È stato approvato in Consiglio dei ministri il disegno di legge contenente i criteri sulla base dei quali dovrà essere scritto il Codice dell'edilizia e delle costruzioni, un testo che dovrà riformare in maniera organica le norme sull'edilizia e la sicurezza delle costruzioni, mandando in soffitta non solo il testo unico (Dpr 380 del 2001), ma anche la legge 1086 del 1971 sulle competenze e le responsabilità di architetti e ingegneri relativamente alle opere in calcestruzzo armato e alle strutture metalliche. Sarà abrogata e sostituita anche la legge 64 del 1974 sulla sicurezza delle costruzioni in zone sismiche.
Il disegno di legge ora approda in Parlamento per la conversione, dopodiché sulla base dei paletti inseriti nella legge, ed entro 12 mesi dalla sua entrata in vigore, il Governo dovrà emanare uno o più Dlgs per riformare le norme sull'edilizia e la sicurezza delle costruzioni, inglobandovi anche le disposizioni in materia urbanistica strettamente afferenti alla disciplina edilizia e coordinando le nuove norme con quelle in materia sanitaria e fiscale e con il Codice dei Beni culturali e del paesaggio. Razionalizzare e semplificare la normativa e ridurne la frammentazione sono alcuni degli obiettivi.
Il nuovo testo dovrà ritornare sulla definizione di stato legittimo che il Salva-casa ha semplificato ma non risolto del tutto, viste le contrastanti pronunce che si sono susseguite sul tema, specie per gli abusi rappresentati nei titoli pregressi ma mai assentiti espressamente dalla Pa. Ora si dà priorità alla revisione e semplificazione della disciplina sull'attestazione dello stato legittimo «attraverso l'individuazione dei criteri, delle procedure, dei titoli abilitativi e dell'ulteriore documentazione che ne consentono la dimostrazione, in coerenza con le esigenze di tutela dell'affidamento del legittimo proprietario o dell'avente titolo sulla base del titolo abilitativo, anche formatosi per silenzio-assenso, più recente, purché nell'ultimo titolo siano indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, asseverati mediante attestazione di un professionista qualificato, ai sensi e per gli effetti, anche penali, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445».
Si tratta anche di stabilire una chiara correlazione tra le categorie di interventi edilizi e i titoli abilitativi che devono essere rilasciati o assentiti per la loro realizzazione. Le categorie di intervento dovranno essere riviste e per ora il Ddl ne individua cinque:
- interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio,
- interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (compresa la demoricostruzione),
- interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente,
- interventi che non incidono su parti strutturali dell'edificio o sui prospetti,
- interventi di manutenzione ordinaria e per la realizzazione di opere minori.
Il nuovo testo dovrà anche ridefinire le categorie di intervento edilizio soggette a Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), a segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), anche in alternativa al permesso di costruire, ovvero al rilascio di un permesso di costruire. E poi: le condizioni e i termini per il rilascio dei titoli.
Il nuovo testo dovrà anche ridisegnare il perimetro dell'attività libera, ossia degli interventi che non richiedono - dal punto di vista edilizio - alcuna comunicazione o titolo abilitativo. Da perfezionare anche un altro tema affrontato dal "salva-casa": la semplificazione dei mutamenti di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e tra categorie funzionali diverse, in assenza di variazioni significative del carico urbanistico.
Il nuovo testo dovrà anche formulare i requisiti tecnici inderogabili di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Sarà importante anche definire le violazioni edilizie e gli scostamenti consentiti rispetto alle misure progettuali previste nel titolo abilitativo edilizio, eseguiti in corso d'opera.
Sarà materia del nuovo testo anche la definizione dei requisiti inderogabili per il superamento delle barriere architettoniche e le costruzioni in zone sismiche. E poi ci sono anche i modelli standardizzati per la presentazione delle istanze, delle segnalazioni e comunicazioni, nonché per la gestione dell'attività edilizia.
C'è anche un tema delicato che si ricollega al caso Milano: il futuro Codice avrà anche il ruolo di definire «le circostanze in cui, in ragione dello stato delle urbanizzazioni, la realizzazione di interventi edilizi può essere consentita senza la preventiva adozione di strumenti attuativi, quali il piano convenzionato o il piano di lottizzazione».
Tra gli obiettivi vi è anche la riduzione dei termini previsti per il rilascio o la formazione dei titoli edilizi e la previsione di idonee garanzie per il rispetto degli stessi, anche con il ricorso al silenzio-assenso.
Il testo dovrà anche puntare a definire in maniera più omogena sul territorio nazionale le tipologie di difformità dal titolo abilitativo edilizio, superando l'attuale condizione per cui variano molto da regione a regione le definizioni di variazione essenziale e parziale difformità, rendendo le sanatorie più facili in alcune regioni e meno in altre.
Fatto ciò si dovranno semplificare e razionalizzare i procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria, soprattutto bisognerà facilitare la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell'entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765.
Infine, la revisione della disciplina dell'attività edilizia dovrà tener conto della mutata realtà, ossia del cambio di priorità che dalla costruzione di nuovi volumi si sposta al recupero dell'esistente e al costruire sul costruito. Si tratta di dare priorità agli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente, di rigenerazione urbana, di efficientamento energetico degli edifici, di sicurezza antisismica, di tutela dal rischio idrogeologico, di contenimento del consumo di suolo e di riduzione delle emissioni climalteranti.
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