Le indicazioni delle linee guida al Salva-casa del ministero delle Infrastrutture circoscrivono il perimetro della cosiddetta agibilità sanante, restringendone non poco il campo di applicazione rispetto alle iniziali aspettative.
È vero che le linee guida non sono legge e non hanno carattere vincolante, ma costituiscono indicazioni per le amministrazioni che devono applicare le novità non sempre così chiare se ci si limita alla lettura della legge. Nel caso della "agibilità sanante", c'è da aspettarsi che le amministrazioni seguano le indicazioni delle linee di indirizzo ministeriali e questo avrà conseguenze sulle possibilità di beneficiare della novità normativa che sembrava di grande impatto.
Secondo l'articolo 34-ter, comma 4 del Tu dell'Edilizia, aggiunto dal Salva-casa, la parziale difformità realizzata durante l'esecuzione dei lavori può essere tollerata - e dunque non ha bisogno di essere regolarizzata attivando un accertamento di conformità in sanatoria - se è stata accertata durante un sopralluogo o un'ispezione da parte dei funzionari incaricati di verificare la conformità edilizia, purché non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità. In questi casi la parziale difformità può essere trattata alla stregua delle tolleranze costruttive.
È chiaro che dalle nuove disposizioni nasce l'esigenza di contestualizzare nel tempo e nello spazio la parziale difformità che si candida a diventare tolleranza costruttiva. Nasce il problema di capire quando è possibile ritenere accertata in sede di sopralluogo la parziale difformità. Le linee guida del Mit, allora, specificano che «è sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità».
Le linee guida ricordano anche che il sopralluogo dell'ufficiale sanitario o dell'ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell'opera, la sussistenza di muri prosciugati e l'assenza di causa di insalubrità erano tipologie di accertamenti che sono state molto frequenti nella prassi, abrogate solo con il Dpr 425 del 1994.
Dunque, se si ha un certificato di agibilità o abitabilità rilasciato prima del 28 dicembre 1994 (data di entrata in vigore del Dpr) a seguito di un sopralluogo da parte di un ufficiale sanitario o di un ingegnere a seguito di un sopralluogo, questo non basta per considerare come tolleranze le difformità parziali realizzate in fase di esecuzione dei lavori. Stando alle linee guida del Mit bisogna fare un accesso agli atti e andare a vedere cosa era stato scritto nel verbale di sopralluogo. E solo se si evince una constatazione, seppure generica, della difformità, allora si potrà beneficiare della novità introdotta dal Salva-casa che consente di considerare quelle parziali difformità come tolleranze.
Il problema è che i verbali dei sopralluoghi difficilmente entravano nel merito delle difformità, neppure con descrizioni generiche e questo potrebbe limitare molto il campo di applicazione della nuova norma, fino quasi ad annullarlo. E forse ne è consapevole anche il Mit, che ammette che bisogna «considerare come i verbali redatti in passato fossero, molto spesso, privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, anche in considerazione delle tecniche utilizzate all'epoca». Per questo il secondo il ministero è sufficiente che dal verbale risulti una «limitata o generica constatazione sulle difformità», «effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto».
«Alla luce di ciò - scrive il Mit nelle linee di indirizzo -, ipotizzare l'applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l'accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione, nonché deprivare la ratio della regola, che è volta a valorizzare l'affidamento riposto dal cittadino sulla base del rilascio di un certificato di agibilità/abitabilità redatto all'esito di un sopralluogo appositamente finalizzato anche alle verifiche edilizie e maturato anche in considerazione della mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi».
Secondo il Mit, ad esempio, si ha una generica o generale constatazione sulle difformità se nei verbali si trovano indicati rilievi rappresentativi della difformità. Questo basterebbe per applicare le nuove disposizioni. Ma anche questa condizione non è facile da soddisfare, giacché i verbali erano molto spesso approssimativi e non andavano a descrivere le difformità riscontrate.
«Va ulteriormente chiarito che - ribadisce il Mit -, ai fini dell'operatività della disposizione, non può ritenersi sufficiente la circostanza che il certificato riporti la sussistenza di difformità edilizie, le quali devono essere, invece, accertate - nei termini sopra indicati - nei verbali di sopralluogo o ispezione».
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