I cambi di destinazione d'uso funzionali (ossia che non necessitano di opere) ed eterogenei (che determinano il passaggio da una categoria funzionale all'altra) sono sempre consentiti anche in contrasto con le norme urbanistiche, in quanto le norme del "salva-casa" prevalgono sulle Nta, a meno che l'amministrazione abbia introdotto «specifiche condizioni» ai cambi di funzione successivamente all'entrata in vigore del Dl 69 del 2024. È quanto afferma - in sintesi - il Tar Lazio in una recentissima sentenza (n. 2533 del 9 febbraio 2026).
Oggetto del ricorso è il cambio di destinazione d'uso, senza opere edilizie, da ufficio ad abitazione a Roma, per il quale una cittadina si era vista annullare la Scia (dichiarata inefficace) ed archiviare la pratica con divieto di prosecuzione dell'attività. Secondo l'amministrazione il cambio di destinazione d'uso sarebbe stato in contrasto con la normativa urbanistica e in particolare con le Nta che nell'area interessata consentono i cambi di destinazione d'uso, verso abitazioni singole, solo se si tratta di casi di ripristino, ossia se in passato l'unità immobiliare era già stata destinata ad uso abitativo.
Nel caso della ricorrente non si trattava di un ripristino, dunque le norme urbanistiche non le consentivano il cambio d'uso da ufficio ad abitazione.
Oltre al contrasto con le Nta, l'altra questione affrontata dai giudici amministrativi è la compatibilità delle norme urbanistiche con il comma 1-ter dell'articolo 23-ter del testo unico dell'edilizia (Dpr 380 del 2001), introdotto dal "salva casa". Il comma 1 ter - ricorda la sentenza - disciplina, con riferimento alla singola unità immobiliare collocata in un edificio ricadente nelle zone territoriali omogenee A, B e C di cui al Dm 1444 del 1968, i cambi di destinazione d'uso funzionali (ossia che, a differenza di quelle strutturali, non necessitano di opere) ed eterogenei (ossia che determinano il passaggio da una categoria funzionale all'altra, a differenza di quelli omogenei invece disciplinati dall'art. 23 ter , comma 1-bis).
I cambi di destinazione d'uso funzionali ed eterogenei sono sempre ammessi, purché siano rispettate delle condizioni, fatta salva «la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni». Il punto critico è capire, allora, quali sono le «specifiche condizioni». Su questo punto il Tar è allineato con le linee guida del Mit sul "salva-casa", benché, come ormai appurato, queste non abbiano valore vincolante.
Secondo il Tar Lazio le «specifiche condizioni» devono essere «specificamente redatte in data successiva all'entrata in vigore del decreto salva casa e alla luce del tenore delle novità in esso contenute e non possono essere desunte implicitamente dallo strumento urbanistico vigente nel momento di entrata in vigore della novità normativa».
«Depone in questo senso - si legge ancora nella sentenza - non solo il favor che ispira la nuova disciplina statale in materia di cambi di destinazione d'uso, ma anche la stessa necessità che la programmazione urbanistica sia rimodulata (ex post) tenendo conto delle predette novità normative: e ciò non solo in un'ottica di tutela del privato, ma anche al fine di una corretta valutazione degli interessi pubblici coinvolti nella fattispecie».
Dunque, secondo i giudici amministrativi il contrasto tra la norma regolamentare di rango secondario, in questo caso le Nta del Prg, e la norma primaria, ossia l'art. 23-ter , comma 1-ter del Tue deve essere risolto «con la disapplicazione della prima». Dunque, le disposizioni sui cambi di destinazione d'uso prevalgono sulle norme urbanistiche precedenti all'entrata in vigore del "salva-casa".
Alla luce di tali principi, il cambio di destinazione d'uso richiesto dalla ricorrente «è certamente ammissibile» secondo i giudici.
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