Arriva una restrizione sui cambi di destinazione d'uso di un intero immobile quando questo coincide con l'unità immobiliare. A palesarla è la circolare del ministero delle Infrastrutture pubblicata lo scorso 30 gennaio.
Una lettura quella della circolare che introduce un limite che però non si trova scritto nella legge. Un caso anomalo, visto che la circolare che non ha valore vincolante e normativo, può dare delle linee di indirizzo ma senza aggiungere contenuti alla legge stessa.
Ma, procediamo con ordine: il Salva-casa consente sempre di modificare la destinazione d'uso di interi immobili se si resta all'interno della stessa categoria funzionale, purché sia rilasciato il titolo edilizio e salve le diverse previsioni di leggi regionali e degli strumenti urbanistici.
Per quanto riguarda le modifiche di destinazione d'uso di singole unità immobiliari, i cambi di destinazione d'uso "orizzontali" (ossia all'interno della stessa categoria funzionale) e "verticali" (tra categorie funzionali prevalenti diverse) sono sempre consentiti, anche se prevedono opere edilizie, purché siano rispettate le normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
I cambi "verticali" delle singole unità sono sempre consentiti nel centro storico, nelle zone edificate e nei nuovi insediamenti (zone A, B e C, escluse quelle rurali). Inoltre, per le singole unità, gli strumenti urbanistici nel fissare specifiche condizioni possono prevedere che il mutamento d'uso sia conforme a quello prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.
Date le regole principali, si potrebbe pensare di effettuare un cambio di destinazione d'uso orizzontale di un immobile dopo aver effettuato una fusione in modo che il fabbricato stesso sia costituito da un'unica unità immobiliare. Si andrebbe così a godere della maggiore semplificazione delle mutazioni di destinazione d'uso "orizzontali" cui sono sottoposte le unità immobiliari rispetto agli interi edifici, in rapporto soprattutto alle regole degli strumenti urbanistici. Se infatti il mutamento di destinazione dell'unità immobiliare può trovare limiti - secondo quanto afferma la circolare - nelle condizioni individuate dopo l'entrata in vigore del Dl Salva-casa dai competenti enti territoriali con apposite determinazioni, i cambi di intere unità immobiliari sono liberalizzati salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.
In realtà, secondo la circolare, se l'immobile coincide con l'unità immobiliare, non si possono applicare le regole dei cambi d'uso orizzontali propri delle unità immobiliari. La circolare, infatti, dice che: «per il caso di immobile costituito da un'unica unità immobiliare, non possono ritenersi applicabili le disposizioni di cui all'articolo 23-ter, comma 1-bis». Questa limitazione, però, non si rintraccia in nessuna parte della legge.
La circolare afferma, inoltre, che, «in linea con l'originaria formulazione dell'articolo 23-ter, il mutamento di destinazione d'uso orizzontale di un intero immobile sia sempre possibile, salva diversa previsione della legge regionale o dagli strumenti urbanistici comunali. In tale ipotesi, l'intera disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale, di talché, ad esempio, potrà essere possibile, per gli strumenti urbanistici comunali, fissare, oltre che condizioni, anche limitazioni o divieti».
© RIPRODUZIONE RISERVATA
pubblicato il:
