possono incidere sulla disciplina dei cambi d'uso stabilita dal piano regolatore, ponendo un freno "pesante" alla semplificazione dei cambi di destinazione.
C'è poi la questione della compatibilità paesaggistica abbinata al nuovo accertamento di conformità (art. 36-bis) che rende possibile la regolarizzazione di piccoli abusi anche in caso incrementi di volume o di superficie utile in zona sottoposta a vincolo. Una apertura alle zone sottoposte a vincolo paesaggistico fondamentale nel determinare l'estensione della nuova sanatoria. Su questo punto, la nuova disposizione del Salva-casa non ha modificato direttamente l'articolo 167 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio che esclude l'accertamento di compatibilità paesaggistica in presenza di aumenti di superfici e volumi. La mancanza di una deroga espressa al Codice Urbani ha innescato richieste di chiarimento più volte invocate in diversi convegni sul Salva-Casa.
Divulgato il "prontuario", gli ostacoli all'applicazione del Salva-casa non si esauriscono: quasi tutte le regioni devono adeguare le proprie leggi come già hanno fatto la Sicilia e il Piemonte. Occorrono, inoltre, i moduli unificati, più volte richiesti dai Comuni.
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