Lo stato legittimo può essere comprovato con la presentazione del titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Se questo passaggio è avvenuto, ossia se in sede di rilascio dell'ultimo titolo c'è stata la verifica di legittimità dei titoli pregressi, l'amministrazione non potrà più entrare nel merito di quei titoli ai fini dello stato legittimo. In sintesi, se eventuali difformità tra lo stato di fatto e il progetto non sono state contestate in occasione del rilascio dell'ultimo titolo riguardante l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, allora queste non potranno essere più d'ostacolo per la definizione dello stato legittimo.
Il concetto è affermato dalle linee di indirizzo pubblicate dal ministero delle Infrastrutture e finalizzate a fornire un supporto nell'attuazione sull'intero territorio nazionale delle disposizioni del Dl Salva Casa. Le linee guida - va ricordato - non hanno valore vincolante, ma hanno l'obiettivo di contribuire a promuovere prassi interpretative e attuative coordinate rispetto alle scelte del legislatore statale.
E, come già avevano affermato le anticipazioni, anche le linee guida affermano che la verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell'amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo titolo edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi. Questo vale - si legge nelle linee guida - in virtù del presupposto secondo cui, in sede di rilascio di ciascun titolo, l'amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio.
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C'è lo stato legittimo se i titoli pregressi sono validi e efficaci
Dunque, secondo le linee di indirizzo del Mit, quando la verifica dello stato legittimo si concentra sull'ultimo titolo che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare (integrato dai titoli successivi), la verifica dell'amministrazione deve solo accertare che l'immobile o l'unità immobiliare siano stati interessati da titoli validi ed efficaci. Se questa condizione è soddisfatta, allora dovrà affermarsi la sussistenza dello stato legittimo dell'immobile. Quindi, in presenza di eventuali difformità non rilevate dall'amministrazione in sede di rilascio dei titoli pregressi non potrà, quindi, contestarsi la mancanza di stato legittimo dell'immobile.
Resta fermo, ovviamente, il potere dell'amministrazione di accertare eventuali difformità realizzate dopo il rilascio o la formazione dei titoli pregressi, che, se riscontrate, precluderanno di ritenere sussistente lo stato legittimo dell'immobile e consentiranno all'amministrazione di procedere con i poteri previsti dall'ordinamento, compreso il potere di negare il rilascio di nuovi titoli.
L'esempio riportato nelle linee guida
Il concetto è spiegato nelle linee guida anche con un esempio. «A titolo esemplificativo, se un'amministrazione è chiamata ad esprimersi sulla richiesta di rilascio di un titolo edilizio (T4) di modifica di un immobile x, interessato dopo il rilascio dell'originario T0 da tre successivi interventi di modifica, associati a corrispondenti titoli edilizi T1, T2 e T3, l'amministrazione potrà verificare se tra il titolo T3 e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche istruttorie integrative. Non potrà all'inverso sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra il rilascio del titolo T0 e T1 ovvero T1 e T2 o ancora T3 e T4, e che avrebbero consentito solo all'epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli».
I presupposti per la verifica dei titoli precedenti
Quando, allora, si può ritenere che l'amministrazione abbia verificato i titoli pregressi? Le circostanze indicate dalle linee guida sono due.
Si può ritenere che ci sia stata la verifica dei titoli pregressi laddove «il titolo più recente sia stato rilasciato dall'amministrazione con formale provvedimento, che - anche mediante ricorso a clausole-tipo - attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi».
Riguardo ai titoli rilasciati con formale provvedimento o formatisi implicitamente o per silenzio-assenso«, si può presumere che ci sia stata la «verifica pregressa dei titoli edilizi da parte dell'amministrazione laddove sia stata fornita l'indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all'immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall'amministrazione su eventuali difformità rispetto allo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare oggetto dell'intervento».
Nel caso in cui il richiedente si ritrovi nell'impossibilità di ricostruire l'iter documentale dei titoli pregressi per verificare la conformità ad una delle due condizioni resta la possibilità di fare richiesta di accesso agli atti presso gli archivi dell'amministrazione.
La modulistica
In virtù della novità, la modulistica dovrà richiedere l'indicazione degli estremi dei titoli pregressi a supporto dell'istanza al fine di garantire un'applicazione generalizzata delle nuove semplificazioni sullo stato legittimo.
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