Il permesso di costruire può decadere per mancato avvio dei lavori.
È l'effetto dell'articolo 15, comma 2 del Tu dell'Edilizia (Dpr 380 del 2001) secondo cui il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo. Decorso tale termine il permesso decade, a meno che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga che può essere concessa solo se si verificano specifiche condizioni (ad esempio, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso).
Ma cosa si intende per inizio dei lavori ai fini della decadenza del permesso di costruire?
Lo spiega il Consiglio di Stato nella sentenza 5649 del 2026 analizzando il caso di una società che impugnava la determinazione dirigenziale con cui il comune dichiarava la decadenza del permesso di costruire per mancato avvio dei lavori di un complesso di edilizia sociale, tra l'altro finanziato dalla regione.
Da quanto emerge dalla pronuncia, che riporta le risultanze istruttorie valorizzate dall'Amministrazione e puntualmente richiamate dal giudice di primo grado e, in particolare quanto è emerso dal verbale di sopralluogo del Comune, «sul sito non risultavano opere riconducibili all'effettiva edificazione del complesso assentito, essendo state rinvenute esclusivamente attività consistenti nella recinzione dell'area, nella predisposizione degli allacci di cantiere, nell'apposizione della cartellonistica e nella realizzazione di limitate opere preparatorie».
Secondo la ricorrente «sul sito interessato erano già stati realizzati la recinzione dell'area di cantiere, gli allacciamenti provvisori alle reti di servizio, la paratia di pali di fondazione e ulteriori opere preparatorie, nonché risultavano presenti mezzi meccanici destinati alle perforazioni». Secondo la prospettazione della società, tali attività sarebbero state idonee a integrare il requisito dell'inizio dei lavori richiesto dalla normativa urbanistico-edilizia.
I giudici evidenziano che «secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la nozione di "inizio dei lavori", rilevante ai fini dell'impedimento della decadenza del permesso di costruire, non può essere intesa in senso meramente formale o documentale, ma richiede l'esecuzione di opere concretamente rivelatrici della seria ed effettiva volontà del titolare di dare corso all'intervento assentito».
In precedenti e concordanti pronunce, il Consiglio di Stato ha chiarito, infatti, che «l'inizio dei lavori debba manifestarsi attraverso attività edilizie significative e non equivoche, tali da evidenziare il concreto avvio dell'opera progettata e da escludere il rischio che il termine decadenziale possa essere eluso mediante interventi meramente simbolici o preparatori. (Cons. Stato, Sez. V, 26 giugno 2024, n. 5635; Cons. Stato n. 467 del 2018; Cons. Stato, n. 8448 del 2019)».
«È stato infatti ripetutamente chiarito - si legge nella sentenza - che la verifica deve essere compiuta avuto riguardo alla consistenza complessiva dell'intervento autorizzato e che assumono rilievo, a tal fine, elementi quali l'effettivo impianto del cantiere, la presenza stabile di mezzi e maestranze, l'esecuzione di scavi funzionalmente collegati alle opere fondazionali e, più in generale, la realizzazione di attività costruttive idonee a inserirsi nel processo edificatorio vero e proprio (Cons. Stato, Sez. IV, 2 maggio 2024, n. 4008)».
I lavori realizzati dal ricorrente - secondo i giudici, «per loro natura, si collocano nella fase antecedente all'effettivo avvio dell'intervento edilizio e non consentono di ritenere superata quella soglia minima di trasformazione urbanistico-edilizia che la giurisprudenza reputa indispensabile per impedire il verificarsi dell'effetto decadenziale».
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