La pergotenda chiusa sul perimetro da teli retrattili non costituisce ampliamento edilizio e non richiede il permesso di costruire.
Lo afferma il Consiglio di Stato (sentenza 7039 del 23 settembre 2026) che annulla l'ordine di demolizione e la sanzione di 25mila euro che Roma Capitale aveva emesso a carico di un hotel del centro storico (zona territoriale "A", soggetta a tutela ai sensi del Codice dei Beni culturali e del Paesaggio) per aver realizzato, «in assenza di titolo edilizio», una pergotenda dotata di «sistemi di guide e teli avvolgibili laterali idonei a consentire la chiusura perimetrale dello spazio sottostante».
indice dei contenuti
I fatti
L'hotel realizza alcuni interventi sul terrazzo, autorizzati con due Scia. Successivamente alla presentazione delle Scia, Roma Capitale effettua una serie di sopralluoghi finalizzati alla verifica della conformità delle opere realizzate rispetto ai titoli edilizi e riscontra la presenza della pergotenda. Questa - secondo l'amministrazione - avrebbe determinato «la creazione di un volume chiuso di circa 304 mc, corrispondente ad una superficie di 114 mq con altezza media di m 2,67, qualificato come ampliamento dell'edificio principale eseguito in assenza di titolo edilizio».
L'hotel allora presenta una Cila comunicando l'intendimento di ripristinare lo stato dei luoghi. L'amministrazione effettua un altro sopralluogo e rileva che le opere contestate non erano state rimosse e accerta, inoltre, la presenza, all'interno di un locale indicato come volume tecnico, di attrezzature da cucina e piano cottura, ritenute sintomatiche di un mutamento di destinazione d'uso.
Dopo aver chiesto parere alla Soprintendenza, e decorso inutilmente il termine entro cui questa avrebbe dovuto rispondere, Roma Capitale ingiunge la rimozione e demolizione delle opere ritenute abusive; ordina il ripristino dello stato dei luoghi e irroga la sanzione pecuniaria di 25mila euro.
Successivamente la società che gestisce l'hotel comunica al Comune il ripristino della conformità ai titoli edilizi assentiti mediante rimozione delle tende laterali scorrevoli; il ripristino del corretto utilizzo del locale deposito mediante eliminazione delle attrezzature utilizzate per la preparazione dei cibi; l'eliminazione degli impianti di riscaldamento installati sulla terrazza.
Nel frattempo, l'hotel presenta ricorso. Il Tar lo respinge ritenendo che l'opera realizzata avesse determinato la creazione di un nuovo volume edilizio e che pertanto non rientrasse nella nozione di pergotenda riconducibile all'attività edilizia libera.
Le conclusioni del Consiglio di Stato
La pronuncia del Tar viene, invece, ribaltata dal Consiglio di Stato che ricorda, con riguardo alla struttura amovibile, che «la giurisprudenza amministrativa ha più volte affermato che la pergotenda costituisce intervento rientrante nell'attività edilizia libera quando la funzione principale dell'opera sia svolta dalla tenda e non dalla struttura di sostegno, la quale assume carattere meramente accessorio».
«Da ultimo - proseguono i giudici - il Consiglio di Stato, Sez. III, Sentenza, 17/02/2026, n. 1256 ha condivisibilmente affermato che le strutture di tipo pergotenda, consistenti in tende o coperture leggere e retrattili, non necessitano di permessi per la loro installazione, essendo ascrivibili all'edilizia libera. Non realizzano uno spazio chiuso stabile né costituiscono nuove volumetrie edificabili, in quanto concepite come coperture meramente accessorie e facilmente amovibili».
Quanto alla presenza dei teli retrattili perimetrali, secondo il Consiglio di Stato, «l'effettiva e rapida amovibilità delle opere costituisce indice sintomatico della loro natura accessoria e precaria e contrasta con la qualificazione comunale in termini di stabile ampliamento edilizio».
Per i giudici anche il contestato mutamento di destinazione d'uso del locale tecnico non risulta adeguatamente comprovato, in quanto «alla documentazione versata in atti emerge che il presunto uso a cucina era collegato alla presenza di attrezzature facilmente rimovibili e che non risultano eseguite opere edilizie permanenti idonee a determinare una trasformazione urbanisticamente rilevante dell'organismo edilizio».
«Ne consegue - concludono i giudici - che il quadro istruttorio posto a fondamento della determinazione dirigenziale non appare idoneo a dimostrare l'esistenza di una nuova costruzione o di un ampliamento stabile e permanente richiedente il rilascio del permesso di costruire». La sentenza, dunque, esclude la sussistenza dell'abuso edilizio contestato.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
pubblicato il:
