Con le modifiche apportate dal cosiddetto "Salva-casa" alla disciplina sullo stato legittimo contenuta nel Tu Edilizia, si è aperta la possibilità di dare rilevanza esclusiva all'ultimo titolo riguardante un intervento che ha interessato l'immobile nella sua interezza, impedendo così all'amministrazione di contestare, successivamente al suo rilascio, precedenti abusi non riscontrati in quella sede.
A ricordarlo l'importante semplificazione introdotta dal "Salva-casa" è una recente sentenza del Tar Lombardia (n. 2749 del 2025), che però mette in guardia Pa e professionisti: per dimostrare lo stato legittimo si può far riferimento all'ultimo titolo edilizio a condizione che «l'amministrazione, in sede di rilascio dell'ultimo titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi».
«Ne consegue che, per dimostrare lo stato legittimo, l'interessato può sì limitarsi a produrre l'ultimo titolo edilizio, ma deve trattarsi di un titolo che (oltre a riguardare un intervento che interessi l'immobile nella sua interezza) dia conto dell'accertamento effettuato dall'amministrazione circa la sussistenza e la regolarità dei titoli edilizi precedenti che legittimano lo stato di fatto in esso dichiarato».
Dunque, affinché valga la nuova semplificazione sullo stato legittimo, una verifica sui titoli precedenti da parte dell'amministrazione deve esserci stata. Una affermazione quella del Tar Lombardia che ricalca una precedente pronuncia (Tar Lombardia Milano, Sez. IV, 25 gennaio 2025, n. 227) e che è di grande rilievo in quanto in contrasto con le linee guida del Mit.
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Le linee guida del Mit
Le linee guida - in sintesi - affermano che la verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell'amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo titolo edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi. Questo vale - si legge nelle linee guida - in virtù del presupposto secondo cui, in sede di rilascio di ciascun titolo, l'amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio.
Dunque, secondo le linee di indirizzo del Mit, quando la verifica dello stato legittimo si concentra sull'ultimo titolo che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare (integrato dai titoli successivi), la verifica dell'amministrazione deve solo accertare che l'immobile o l'unità immobiliare siano stati interessati da titoli validi ed efficaci. Se questa condizione è soddisfatta, allora dovrà affermarsi la sussistenza dello stato legittimo dell'immobile. Quindi, in presenza di eventuali difformità non rilevate dall'amministrazione in sede di rilascio dei titoli pregressi non potrà, quindi, contestarsi la mancanza di stato legittimo dell'immobile.
Il contrasto con le pronunce
Ancora una volta, il Tar non è d'accordo: la verifica sui titoli pregressi non può essere presunta, ma deve essere stata effettuata in concreto dall'amministrazione.
Le sentenze sullo stato-legittimo
Un'altra interessante sentenza post "Salva-casa" è stata la n. 4127 del Consiglio di Stato, secondo la quale lo stato legittimo non sussiste per gli abusi realizzati nel passato seppure rappresentati negli elaborati progettuali presentati per l'ottenimento di un titolo edilizio non riguardante l'opera illegittima. In altri termini, secondo tale pronuncia la rappresentazione di abuso in un elaborato progettuale presentato per ottenere un titolo edilizio per opere diverse rispetto all'opera abusiva non rende legittimo l'abuso commesso in passato (per approfondire si rimanda all'articolo dello scorso giugno).
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